Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [B] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [K]

19 rue de Nantes

Appartement 310 Etage 3

44470 THOUARE SUR LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 22 mai 2025

prorogé au : 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/03939 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPHK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [Y] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 mars 2018 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [Y] [K] un logement de type 3 lui appartenant sis, 19 rue de Nantes, 3ème étage, logement n°310, outre un emplacement de parking n°207L2310 – 44470 THOUARE SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 312,83 € pour le logement et 34,56 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 126,36 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [Y] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.030,02 € arrêté au 18 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La déclarer recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 19 mars 2018 entre les parties ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

· Ordonner l’expulsion de [Y] [K], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner [Y] [K] au paiement de la somme de 5.397,72 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [Y] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 562,24 € à compter de la date d’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner [Y] [K] au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 21 janvier 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.256,96 € au titre des loyers et charges échus à l’échéance de janvier 2025. Elle a indiqué que la locataire lui a versé la somme de 2.500 € en janvier 2025 et qu’elle a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, elle a précisé que le montant du loyer résiduel est de 396,30 €. Enfin, elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 63 € par mois sur 36 mois.

Régulièrement assignée à personne, [Y] [K] a comparu. Elle a indiqué avoir un enfant de 11 ans à charge et faire l’objet d’une mesure d’accompagnement social validé par la MDPH depuis janvier 2024. Elle a déclaré avoir l’intention de déposer un dossier de surendettement. Elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 63 € par mois en sus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 18 juin 2024, dont la Commission a accusé réception le 19 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 12 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024, enregistrée le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [Y] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.030,02 € arrêté au 18 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [Y] [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[Y] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.256,96 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. En conséquence, [Y] [K] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 396,30 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [Y] [K] a repris le paiement intégral de son loyer à compter de novembre 2024 et qu’elle a effectué un virement de 2.500 € le 13 janvier 2025.

Le diagnostic social et financier indique que [Y] [K] vit seule avec sa fille de 11 ans et qu’elle est actuellement salariée en temps très partiel en CDI (8 heures par semaine). Elle est en arrêt maladie depuis le 11 janvier 2024, qui sera probablement prolongé jusque mi-2025. Ses difficultés financières sont nées du retard dans le versement des indemnités journalières. Elle perçoit 200 € d’indemnités journalières, 172 € d’allocations logements, 200 € de pensions alimentaires, et 1.110 € de pension d’invalidité et de rente d’invalidité, soit un total de 1.682 € de ressources mensuelles pour 1.698 € de charges mensuelles. Elle ne perçoit actuellement plus le complément de son employeur d’un montant de 93 € par mois en raison d’un dysfonctionnement dans la transmission des relevés par la CPAM. Il est également précisé qu’une déclaration de surendettement est en cours de réalisation. Par ailleurs, il est mentionné que la locataire a contracté un prêt familial de 2.500 €, somme versée à la bailleresse, afin de régulariser une partie de la dette locative. Enfin, le diagnostic social et financier indique que selon HARMONIE HABITAT, [Y] [K] s’était engagée en juin 2024 à verser la somme de 100 € en sus de son loyer courant, mais que seul un paiement de 1.005,68 € a été effectué en août 2024, ce qui a justifié l’assignation de [Y] [K], par HARMONIE HABITAT, en résiliation de son bail.

Lors de l’audience, la défenderesse a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 63 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [Y] [K] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe en outre de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [Y] [K] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité, du fait de la situation de surendettement de la défenderesse, commande de rejeter la demande de la requérante fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 mars 2018 entre HARMONIE HABITAT et [Y] [K], concernant le logement sis 19 rue de Nantes, 3ème étage, logement n°310 et ses accessoires – 44470 THOUARE SUR LOIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

CONDAMNE [Y] [K] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 2.256,96€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [Y] [K] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 63 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [Y] [K] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 19 rue de Nantes, 3ème étage, logement n°310 et ses accessoires – 44470 THOUARE SUR LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [Y] [K] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 23 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit 396,30 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [Y] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY