Minute n° 25/262

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 25 Avril 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

S.C.I. DPLG

[Adresse 4]

[Localité 3]

Demanderesse représentée par

M^e Jérémy ROVERE, avocat au barreau de NANTES – 271

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [T] [I] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défendeurs comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Mars 2025

date des débats : 07 Mars 2025

délibéré au : 25 Avril 2025

RG N° RG 25/00470 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NS2J

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Jérémy ROVERE

CCC Monsieur [S] [J], Madame [T] [I] épouse [J]

CCC Prefecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2023, la SCI DPLG a donné à bail à Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, [Adresse 2], et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 625 € pour le logement, outre une provision pour charges de 60 € mensuelle.

Le 2 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2953,17 € au titre des loyers échus et impayés au 23 mai 2024, échéance de juin 2024 inclue.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la [Localité 6] Atlantique le 11 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 janvier 2025, la SCI DPLG a fait assigner Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire à compter du 3 septembre 2024 ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement à leurs obligations contractuelles ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;Condamner Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] à payer à la SCI DPLG la somme de 5411,88 € à parfaite, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 ou du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] à payer à la SCI DPLG une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que les loyers, payable immédiatement à compter du 3 septembre 2024 ou du jugement intervenir et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier et ce sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;Condamner Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] à payer à la SCI DPLG la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mars 2025 lors de laquelle la SCI DPLG, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Elle a également versé un décompte actualisé de la dette locative.

A l’audience, Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] ont reconnu le principe de la dette et ont indiqué souhaiter la régler rapidement. Ils ont fait part de leur volonté de déménager du logement en juillet 2024 et n’ont pas demandé de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire. Ils ont exposé leur situation personnelle et professionnelle.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Les locataires ont indiqué ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, la SCI DPLG justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 21 janvier 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SCI DPLG justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 juillet 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers ou des charges

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause. »

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] le 2 juillet 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 2953,17 €.

Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour régler leur dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

Dès lors, Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] seront en outre redevables, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Aucune condamnation solidaire n’étant sollicitée par la partie demanderesse, elle ne pourra pas être ordonnée.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la SCI DPLG est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6725,62 € au 6 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 inclue.

Ce décompte n’appelle aucune critique.

Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] n’ont pas contesté la somme sollicitée ni fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] seront condamnés à payer à la SCI DPLG la somme de 6725,62 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 2953,17 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 2 juillet 2024 et de sa notification à la CCAPEX.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] seront condamnés à payer à la SCI DPLG la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCI DPLG à l’encontre de Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 3 septembre 2024, du bail portant sur les lieux loués sis [Adresse 2] ;

DIT que Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] devront quitter les lieux et les rendre libre de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] à payer à la SCI DPLG la somme de 6725,62 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 2953,17 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] à payer à la SCI DPLG une indemnité d’occupation mensuelle laquelle sera fixée par référence au montant du dernier loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses, et ce à compter de l’échéance du mois d’avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] à payer à la SCI DPLG la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] et Madame [T] [I] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer du 2 juillet 2024 et de sa signification à la CCAPEX ;

DÉBOUTE la SCI DPLG de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Cécile HÉNOUX