SG

LE 02 SEPTEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 21/03041 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LE5Y

S.A.S. RMCG

C/

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL GILLES APCHER – 336

M^e Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS – 13

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 06 MAI 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 02 SEPTEMBRE 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. RMCG, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 2], domiciliée: chez Cabinet BOURCY, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.A.S. RMCG est propriétaire notamment, du lot de copropriété n°16 dans un immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 8], correspondant à un appartement situé au 1er étage.

Par actes sous seing privé en date du 1er novembre 2019, la S.A.S. RMCG a conclu un “contrat de prestation de service pour location de bureau” avec la S.A.S.U. L’ATELIER PLUME, la S.A.S. [Adresse 7] et la S.A.R.L. OAK, s’engageant à mettre à leur disposition “un local équipé à usage de bureau”.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 29 janvier 2020, il a été rappelé que “les lots dans les étages étaient désignés en appartement”, la décision étant prise, aux termes de la résolution n°10, de procéder à une consultation “près d’un avocat sur le bien-fondé du changement d’affectation” du lot n°16 de la S.A.S. RMCG.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2021 et comme suite à cette consultation, il a été considéré que l’activité exercée par la S.A.S. RMCG contrevenait à l’usage des parties privatives, ainsi qu’à la destination de l’immeuble, la décision étant prise, aux termes de la résolution n°17, d’engager “une action pour faire cesser ce trouble”.

Par acte d’huissier délivré le 22 juin 2021, la S.A.S. RMCG a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir prononcer la nullité de cette résolution n°17 de l’assemblée générale du 23 mars 2021.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 juin 2023, la S.A.S. RMCG sollicite du tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Prononcer la nullité de la résolution n°17 votée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ;

— Dire et juger que l’usage de bureau du lot n°16 de l’immeuble situé [Adresse 2] ne contrevient pas à la destination générale de l’immeuble et qu’il est donc permis ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 9] à régler à la société RMCG la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 9] à régler à la société RMCG la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux entiers dépens ;

— Dispenser la société RMCG de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et autre condamnation à indemnisation, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 11 avril 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 8 et 9 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu le bordereau de pièces communiquées,

— Dire et Juger le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2] recevable et bien fondé, en ses présentes écritures ;

— Débouter purement et simplement la Société RMCG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— S’entendre condamner la Société RMCG à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2] la somme de 4.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 06 mai 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes…”

En l’espèce, la S.A.S. RMCG entend contester la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2021 à laquelle elle s’est opposée et dont l’objet est libellé comme suit, étant précisé qu’elle a manifestement introduit la présente instance dans le délai prévu par les dispositions légales susvisées :

“Question n°17

Suite à la résolution n°10 de l’assemblée générale du 29 janvier 2020, une consultation a été réalisée auprès de Maître [X] [C] concernant l’utilisation des lots d’habitation. Ce dernier, dans son étude du 11 janvier 2021 indique que l’activité exercée contrevient à l’usage des parties privatives ainsi qu’à la destination de l’immeuble.

Décision d’engager une action pour faire cesser ce trouble”.

Le procès-verbal de cette assemblée générale précise notamment, s’agissant de cette résolution n°17, que le changement d’usage évoqué par la S.A.S. RMCG, représente “une nuisance au sens qu’il existe de la réception de clientèle” et qu’après discussion, il a été procédé “au vote sur la décision de confier le dossier à Maître [L] afin de faire cesser le trouble dû au changement d’affectation du lot”.

Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Sur la régularité de la résolution n°17

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit :

“Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :[…]

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice…”

En l’espèce et contrairement à ce que soutient la S.A.S. RMCG, la résolution n°17 soumise au vote des copropriétaires n’a été ni modifiée, ni complétée, dès lors que l’objet de la question posée à l’assemblée générale, telle que résultant de son libellé et relative à la décision d’engager une action pour faire cesser le trouble résultant du changement d’affectation du lot de la S.A.S. RMCG, figurait bien à l’ordre du jour mentionné dans la convocation qui leur avait été adressée, avait ainsi été porté à leur connaissance et était parfaitement clair.

En outre, force est de constater que les termes du procès-verbal de l’assemblée générale et de la résolution n°17 ne permettent pas, en l’état, d’exclure le caractère amiable de l’action envisagée à l’encontre de la S.A.S. RMCG et des diligences confiées à l’avocat du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pour faire cesser le trouble susvisé.

En tout état de cause et quand bien même le caractère judiciaire de l’action décidée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES devrait seul être envisagé, l’absence de résolution formellement rédigée dans l’ordre du jour adressé aux copropriétaires, à l’endroit prévu à cet effet, ne peut constituer une cause de nullité, dès lors que le libellé de la résolution n°17, complet et précis, se suffisait à lui-même et donnait aux copropriétaires tous les renseignements utiles pour assurer suffisamment leur information et décider de leur vote.

L’irrégularité alléguée au visa des dispositions légales susvisées ne peut donc être retenue.

Sur la destination de l’immeuble

Conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

“I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble….”

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise :

“I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation…”

En l’espèce, la S.A.S. RMCG entend se prévaloir du caractère abusif de la résolution n°17, considérant qu’elle limite la jouissance de ses parties privatives “au regard d’une interprétation fausse ou spécieuse de l’état descriptif de division”.

Cependant, il convient en premier lieu de relever que cette résolution porte uniquement sur la décision d’engager une action pour faire cesser le trouble résultant du changement d’affectation du lot de la S.A.S. RMCG et que s’il appartient à la présente juridiction d’en apprécier la régularité, il ne lui appartient pas d’en apprécier l’opportunité et le bien-fondé.

En tout état de cause et au demeurant, les pièces versées aux débats par la S.A.S. RMCG ne permettent pas d’établir le bien-fondé de ses prétentions.

Certes, comme elle le souligne, aucun règlement de copropriété déterminant la destination tant des parties privatives, que des parties communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, n’est versé aux débats.

Dans ces conditions, il y a lieu de se référer en l’état au seul document utile, l’état descriptif de division du 18 septembre 1963, duquel il ressort clairement que l’immeuble est à usage mixte de commerce et d’habitation, avec une distinction entre le rez-de-chaussée comprenant les locaux commerciaux d’une part (trois lots) et les quatre étages comprenant les locaux d’habitation d’autre part (huit lots), étant précisé sur ce dernier point, que le mot “appartements” tel qu’utilisé dans cet état descriptif de division, ne porte aucunement à confusion et désigne à l’évidence les lots à usage d’habitation.

Aucun élément probant ne permet de vérifier et de s’assurer du changement de destination d’un de ces lots situés à l’étage, les pièces produites par la demanderesse étant parfaitement insuffisantes à cet égard et alors que contrairement à ce que soutient la S.A.S. RMCG, l’exercice par un ou plusieurs copropriétaires de son activité professionnelle à domicile ne modifie pas nécessairement l’usage et la destination de son lot.

Aucune décision éventuellement prise par l’assemblée générale sur ce point n’est notamment, produite.

A l’inverse, le changement de destination du lot n°16 appartenant à la S.A.S. RMCG apparaît caractérisé au vu des baux conclus avec la S.A.S.U. L’ATELIER PLUME, la S.A.S. [Adresse 7] et la S.A.R.L. OAK pour la mise à disposition “d’un local équipé à usage de bureau” comme “espace de coworking”, étant relevé que ce changement de destination était manifestement de nature à modifier les conditions de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires en raison notamment, des allers venues qu’il impliquait et alors que les documents versés aux débats par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES tendent à démontrer un usage autre que celui de bureau avec l’accueil de clientèle par “l’appartement-boutique [Adresse 7]”.

Sur ce point, la S.A.S. RMCG ne peut à l’évidence tirer argument de l’arrêté du 08 juillet 2020 l’ayant autorisé “à changer l’usage initial du logement”, dès lors que celui-ci a été rendu au vu notamment, d’une attestation établie par ses soins justifiant que le règlement de copropriété ne s’opposait pas à l’activité envisagée.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.S. RMCG ne peut davantage tirer argument de l’environnement de l’immeuble et des usages tolérés/autorisés dans les autres copropriétés situées à proximité.

Le caractère abusif de la résolution n°17 tel qu’allégué ne peut donc être retenu.

Sur l’abus de majorité

La charge de la preuve de l’abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l’allègue, s’agissant de la démonstration que la décision a été prise sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou rompant l’égalité entre les copropriétaires ou prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

En l’espèce, force est de constater que la S.A.S. RMCG procède par affirmations et ne démontre pas l’abus de majorité allégué, dès lors notamment, que conformément à ce qui a été précédemment exposé, elle n’apporte pas la preuve “qu’à tout le moins, quatre autres appartements de l’immeuble situés à l’étage sont à ce jour utilisés pour un usage autre qu’un usage d’habitation, à savoir un usage professionnel ou un usage commercial”, étant plus particulièrement relevé :

— que l’utilisation d’un appartement du 1er étage comme “réserve” du commerce situé au rez-de-chaussée, telle qu’évoquée, ne peut être prise en considération au vu des seules photographies versées aux débats ;

— que l’exercice par un ou plusieurs copropriétaires de son activité professionnelle à domicile ne modifie pas nécessairement l’usage et la destination de son lot, aucun élément probant ne permettant de vérifier les allégations de la demanderesse sur ce point.

Dans ces conditions, il n’est aucunement établi que la résolution n°17 serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser des intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de la S.A.S. RMCG ou pour lui nuire.

Le grief de l’abus de majorité ne peut donc être retenu.

***

En conséquence et au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 23 mars 2021 et la S.A.S. RMCG sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.A.S. RMCG qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.A.S. RMCG sera donc condamnée à lui payer la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il n’a pas été fait droit à ses demandes, la S.A.S. RMCG ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE la S.A.S. RMCG de ses demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. RMCG aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.S. RMCG à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 5], la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER