N° RG 24/00209 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HWHM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 29 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. GJL

Immatriculée au RCS de [Localité 5], sous le numéro 530 422 575

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier COTE, avocat au barreau de l’EURE, substitué par M^e Benoit JOUBERT, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Madame [F] [R]

née le 30 Janvier 1982 à [Localité 6]

Profession : Sans profession

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Monsieur [C] [U]

né le 18 Avril 1946 à [Localité 7]

Profession : Retraité

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Vincent MESNILDREY, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 11 décembre 2024

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, prorogée au 29 janvier 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Séverine MERCIER,

directrice des services de greffe.

N° RG 24/00209 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HWHM – ordonnance du 29 janvier 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2023, la SCI GJL a consenti à [F] [R] un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 4], au loyer annuel initial de 5 160 euros, hors taxes et hors charges. Le bail est qualifié par les parties de « précaire », étant stipulé qu’il est soumis aux dispositions de l’article 145-5 du code de commerce et qu’il a une durée de 12 mois.

Par acte de cautionnement du 8 juillet 2023, [C] [U] s’est porté caution solidaire de [F] [R].

Dans un courrier du 15 juillet 2023, [F] [R] a indiqué à la SCI GJL sa volonté de mettre fin au bail conclu le 6 juillet 2023.

Par courriers du 4 octobre 2023, la SCI GJK a mis en demeure [F] [R], en qualité de locataire, et [C] [U], en qualité de caution, de payer les loyers dues au titre des mois de septembre et octobre 2023.

Les mises en demeure étant restées infructueuses, la SCI GJL a fait signifier le 5 mars 2024 à [F] [R] un commandement de payer la somme de 2 580 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail. Le commandement a été signifié à la caution le 15 mars 2024.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par actes des 3 et 13 mai 2024, la SCI GJL a fait assigner [F] [R] et [C] [U] devant le président de ce Tribunal, statuant en référé, aux fins de voir, constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de [F] [R] et de les condamner à lui payer une somme provisionnelle à valoir sur les loyers et les charges impayés.

A l’audience du 29 mai 2024, [F] [R] et [C] [U] n’ont pas comparu.

Par ordonnance du 10 juillet 2024, le juge des référés de ce tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que la SCI GJL formule des observations sur l’acte de cautionnement du 8 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 18 septembre 2024, la SCI GJL demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;prononcer l’expulsion de [F] [R] ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ;condamner [F] [R] et [C] [U], en sa qualité de caution solidaire des engagements de Madame [F] [R], à lui payer la somme de 3 440 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés ;condamner [F] [R] et [C] [U], en sa qualité de caution solidaire des engagements de Madame [F] [R], à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;condamner [F] [R] et [C] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire signifié le 5 mars 2024 et de l’acte de signification de commandement du 15 mars 2024.

Elle fait valoir que :

le contrat de bail conclu le 6 juillet 2023 est un contrat de bail de courte durée conformément aux dispositions de l’article 145-5 du code de commerce ;il s’agit d’un contrat à durée déterminée qui ne peut être résilié avant son terme sans l’accord des parties ou à défaut de clause le prévoyant ;le bail ayant été conclu pour une durée de 12 mois, [F] [R] ne pouvait le résilier ;dans les courriers des 15 et 31 juillet 2023, [F] [R] ne fait aucunement mention des problèmes d’humidité invoqués dans ses conclusions, ni même du devis de Monsieur [K] ;l’obligation pour le bailleur de fournir un diagnostic de performance énergétique, un diagnostic amiante et un diagnostic de l’état des risques et pollutions n’est pas prescrite à peine de nullité, la demande de nullité du bail ne pourra être que rejetée ;le dossier technique établi le 4 octobre 2023 ne révèle aucune anomalie ;[C] [U] a, de manière manuscrite, complété lui-même l’engagement de caution et y a apposé la date et sa signature de telle sorte qu’il est donc conforme aux exigences de l’article 2297 du code civil, lequel n’exige plus de mention manuscrite de la caution mais seulement une mention apposée par elle-même ;par analogie avec les dispositions de l’article 1174 du Code civil, qui dispose que lorsqu’est exigé une mention écrite de la part de celui qui s’oblige, ce dernier peut l’apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu’elle ne peut être effectuée que par lui-même, en complétant lui-même l’engagement de caution, [C] [U] s’est engagé en qualité de caution et ne peut prétendre ne pas en avoir eu conscience.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 15 octobre 2024, [F] [R] et [C] [U] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

Relativement à [F] [R],

A titre principal,

débouter la SCI GJL de l’ensemble de ses demandes ;condamner la SCI GJL à payer à [F] [R] la somme de 860 euros ;condamner la SCI GJL à payer à [F] [R] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI GJL aux entiers dépens ;A titre subsidiaire,

condamner la SCI GJL pour le défaut d’information à des dommages et intérêts à hauteur des sommes qui seraient mis à la charge de la concluante en vertu du contrat de bail précaire, et ordonner la compensation ;

Relativement à [C] [U],

constater la nullité de l’engagement de caution ;débouter la SCI GJL de ses demandes formulées à l’encontre de [C] [U] ;condamner la SCI GJL à payer à [C] [U] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI GJL aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

par principe, un bail commercial précaire peut être résilié à tout moment par le preneur ;aucune clause contenue dans le bail ne stipule qu’il ne peut être résilié avant son terme ;par conséquent, la lettre de résiliation reçue par la SCI GJL du 15 juillet 2023 a mis fin au contrat de bail ;la volonté de [F] [R] de mettre fin au contrat de bail, en écrivant « ne pas vouloir donner suite au contrat », était explicite ;le contrat de bail est nul puisqu’il ne respecte pas les obligations prévues par la loi et notamment la fourniture des diagnostics de performance énergétique, le diagnostic amiante et le diagnostic de l’état des risques et pollutions ;en cas de non-respect des dispositions de l’article L125-5 du Code de l’environnement, le preneur peut demander la résolution du contrat ;le bail étant entaché d’un vice substantiel, les demandes de la SCI GJL est sérieusement contestables ;le diagnostic amiante fourni par la SCI GJL est postérieur à la date de conclusion du contrat de bail et fait état de la présence d’amiante dans le local ;si elle avait eu connaissance de ce diagnostic, elle n’aurait pas conclu le contrat de bail ;l’état des travaux sur les trois dernières années n’a pas été annexé au contrat de bail, justifiant la nullité, ou à défaut la résiliation, du contrat ;en conséquence, la SCI GJL devra restituer à [F] [R] le dépôt de garantie ainsi que le loyer du mois d’août ;le défaut d’information du bailleur étant à l’origine de la résiliation réalisée par [F] [R], elle est fondée à l’invoquer pour obtenir sa condamnation en raison du préjudice financier subi, à hauteur des condamnations prononcées à son encontre, et la compensation des créances ;les dispositions de l’article 2297 du Code civil, prescrites à peine de nullité, n’étant pas été respectées, l’engagement de caution est nul ;l’article 22-1 de loi du 6 juillet qui prévoit que le bailleur doit, sous peine de nullité, remettre un exemplaire du contrat à la caution, n’a pas été respecté.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail

L’article L145-5 du Code de commerce dispose que : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

L’article 1212 du Code civil dispose que : « Lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. »

Le contrat de bail commercial précaire est un contrat à durée déterminée qui ne peut être résilié avant son terme que si une clause le stipule ou par un accord des parties. Le contrat n’a donc pu être résilié par la seule volonté d'[F] [R].

En cas de non-respect des obligations prévues par l’article L125-5 du Code de l’environnement, le preneur peut demander la résolution du contrat s’il a subi un préjudice ou une diminution du prix.

La nullité du contrat n’est donc pas encourue et seule une demande de résiliation judiciaire peut être poursuivie par le locataire, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Le contrat s’est donc poursuivi jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 5 mars 2024, soit jusqu’au 5 avril 2024, puisque [F] [R], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 5 avril 2024 et d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion.

sur les sommes dues en exécution du bail et de la poursuite de l’occupation

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, il ressort des argumentations de fond des parties que, si le contrat s’est poursuivi ainsi que l’obligation de payer les loyers, il existe une possibilité sérieuse que la responsabilité du bailleur puisse être mise en jeu du fait du défaut d’information et conduise à une compensation au regard de l’inadéquation manifeste entre les locaux loués et leur destination.

Dès lors, l’existence et l’étendue de l’obligation sont suffisamment sérieusement contestables pour qu’il ne puisse être fait application de ces dispositions. Les demandes seront rejetées comme excédant les pouvoirs du juge des référés.

Les demandes à l’égard de [C] [U] sont dès lors sans objet.

Sur les demandes accessoires

Les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président,

CONSTATE la résiliation du bail du 6 juillet 2023 liant les parties à compter du 5 avril 2024 ;

CONDAMNE [F] [R] à restituer les lieux situés [Adresse 4] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision et les rejette ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La directrice des services de greffe La présidente

Séverine MERCIER Sabine ORSEL