TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]

Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00123 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3EX

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société SEQENS,

DEFENDEUR(S) :

[N] [W], [K] [W]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT TROIS SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 24 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société SEQENS,

S.A. d’HLM au capital de 606 404 611,50 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 582 142 816, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [N] [W]

demeurant Chez Feu Monsieur [Z] [W], [Adresse 2]

M. [K] [W]

demeurant Chez feu Monsieur [Z] [W], [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2006, le GIE DOMAXIS aux droits duquel vient la SA d’HLM SEQENS a donné à bail à M. [Z] [W] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 370,13 €, outre 183,66 € de provisions sur charges.

Par un avenant du 15 janvier 2016, la société DOMAXIS a donné en location à M. [Z] [W] un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 71,03 €.

M. [Z] [W] est décédé le 3 juin 2020.

Par courrier du 16 juin 2020, la SA d’HLM SEQENS a pris acte de la demande de transfert du bail de son fils, M. [K] [W], et l’a invité à remplir un formulaire et fournir un certain nombre de pièces le concernant ainsi que son frère [N] [W] occupant le logement avec lui.

A l’issue de l’examen de ces pièces, la SA d’HLM SEQENS a estimé MM. [K] et [N] [W] ne remplissaient pas tous les critères leur permettant de bénéficier du transfert du bail. Elle en a informé M. [K] [W] par courrier du 16 juillet 2020.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribué le 5 janvier 2024, la SA d’HLM SEQENS a mis en demeure M. [K] [W] de libérer les lieux et de procéder au règlement de la dette locative.

Puis par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, elle a fait délivrer à MM. [K] et [N] [W] une sommation de quitter les lieux.

Les lieux ont été restitués le 25 mars 2025. Un état des lieux contradictoire a été établi.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, signifié à l’étude, la société d’HLM SEQENS a assigné M. [N] [W] et M. [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 7, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 du code civil, 1224 du code civil, aux fins de voir :

Déclarer recevable et bien fondée son action.

Constater la résiliation du bail consenti à M. [Z] [W] à la suite de son décès survenu le 3 juin 2020.

Juger que MM. [K] et [N] [W] sont occupants sans droit ni titre du logement faute de remplir les conditions du transfert du bail prévues par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Condamner in solidum MM. [K] et [N] [W] à payer à la société SEQENS la somme en principal de 18 054,26 € au titre de l’arriéré d’occupation dû au 5 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

Ordonner l’expulsion des lieux loués de MM. [K] et [N] [W], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et, si besoin est, avec l’aide de la force publique, du logement situé [Adresse 2].

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou resserre au choix de la partie requérante, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues au frais, risques et périls de la partie expulsée.

Fixer et Condamner in solidum MM. [K] et [N] [W] à payer à la société d’HLM SEQENS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, majoré de 20% en sus des charges, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Condamner in solidum MM. [K] et [N] [W] à payer à la société d’HLM SEQENS la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner MM. [K] et [N] [W] aux entiers dépens d’instance

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 24 juin 2025, après un renvoi, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son avocat, a indiqué que les lieux avaient été restitués le 25 mars 2025 de sorte que sa demande d’expulsion est devenue sans objet. Elle maintient sa demande relative au règlement de la dette qu’elle actualise à la somme de 17 863,11 € correspondant au montant du loyer qui aurait été du pour le logement et l’emplacement de stationnement, hors allocations, si le contrat de location s’était poursuivi. Elle demande que les défendeurs soient déboutés de leurs demandes reconventionnelles. Enfin, elle précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

MM. [K] et [N] [W], représentés par leur avocat, régularisent des conclusions aux termes desquelles ils demandent au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 et 1343-5 du code civil, 12, 31 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal, se voir déclarer recevables et bien fondés dans leurs demandes.

Déclarer sans objet la demande d’expulsion de la SA d’HLM SEQENS à leur encontre.

Débouter la SA d’HLM SEQENS de ses autres demandes.

A titre reconventionnel, condamner la SA d’HLM SEQENS à leur payer la somme de 5 000 € chacun à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, leur octroyer un délai de deux ans pour régler l’arriéré locatif.

En tout état de cause, condamner la SA d’HLM SEQENS à leur payer la somme de 1 500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que la SA d’HLM SEQENS est à l’origine de la dette en leur refusant à tort le transfert du bail. Ils précisent avoir continué à payer les loyers après leur décès de leur père.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE TRANSFERT DU BAIL

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40 de la même loi précise néanmoins s’agissant de logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

S’agissant de cette dernière condition, l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation définit les locaux insuffisamment occupés comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables (…) supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l’espèce, il est constant que MM. [K] et [N] [W] vivaient au domicile de leur père depuis plusieurs années à la date de son décès, de sorte qu’ils satisfont la condition fixée par l’article 14 précité. Il n’est pas non plus contesté qu’ils remplissent les conditions de ressources fixées par la règlementation relative aux habitations à loyer modéré.

Ces conditions ne sont en revanche pas établies s’agissant de Mme [R] [W], leur sœur, qui a déclaré être revenue vivre au domicile de son père le 28 mai 2020, soit quelques jours seulement avant son décès, et ce, en raison de son divorce.

Les défendeurs n’établissent par ailleurs pas que Mme [R] [W], qui ne vivait pas avec ses frères dans le logement litigieux au moins un an avant le décès de son père et avait fondé une famille de son côté, formerait avec eux une cellule économique et familiale justifiant de la comptabiliser dans le ménage formé par ses deux frères, [N] et [K] [W].

Il est par ailleurs constant que le logement litigieux comporte quatre pièces principales.

Ainsi, la SA d’HLM SEQENS a établi que l’appartement litigieux était sous- occupé au sens de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation précité et c’est à juste titre qu’elle a refusé à MM. [K] et [N] [W] le transfert du bail consenti à leur père, [Z] [W].

Il convient par conséquent de constater la résiliation du bail à l’occasion du décès de son titulaire, M. [Z] [W].

II. SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT

Occupants sans droit ni titre depuis le décès de leur père, MM. [K] et [N] [W] sont redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de la libération des lieux, soit en l’espèce le 25 mars 2025. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’occurrence, l’examen du décompte produit par la SA d’HLM SEQENS fait apparaitre un solde de 17 863,11 € correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi. Il conviendra donc de retenir cette somme au titre de l’indemnité d’occupation.

MM. [K] et [N] [W] contestent cette somme en affirmant que si la SA d’HLM SEQENS avait accepté de leur transférer le bail, ils auraient pu bénéficier d’une aide personnalisée au logement de l’ordre de 700 €. Or d’une part, il résulte de ce qui précède que le contrat de bail a été valablement résilié à la suite du décès de leur père de sorte qu’ils n’avaient pas la qualité de locataires pouvant prétendre au bénéfice de cette aide. D’autre part, cette affirmation n’est nullement étayée et il n’appartient pas au tribunal de se substituer à la caisse d’allocations familiales pour déterminer si les défendeurs remplissaient les conditions d’attribution de cette aide et son montant.

Il convient par conséquent de condamner in solidum MM. [K] et [N] [W] au règlement de la somme de 17 863,11 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que la SA d’HLM SEQENS à refusé à MM. [K] et [N] [W] le transfert du contrat de bail. Ces derniers n’apportent donc pas la preuve d’une faute à l’origine d’un préjudice qu’ils auraient subis.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, MM. [K] et [N] [W] font état d’une situation précaire du fait de leur jeune âge, de leurs faibles ressources et de leur fragilité psychologique liée au décès de leur père. Ils produisent leurs avis d’imposition faisant apparaitre leurs revenus fiscaux de référence pour l’année 2022 qui sont effectivement très faibles.

La SA d’HLM SEQENS ne s’oppose par ailleurs pas à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser MM. [K] et [N] [W] à se libérer de leur dette dans les conditions précisées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

MM. [K] et [N] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de ne pas faire droit à la demande de la SA d’HLM SEQENS au titre des frais irrépétibles.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à la suite du décès de M. [Z] [W] ;

CONDAMNE in solidum MM. [K] et [N] [W] au règlement de la somme de 17 863,11 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

Les AUTORISE à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 715 € et une 25ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DEBOUTE MM. [K] et [N] [W] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE MM. [K] et [N] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, le 23 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN