TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [C]

[M] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04786 – N° Portalis 352J-W-B7J-C723B

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04786 – N° Portalis 352J-W-B7J-C723B

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15/03/2023, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] le 6 février 2025 pour obtenir paiement d’une somme de 3488,40 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 2 mai 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— Les voir condamnés à lui payer, à titre provisionnel et solidairement la somme de 4 434, 26 Euros suivant décompte arrêté au terme du mois de mars 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 6 février, date du commandement de payer,

— Les voir condamnés, à titre provisionnel et solidairement, à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux et remise des clés,

— Les voir condamnés à lui payer une somme de 250 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les voir condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et d’exécution éventuelle.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 :

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualise sa dette à la somme 7852,66 euros, et s’oppose à la demande de délais de paiement formée par les défendeurs.

Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] ont comparu et ont invoqué une situation professionnelle complexe, une importante perte de leurs revenus, et ont expliqué avoir la charge de quatre enfants. Ils proposent qu’un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 50 Euros mensuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 6 février 2025 à Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne par principe de plein droit le 7 avril 2025 soit deux mois après la délivrance du commandement;

En second lieu, qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu des explications fournies à l’audience par Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H], il y a lieu d’accorder un délai de paiement ;

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1315 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce le bailleur verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] au titre des loyers et charges impayés après déduction des frais, pour un montant de 7536,58 euros arrêtés au 09/10/25 ;

En conséquence, Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] seront condamnés solidairement à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 7 852, 66 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative;

En conséquence, Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] seront autorisés à régler les sommes dues en 23 mensualités de 150 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 24ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et le mobilier resté dans les lieux pourra être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, au cas où la suspension de la résiliation du bail prendrait fin, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] au départ effectif des lieux ;

Par conséquent les défendeurs devront s’acquitter si la suspension de résiliation prend fin et jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats publics par ordonnance contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 15/03/2023 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH d’une part, et Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 7 avril 2025,

SUSPENDONS ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de septembre 2025 inclus, la somme de 7536,58 euros arrêtés au 09/10/25, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DISONS que Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] seront autorisés à régler leur dette en 23 mensualités de 150 Euros (Cent cinquante Euros) chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 24ème et dernière mensualité pour solde de la dette,

DISONS qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DISONS qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce cas, une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération des lieux sera due ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] et Madame [M] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,