Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 Septembre 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [G] [Z]

14 Rue des Arènes

44390 PETIT MARS

Madame [M] [J] épouse [Z]

14 Rue des Arènes

44390 PETIT MARS

représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Séverine FERRE-GUITTENY, avocate au sein du même barreau

D’une part

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [X] [T] [R] [I]

Logement 316 Etage 1 Bâtiment 3 VILEO

4 Impasse de l’Etier

44340 BOUGUENAIS

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 05 juin 2025

Date des débats : 05 juin 2025

Délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01559 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NY4P

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY

CCC à Monsieur [O] [X] [T] [R] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 avril 2014 à effet au 18 avril 2014, [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z], représentés par leur mandataire CM-CIC GESTION IMMOBILIÈRE, ont donné à bail à [O] [I] un logement de type 1 leur appartenant sis, 3 impasse de l’Etier, 1er étage, n°316 – 44340 BOUGUENAIS et ses accessoires, notamment un parking extérieur n°624, moyennant un loyer mensuel initial de 317 € outre une provision mensuelle pour charges de 74 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z] ont fait commandement à [O] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 323,29 € arrêté au 13 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z] ont fait assigner [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes statuant en référé aux fins de :

· Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;

· Ordonner sans délai l’expulsion de [O] [I] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

· Voir condamner [O] [I] au paiement par provision de la somme de 6 685,91 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 7 mars 2025, quittancement mars 2025 inclus ;

· Juger et ordonner que la dette locative sera actualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois d’avril, mai et juin 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par [O] [I] ;

· Voir condamner [O] [I] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux ;

· Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

· Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 mars 2024 ;

· Voir condamner [O] [I] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Voir condamner [O] [I] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

À ladite audience, [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z], représentés par leur conseil se réfèrent à l’acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à étude, [O] [I] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 25 mars 2024, le loyer hors charges était de 317 € et la somme due de 1 323,29 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (634 €). La situation a été notifiée à la CCAPEX et la commission en a accusé réception le 29 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 15.

Par exploit de commissaire en date du 25 mars 2024, [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z] ont fait commandement à [O] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 323,29 € arrêté au 13 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[O] [I] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8 044,98 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 juin 2025. En conséquence, [O] [I] sera condamné au paiement de cette somme, échéance de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z], à compter du 3 juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux par les deux locataires, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 463,65 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [I], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 avril 2014 entre [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z] d’une part et [O] [I] d’autre part, concernant le logement sis 3 impasse de l’Etier, 1er étage – 44340 BOUGUENAIS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

CONDAMNONS par provision [O] [I] à payer à [G] [Z] et [M] [V] [J] épouse [Z] la somme de 8 044,98 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS par provision [O] [I] à payer à [G] [Z] et [K] [J] épouse [Z], à compter du 3 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 463,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par le locataire ;

ORDONNONS à [O] [I], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNONS à défaut l’expulsion de [O] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNONS [O] [I] à payer à [G] [Z] et [K] [J] épouse [Z] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNONS la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY