TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 23/00604 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YHOH

Minute : 24/00097

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150

C/

Madame [V] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2024

DEMANDEUR :

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR :

Madame [V] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 12 Janvier 2024

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 novembre 2017, l’OPH de [Localité 7] aux droits duquel vient la SA EMMAUS HABITAT a donné en location à Madame [V] [L] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 393,65 €, outre provisions sur charges.

Le 26 avril 2023, la SA EMMAUS HABITAT a fait délivrer à Madame [V] [L] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 576,23 € selon décompte arrêté au 17 avril 2023.

Par courrier du 24 avril 2023, la SA EMMAUS HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 20 septembre 2023, la SA EMMAUS HABITAT a attrait

Madame [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA EMMAUS HABITAT a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation de ce bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [V] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA EMMAUS HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [L] ; – De condamner Madame [V] [L] au paiement des sommes suivantes :2 907,10 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2023 inclus, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 25 septembre 2023, la SA EMMAUS HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 12 janvier 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA EMMAUS HABITAT représentée par son conseil maintient ses demandes, excepté celles sur l’assurance qui a été justifiée à l’audience et sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 283,86 € hors dépens. Elle indique que le paiement du loyer courant est partiellement repris, et être d’accord pour des délais de paiement suspensifs à hauteur de 91 € par mois.

Madame [V] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant, payable le 10 de chaque mois. Elle indique être employée en CDI mais être actuellement en congé parental jusqu’au mois de septembre. Elle explique en outre avoir souffert d’une dépression suite au placement temporaire d’un de ses fils. Elle déclare avoir quatre enfants à charge. Elle précise être bénéficiaire du RSA et des prestations sociales pour un montant d’environ 1 300 € par mois. Elle fait valoir avoir rencontré le service social et qu’un FSL est envisagé.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 avril 2023, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA EMMAUS HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 2 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 283,86 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA EMMAUS HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Madame [V] [L] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [L] en application des stipulations du bail à verser à la SA EMMAUS HABITAT la somme de 3 283,86 € actualisée au 2 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 576,23 € à compter du 26 avril 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [V] [L] le 26 avril 2023, pour un montant principal de 1 576,23 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Par ailleurs, le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

En vertu de la Convention internationale des droits de l’enfant, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu’elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale. Nul enfant ne doit faire l’objet d’immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d’atteintes illégales à son honneur et à sa réputation. L’enfant a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. Le droit de tout enfant à un niveau de vie suffisant pour permettre son développement physique, mental, spirituel, moral et social est également consacré.

L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et de la Convention internationale des droits de l’enfant.

Madame [V] [L] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant.

La SA EMMAUS HABITAT a accepté le principe de délais de paiement suspensifs, mais un désaccord subsiste sur le montant des mensualités.

En premier lieu, il est visible sur le décompte en date du 2 janvier 2024 que Madame [V] [L] a repris le paiement du loyer courant, APL déduite, depuis le mois d’octobre 2023, ce qui témoigne de ses efforts ainsi que de ressources suffisantes en ce sens. Par ailleurs, à l’issue de son congé parental en septembre 2024, elle retrouvera le versement de son plein salaire et ses revenus vont donc augmenter.

En second lieu, il doit être relevé que Madame [V] [L] vit dans les lieux avec stabilité depuis six ans, qu’il n’est pas mentionné de procédure ou de troubles antérieurs, et que quatre enfants mineurs et scolarisés vivent avec elle dont le domicile et la vie scolaire, sociale et affective doivent être protégés.

Enfin, il y a lieu de constater que le demandeur est en l’espèce un bailleur social qui n’est pas soumis aux mêmes contraintes économiques que des bailleurs particuliers qu’ils soient personnes morales ou physiques. En outre, il résulte de la charte de prévention des expulsions locatives de Seine-[Localité 10] 2022-2028 que les signataires se sont notamment accordés sur les objectifs communs suivants :

Augmenter le taux de décisions conditionnelles à l’audience (avec octroi de délais),Diminuer le rapport entre expulsions accordées et assignations, Diminuer le nombre d’expulsions réalisées en particulier les expulsions sèches, sans solution.Les signataires et partenaires de cette charte comprennent le préfet de Seine-Saint-Denis, le président du conseil départemental de Seine-Saint-Denis, le tribunal judiciaire, l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France et les bailleurs partenaires, les communes et établissements publics territoriaux partenaires, Interlogement 93, les opérateurs d’accompagnement social partenaires.

Il sera au surplus rappelé que de tels délais de paiement suspensifs sont de nature à entraîner une mobilisation du locataire pour apurer sa dette, qui serait moindre en cas d’expulsion immédiate. En cas de non-paiement, au bout d’un seul mois, la procédure d’expulsion reprendra son cours. Par suite, les droits du bailleur seront respectés, que la dette soit apurée ou que l’expulsion ait lieu et ne soit que repoussée d’un mois.

Il convient par conséquent d’accorder à Madame [V] [L] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois, soit une somme qu’elle est effectivement en mesure d’acquitter présentement, et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il a été expliqué à l’audience à Madame [V] [L] qu’en cas d’absence de FSL ou si elle n’augmentait pas progressivement le montant les échéances, le solde sera dû à la dernière mensualité.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [V] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA EMMAUS HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 27 juin 2023 ;Madame [V] [L] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail;Faute pour Madame [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la SA EMMAUS HABITAT pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [L], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA EMMAUS HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [V] [L] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA EMMAUS HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA EMMAUS HABITAT ;

CONSTATONS que le contrat signé le 17 novembre 2017 entre la SA EMMAUS HABITAT et Madame [V] [L] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [V] [L] à verser à la SA EMMAUS HABITAT la somme de 3

283,86 € actualisée au 2 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023 sur la somme de 1 576,23 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [V] [L] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 11ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [V] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA EMMAUS HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 27 juin 2023 ;Madame [V] [L] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la SA EMMAUS HABITAT pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [L], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA EMMAUS HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [V] [L] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [L] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [V] [L] à verser à la SA EMMAUS HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [V] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 avril 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA EMMAUS HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE