N° RG 24/08608 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBNC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/08608 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBNC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Karima CHAOURAK

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 novembre 2025

Le Greffier

Karima CHAOURAK

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Steeve WEIBEL,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSES :

Madame [Z] [Y]

née le 08 Mai 1981 à [Localité 10]

placée sous la curatelle renforcée de l’UDAF

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Karima CHAOURAK,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 151

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 18 août 2015, CUS Habitat, devenu l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] OPHEA (l’OPHEA), a donné en location à Madame [Z] [Y] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (porte 2 étage 0) moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 792,37 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 décembre 2023, présentée le 30 décembre 2023 mais non réclamée, l’OPHEA a notifié à Madame [Z] [Y] un congé pour le 31 mars 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2.391,58 € jusqu’au 22 décembre 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Madame [Z] [Y] par acte de commissaire de justice le 1er juillet 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 décembre 2023.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [Z] [Y], par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 4.419,94 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 917,98 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 9 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois afin de permettre l’échange de conclusions entre les conseils des parties.

A l’audience du 16 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPHEA, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 3 mars 2025.

Il sollicite ainsi la condamnation de Madame [Z] [Y], assistée par son curateur, à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 8.610,24 € au titre de l’arriéré des loyers et charges, augmentée d’un intérêt égal aux taux de l’intérêt légal à compter du 29 juillet 2024, date de l’assignation;

— la somme de 794,49 € au titre des réparations locatives, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter du 6 novembre 2024, date des opérations d’état des lieux de sortie, et à défaut, à compter du 28 février 2025, date des conclusions ;

— la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— la somme de 568,76 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que :

* Madame [Z] [Y] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 6 novembre 2024 ;

* Madame [Z] [Y] a manqué aux obligations prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que par l’article 1741 du Code Civil en ne réglant pas son loyer ainsi que ses charges locatives ; qu’au 6 novembre 2024, elle était redevable à ce titre de la somme de 9.460,16 € ; qu’après déduction du fonds de solidarité énergie 2024 ainsi que de la régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2024 au 6 novembre 2024, la somme totale due à ce titre est de 8.610,24 € ;

* la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie démontre l’existence de nombreuses dégradations dans le logement ; qu’en vertu de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1231-1, 1103 et 1104 du Code Civil, Madame [Z] [Y] doit répondre des pertes et dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux; que les conditions de vétusté ne trouvent pas lieu à s’appliquer en l’espèce au vu des différents éléments décrits au sein de l’état des lieux de sortie, les dégradations ne résultant pas d’une usure normale des lieux loués ; que les lieux n’ont pas été correctement entretenus ; que le curateur de Madame [Z] [Y] a reconnu devoir la somme mise en compte de 1.354,43 € au titre des réparations locatives et des clés ; qu’après déduction du dépôt de garantie, la somme réclamée n’est ainsi que de 794,49 €.

Madame [Z] [Y], assistée par son curateur, l’UDAF, représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 11 septembre 2025.

Elle demande ainsi au Juge des Contentieux de la Protection de :

— dire que la dette locative s’élève à 7.272,15 € ;

— lui octroyer les plus larges délais de paiement ;

— condamner l’OPHEA à lui payer la somme de 559,94 € au titre de la restitution du dépôt de garantie augmenté des intérêts légaux à compter du jugement ;

— débouter l’OPHEA de sa demande de paiement des réparations locatives ;

— débouter l’OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— compenser les dépens.

Elle fait valoir que :

* elle est atteinte d’une maladie dégénérative; qu’elle vivait seule et ne pouvait plus gérer ses documents administratifs ; qu’elle est actuellement sous curatelle renforcée ;

* l’état des lieux de sortie indique un état moyen des pièces, éléments et accessoires; que le logement a été occupé 9 ans ; que l’état des lieux est donc lié à l’usure et que le montant sollicité au titre des réparations ne peut pas lui être réclamé ;

* il convient de déduire du décompte les réparations locatives, de sorte que la dette n’est plus que de 7.272,15 € ;

* elle est en doit de solliciter le remboursement de son dépôt de garantie ;

* sa situation financière est compliquée; qu’elle vit actuellement en résidence [8] compte tenu de son handicap ; qu’elle sollicite les plus larges délais pour apurer sa dette.

En réplique, l’OPHEA indique s’opposer à la demande de délais de paiement au regard du montant des arriérés.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Les parties étant toutes deux représentées par leur conseil, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande principale en paiement

# Sur les arriérés de loyer et charges

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il est démontré, par production de l’état des lieux de sortie, et non contesté, que Madame [Z] [Y] a quitté le logement loué à l’OPHEA le 6 novembre 2024.

Au vu du décompte au 28 février 2025, les sommes dues au titre des loyers et charges est de 9.646,23 €.

Il convient de déduire de ces sommes : les sommes dues au titre du fonds de solidarité énergie d’un montant de 392,44 € ainsi que les sommes dues par l’OPHEA à sa locataire au titre du décompte de charges pour la période du 1er janvier 2024 au 6 novembre 2024, à savoir la somme de 457,48 €.

La somme restant due au titre du loyer et charge de ce décompte est de 8.796,31 €.

Or l’OPHEA ne sollicite que le paiement de la somme de 8.610,24 €.

Madame [Z] [Y], assistée de son curateur, ne conteste pas la somme mise en compte au titre du loyer et des charges.

Par conséquent, Madame [Z] [Y] sera condamnée au règlement, en deniers ou quittances, de la somme de 8.610,24 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, et prestations fournies au 28 février 2025. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

# Sur les réparations locatives

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1134 dans son ancienne version, applicable à la présente procédure, le contrat de bail ayant été signé le 11 mai 2006, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être appliquées de bonne foi.

En outre, l’article 1728 du code civil impose au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable.

L’article 4 h) du contrat de location précise que le locataire répond pleinement des dégradations et des pertes, de son fait ou de celui des personnes dont il est responsable, pendant toute la durée du contrat pour les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Enfin, l’article 5 c) relatif à l’état des lieux au départ du locataire stipule qu’avant l’établissement de l’état des lieux, les locaux devront être nettoyés et entièrement vidés de tout mobilier et objet et qu’une liste définitive des réparations locatives à effectuer est établie par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Il est ajouté que la détermination du montant et du mode de paiement des réparations à effectuer est alors fixée en tenant compte de l’usure normale, et indiquée au locataire sortant.

En l’espèce, Madame [Z] [Y] s’est faite représentée par son curateur lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie le 6 novembre 2024.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée datant du 18 août 2025 que tous les éléments et pièces du logement sont indiqués comme neufs.

Lors de l’état des lieux de sortie, il est noté que tous les éléments et pièces du logement sont dans un état moyen.

Madame [Z] [Y] indique que cela est normal au regard de la vétusté puisqu’elle a résidé dans le logement durant 9 ans.

L’OPHEA indique que l’état du logement n’est pas dû à la vétusté, que les dégradations sont plus importantes que celles pouvant être attendues dans le cadre de la vétusté, que le logement n’était pas nettoyé et qu’en outre le curateur de Madame [Z] [Y] a approuvé la liste des réparations locatives et des clés jointes à l’état des lieux sortant.

Il est constant qu’un acte intitulé “Etat des lieux sortant n°20241701" réparation locative et clés portant sur une évaluation des réparations locatives à hauteur de 1.267,56 € et des clés à hauteur de 86,87 € soit pour un montant total de 1.354,43 € a été signé par le curateur de Madame [Z] [Y] ainsi que par l’OPHEA le 6 novembre 2024.

Néanmoins, si cet acte permet de relever que les réparations préconisées ont été validées par le curateur de Madame [Z] [Y], les montants mis en compte et l’absence de coefficient de vétusté peuvent être contestés par celle-ci.

Ainsi, en ce qui concerne les clés, il résulte de l’état des lieux de sortie que 2 clés de la boîte aux lettres ont été remises à OPHEA et qu’aucune n’a été rendue. Ainsi, la nécessité de refaire deux clés de boîte aux lettres n’est pas contestable et le montant de 8,17 € unitaire mis en compte n’apparaît pas excessif, de sorte que la somme de 16,34 € sera validée.

De même, en ce qui concerne le badge de l’entrée dans l’immeuble, sur les 3 badges remis à Madame [Z] [Y], elle n’a pas été en mesure d’en restituer un seul, de sorte que la facturation de la réalisation de 3 badges pour un prix unitaire de 23,51 €, soit pour une somme totale de 70,53 € n’apparaît ni contestable ni excessive.

Madame [Z] [Y] sera donc tenue au paiement de la somme totale de 86,87 € au titre de la réfection des clés et badges non restitués.

En ce qui concerne la fourniture et pose d’un meuble sous évier de la cuisine, le curateur de Madame [Z] [Y] n’a pas contesté devoir remplacer ce meuble puisque cette réparation a été approuvée. Lors de l’état des lieux d’entrée ce meuble sous évier était neuf alors que lors de l’état des lieux de sortie, il était dans un état moyen.

Néanmoins, l’OPHEA ne démontre pas l’existence de dégradations sur ce meuble justifiant que la grille de vétusté soit écartée. En effet, Madame [Z] [Y] a demeuré 9 ans dans le logement et aucune mention de l’état des lieux de sortie ne permet d’écarter l’application de la grille de vétusté.

Au regard de la grille de vétusté, protocole d’accord régional produit par l’OPHEA signé le 25 mai 2010, à la 9ème année, la valeur résiduelle est de 30%. La somme mise en compte pour la fourniture et pose de ce meuble est de 215,68 €. Elle n’apparaît pas excessive.

Il convient de lui appliquer le coefficient de vétusté précité, de sorte que la somme due par Madame [Z] [Y] à ce titre est de 64,70 €.

Il en va de même pour la fourniture et la pose de l’évier et du mitigeur dans la cuisine. Celle-ci est évaluée par l’OPHEA à la somme de 189,97 €. Il n’est pas distingué quel est le coût du mitigeur ni celui de l’évier, les coefficients de vétusté étant différents au regard de ces éléments, puisqu’étant respectivement de 44% et 58%. Il convient donc d’appliquer un indice moyen de 51%.

Ainsi, Madame [Z] [Y] sera tenue au titre de cette réparation au paiement de la somme de 96,88 €.

Pour ce qui concerne la fourniture et la pose d’un siphon, d’une bonde de douche et d’un branchement mis en compte à hauteur de 23,54 €, et pour les mêmes motifs que ceux précisés ci-dessus, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 44%, de sorte que la somme due par Madame [Z] [Y] à ce titre doit être ramenée à 10,36 €.

En ce qui concerne “la préparation sur tous subjectiles” dans la chambre 3 et relative aux murs, il n’y a pas de précision sur les travaux à appliquer et cela ne ressort pas de l’état des lieux de sortie. Cependant, le curateur de Madame [Z] [Y] a reconnu la nécessité de cette réparation en signant le document.

Le montant mis en compte de 8,01 € n’apparaît pas excessif et sera ainsi validé.

Tel qu’indiqué précédemment, il résulte du contrat de bail, plus précisément de l’article 5 c) qu’avant l’établissement de l’état des lieux, les locaux devront être nettoyés et entièrement vidés de tout mobilier et objet.

Or, en l’espèce, le curateur de Madame [Z] [Y] a reconnu l’existence d’objets encombrants sur la terrasse ainsi que dans le logement en signant le document “Etat des lieux sortant n°20241701" réparation locative et clés.

Le fait que Madame [Z] [Y] réside actuellement en Résidence [8] va également dans le sens de la nécessité d’abandonner certains meubles.

Les sommes mises en compte et quantité estimée n’apparaissent pas excessives, de sorte qu’il convient de les valider, à savoir la somme de 484,83 €.

Il en va de même en ce qui concerne les sommes mises en compte au titre du nettoyage, lesquelles ne concernent pas la vétusté mais l’entretien des locaux. Le fait que l’état soit moyen en ce qui concerne tous les éléments et pièces va en ce sens et justifie la mise en compte de la somme totale pour le nettoyage à hauteur de 345,53 €, laquelle n’apparaît pas excessive.

Au regard de ces éléments, Madame [Z] [Y] sera tenue à payer à l’OPHEA au titre des réparations locatives, la somme totale de 1.089,17 €.

L’article 22 de la loi n°89462 du 6 juillet 1989 relatives aux baux d’habitation dispose que 'le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite; le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait tenu, au -lieu et place duo locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées'.

La loi prévoit ainsi une compensation légale entre la créance de dépôt de garantie des bailleurs, et la créance locative des preneurs.

En l’espèce, le dépôt de garantie versé par la locataire était d’un montant 559,94 €.

Conformément à la demande de l’OPHEA, le montant du dépôt de garantie sera déduit de la somme due par Madame [Z] [Y] au titre des réparations locatives, de sorte que la somme due sera de 529,23 € au titre des réparations locatives. Madame [Z] [Y] sera condamnée au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [Z] [Y] sera également déboutée de sa demande relative à la restitution du dépôt de garantie au regard de la compensation légale précitée.

* Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce s’agissant d’un bail régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Il résulte des éléments fournis par le curateur de Madame [Z] [Y] que les recettes du mois de celle-ci sont de 1.116,05 € et que ses dépenses mensuelles sont de 784,58 €, de sorte que le disponible est de 331,47 €.

La dette totale due par Madame [Z] [Y] à l’OPHEA est de 9.139,47 €, ce qui correspond, si un échelonnement de la dette est accordé sur 24 mois, à une échéance mensuelle de 380,81 €, soit plus importante que celle de son disponible mensuel.

Madame [Z] [Y] ne justifie ainsi pas pouvoir s’acquitter de cette somme par mensualités échelonnées, et ce, au regard de sa situation financière, de sorte que sa demande au titre des délais de paiement devra être rejetée.

# Sur la capitalisation des intérêts échus

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de la date qui en a été faite, soit du 7 mars 2025 (date de signification des conclusions d’OPHEA au curateur de Madame [Z] [Y] lors desquelles la capitalisation des intérêts est sollicitée), sera ordonnée, étant de droit en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

* Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Madame [Z] [Y], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de la situation économique de celle-ci, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre. L’OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [Z] [Y], représentée par son curateur, à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] OPHEA la somme de 8.610,24 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, et prestations fournies au 28 février 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y], représentée par son curateur, à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] OPHEA la somme de 529,23 € au titre des réparations locatives, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter du 7 mars 2025, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

DEBOUTE Madame [Z] [Y], représentée par son curateur, de sa demande relative à la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [Z] [Y], représentée par son curateur, de sa demande au titre des délais de paiement ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y], représentée par son curateur, aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS