TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02306 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7U6T

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA RIVE DROITE

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G65

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 04 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02306 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7U6T

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [I] est propriétaire des lots n°12 et 29 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA RIVE DROITE, a fait assigner Mme [Y] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui verser les sommes suivantes :

8 468,07 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,800 euros à titre de dommages et intérêts,2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 474,07 euros après imputation des règlements effectués par la défenderesse postérieurement à la délivrance de l’assignation, 2ème trimestre 2025 inclus.

Mme [Y] [I], bien que régulièrement assignée à comparaître en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Sur la demande au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [Y] [I] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°12 et 29,un extrait du compte de copropriétaire, arrêté au 1er avril 2025, portant sur la période allant du 26 janvier 2022 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, un extrait du compte de copropriétaire, arrêté au 24 octobre 2025, portant sur la période allant du 26 janvier 2022 au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025, les procès-verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2020, 26 janvier 2022, 28 mars 2023, 03 avril 2025 et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 68 du code de procédure civile prévoit que les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense et qu’elles sont faites, à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers, dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, en l’absence de la défenderesse le jour de l’audience et faute pour le demandeur de lui avoir fait signifier des conclusions d’actualisation en amont, il convient de se référer au relevé de compte propriétaire joint à l’acte introductif d’instance, arrêté au 1er avril 2025.

En seront toutefois déduites, en application de l’article 1342-10 du code civil, les sommes imputées au crédit de son compte postérieurement à la délivrance de l’assignation. De même, les frais facturés, qui feront l’objet d’un examen à part, doivent être décomptés.

Aussi, le solde du compte propriétaire, qui était de 8 468,07 euros au 1er avril 2025, apparaît créditeur, après déduction :

de la somme de 8 252,16 euros (virement de la défenderesse de 7 994 euros, outre les sommes de 149,25 euros et 108,91 euros au titre de la régularisation de charges et de travaux),de la somme de 526 euros au titre des frais.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des charges impayées.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, la somme de 526 euros était incluse dans le décompte arrêté au 1er avril 2025 au titre des frais correspond à l’envoi de mises en demeure et aux frais de suivi du contentieux. Toutefois, le demandeur ne justifie pas de l’accomplissement de diligences exceptionnelles de la part du syndic pour les frais engagés au titre du suivi du contentieux. Par ailleurs, il n’est justifié de l’envoi, conformément aux modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que de la seule relance du 7 mars 2025.

Ainsi, seule cette relance peut donner lieu à remboursement, limitée au coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, à savoir, 5,74 euros, puisque les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires.

Ce montant étant couvert par le solde du compte de Mme [Y] [I], le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [Y] [I] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, Mme [Y] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA RIVE DROITE, de sa demande au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires,

CONDAMNE Mme [Y] [I] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA RIVE DROITE, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [Y] [I] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA RIVE DROITE, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente