JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

N° RG 24/5652 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOUR

S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (RCS [Localité 1] 404 574 436)

C/

S.A.R.L. ORPER-PRIEUR Société à responsabilité limitée au capital de 1 200 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 448782466, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

délivrées le 12 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT du

SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 12 MAI 2025.

Prononcé du jugement fixé au 16 JUIN 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

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ENTRE :

S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (RCS [Localité 1] 404 574 436), demeurant [Adresse 1]

Représentée : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 49

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ORPER-PRIEUR Société à responsabilité limitée au capital de 1 200 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 448782466, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;, demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22A

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2014, la S.C.I. REGIE IMMOBILIER MOISON (RIM) a donné à bail commercial en renouvellement d’un précédent bail à la S.A.R.L. PRIEUR BIJOUTERIE des locaux formant le lot n° 2 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 10 ans à compter du 1er juillet 2014 à destination de bijouterie orfèvrerie joaillerie parfumerie horlogerie, moyennant un loyer annuel de 20 000,00 € hors charges payable trimestriellement d’avance.

Par avenant du 26 septembre 2017, le loyer a été réduit à 16 600,00 €. Suite à une demande de révision triennale, le loyer a été porté à 17 627 € à compter de juillet 2020 et aucun accord n’a été trouvé suite à une nouvelle demande de révision de juillet 2023.

Selon acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la S.C.I. REGIE IMMOBILIER MOISON (RIM) a fait signifier à la S.A.R.L. ORPER-PRIEUR un congé pour le 30 juin 2024 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer porté à 34 500 € hors taxes hors charges et une clause d’indexation selon variation de l’ILC (indice des loyers commerciaux).

La S.A.R.L. ORPER-PRIEUR a fait signifier le 24 janvier 2024 son accord sur le principe du renouvellement du bail, mais s’est opposée à une augmentation supérieure à un montant de 22 080 €.

Suivant mémoire préalable du 16 octobre 2024 notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la S.C.I. REGIE IMMOBILIER MOISON (RIM) a soutenu que :

— la durée du bail étant supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé au prix du marché en vertu des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce,

— la surface des locaux peut être pondérée à 45 m² selon le détail qu’elle propose,

— le prix du m² pondérée [Adresse 4] est d’au moins 800 €, soit une valeur locative de 36 000 €.

La S.C.I. REGIE IMMOBILIER MOISON (RIM) a fait assigner la S.A.R.L. ORPER-PRIEUR devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024 pour solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme de 36 000,00 € hors taxes hors charges,

— la désignation d’un expert avec la mission de donner son avis sur la valeur locative conformément aux dispositions de l’article R 145-30 alinéa 3 du code de commerce,

— en cas d’organisation d’une expertise, la fixation du loyer provisionnel à 36 000 € hors taxes hors charges,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 3 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.R.L. ORPER-PRIEUR a répliqué par mémoire en réponse n° 1 du 5 mars 2025 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 8 mars 2025 que :

— la demanderesse est défaillante à démontrer la valeur locative revendiquée et entend utiliser l’expertise judiciaire pour pallier sa carence probatoire,

— la charte de l’expertise devrait conduire à une pondération de 32 m² environ,

— la demande du bailleur signifierait que la valeur locative serait de 1 125 € le m² pour 32 m², soit un prix jamais atteint par les fixations judiciaires dans le centre-ville de [Localité 1].

Elle a conclu au débouté de la S.C.I. RIM et à la condamnation de celle-ci aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse n° 1 du 10 avril 2025 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 22 avril 2025, la S.C.I. RIM a maintenu ses prétentions initiales en précisant que la demande d’expertise est formulée avant dire droit et a argumenté la pondération proposée ainsi que la valeur de 850 € le m² pondéré, sur la base de deux estimations pour des boutiques de la même [Adresse 4].

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 mai 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, le bail écoulé étant d’une durée de 10 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, ce qui impose de la rechercher, dès lors qu’il existe un litige entre les parties sur son montant.

Même si le bailleur n’apporte pas d’éléments suffisants pour justifier la valeur qu’il revendique, il ne peut se voir opposer sa carence pour refuser une expertise sur le fondement de l’article R 145-30 du code de commerce, puisque le juge doit déterminer la valeur locative et que faute d’éléments suffisants avancés par les parties, il est indispensable de recourir à une telle mesure d’instruction.

Il existe en tous cas un débat non seulement sur la valeur de voisinage mais également sur la pondération des locaux qui ne peut être tranché en l’état des documents produits.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

Le demandeur réclame un loyer provisionnel équivalent à celui sollicité à titre principal.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles contractuelles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse et que la demande de modification du loyer doit être rejetée en l’état, étant observé que si le preneur a proposé une augmentation du loyer à 22 080 € dans son acceptation du renouvellement du bail, cette offre faisait référence à un pourcentage d’augmentation maximum qu’elle acceptait à l’amiable, et ne se fondait pas sur une reconnaissance d’une valeur locative de ce montant.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder M. [J] [N], expert près la cour d’appel de [Localité 2], demeurant [Adresse 5] – [Localité 4] Mobile : [XXXXXXXX01], Téléphone : [XXXXXXXX02], courriel : [Courriel 1], avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er juillet 2024, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.C.I. REGIE IMMOBILIER MOISON (RIM) devra consigner au greffe, avant le 16 août 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 juin 2026,

Rejette la demande de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE