TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CATTONI (C0199)

M^e JACQUIN (P0428)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/12401

N° Portalis 352J-W-B7E-CTLGG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

04 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 19 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. I P L “ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]” (RCS de Paris 434 563 367)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la S.E.L.A.R.L. CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0199

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 3] (RCS de Paris 433 973 070)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître André JACQUIN de la S.E.L.A.S. JACQUIN MARUANI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

Décision du 19 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12401 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTLGG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 14 Mai 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 1er Octobre 2025, puis prorogé successivement au 26 Novembre 2025, au 10 Décembre 2025 et au 19 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 novembre 2010, la S.C.I. [Adresse 3] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. ISEG des locaux d’une superficie de 1.665 m² situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et aux quatre étages d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble adjacent sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet au 1er juin 2011 afin qu’y soient exercées toutes activités d’enseignement ou de formation secondaire, supérieure en alternance ou en continu, ou toute activité liée directement ou indirectement à ces dernières, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 600.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 6 janvier 2011 à effet au 1er juin 2011, la S.A.R.L. ISEG a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]« , devenue depuis la S.A.S. I P L »ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]".

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er juin 2020.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2020, la S.C.I. [Adresse 3] a fait signifier à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" un congé pour le 31 décembre 2020 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 4 décembre 2020, la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" a fait assigner la S.C.I. [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 3.265.292,48 euros hors taxes à titre principal, et en désignation d’un expert judiciaire à titre subsidiaire.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2021.

La S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" s’est réinstallée dans des locaux d’une superficie de 1.550 m² situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] suivant contrat de sous-bail commercial conclu avec la S.A.S. FINEDUC IONIS GROUPE, devenue depuis la S.A.S. IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT, par acte sous signature privée en date du 28 juin 2021 pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 630.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges et taxes locatives d’un montant de 32.800 euros payables trimestriellement à terme échu.

Par ordonnance contradictoire en date du 21 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [R] [J] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C.I. [Adresse 3] à compter du 1er janvier 2021.

Monsieur [R] [J] a été remplacé par Madame [X] [W] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 10 février 2022.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 10 mai 2022, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 19 octobre 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 29 novembre 2022, et a déposé son rapport définitif le 16 janvier 2023, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction globale due à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la somme de 985.000 euros ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C.I. [Adresse 3] à la somme de 617.000 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, et de l’article 261 du code général des impôts, de :

– lui adjuger le bénéfice de ses écritures ;

– y faisant droit, fixer le montant de l’indemnité d’éviction globale due par la S.C.I. [Adresse 3] à la somme de 1.420.072,20 euros ;

– en conséquence, condamner la S.C.I. [Adresse 3] à lui payer la somme de 1.420.072,20 euros ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. [Adresse 3] à la somme annuelle de 617.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 ;

– condamner la S.C.I. [Adresse 3] à lui payer la somme de 75.367,92 euros en remboursement des montants indûment versés à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 30 décembre 2021 ;

– condamner la S.C.I. [Adresse 3] à lui payer la somme de 353.703,78 euros en restitution du dépôt de garantie ;

– en tout état de cause, débouter la S.C.I. [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;

– ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par les parties ;

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– condamner la S.C.I. [Adresse 3] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. [Adresse 3] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Frédéric CATTONI.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" fait valoir que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de déplacement dès lors que son activité ne dépendant d’aucune chalandise a d’ores et déjà été transférée, et ajoute que la valeur du droit au bail, composant le montant de l’indemnité d’éviction principale, s’élève à la somme de 615.000 euros, calculée sur la base d’une valeur locative de marché de 807.000 euros, d’un loyer de renouvellement théorique d’un montant de 653.180 euros, et d’un coefficient de situation de 4.

S’agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : la somme de 110.646 euros au titre des frais de remploi ; la somme de 18.865 euros hors taxes au titre de ses frais de déménagement ; la somme de 15.000 euros au titre des frais divers ; la somme de 269.301 euros hors taxes au titre de ses frais de réinstallation ; la somme de 331.400 euros au titre des frais de double loyer ; et la somme de 59.860,20 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée grevant certains coûts de transfert qu’elle n’a pas pu récupérer, n’y étant pas assujettie.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse, la locataire approuve le rapport d’expertise judiciaire l’ayant fixé à la somme annuelle de 617.000 euros hors taxes et hors charges après application d’un abattement de précarité de 10%, et précise que la défenderesse demeure redevable d’un montant de 75.367,92 euros en restitution du trop-perçu d’indemnités d’occupation versées en cours d’instance.

Elle souligne que le dépôt de garantie conservé par la propriétaire doit lui être restitué, après compensation avec tout arriéré locatif dont elle serait débitrice.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 novembre 2024, la S.C.I. [Adresse 3] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-34 du code de commerce, et des articles 1134 ancien et 1728 du code civil, de :

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la somme totale de 406.978,50 euros ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à compter du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 688.000 euros hors taxes et hors charges, charges et taxes locatives contractuelles en sus ;

– constater que la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" présente une dette locative d’un montant de 188.322,14 euros ;

– en conséquence, condamner la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à lui payer la somme de 188.332,14 euros (sic) en règlement de l’arriéré de loyers impayés ;

– ordonner la compensation entre le dépôt de garantie qu’elle détient d’un montant de 333.268,10 euros et la dette locative de la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" d’un montant de 188.322,14 euros ;

– débouter la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. [Adresse 3] admet que l’indemnité d’éviction due à la locataire constitue une indemnité de déplacement s’agissant d’un fonds transférable, et mentionne que le montant de l’indemnité d’éviction principale, correspondant à la valeur du droit au bail, s’élève à la somme de 72.700 euros, calculée sur la base d’une valeur locative de marché de 688.000 euros, d’un loyer de renouvellement théorique d’un montant de 669.819 euros, et d’un coefficient de situation de 4.

Elle indique consentir à verser les indemnités accessoires suivantes : la somme de 7.270 euros au titre des frais de remploi ; la somme de 18.865 euros au titre des frais de déménagement ; la somme de 15.000 euros au titre des frais divers ; la somme de 127.143,50 euros hors taxes au titre des frais de réinstallation après application d’un coefficient de vétusté ; et la somme de 166.000 euros au titre des frais de double loyer. Elle conteste être redevable d’une quelconque somme au titre de la taxe sur la valeur ajoutée non déductible par la preneuse, faisant observer que cette absence de récupération ne lui est pas imputable et ne découle pas de l’éviction des locaux.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation dont elle est créancière, la bailleresse réfute les conclusions expertales, affirmant que celle-ci s’élève à la somme annuelle de 688.000 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative de marché sans qu’il y ait lieu d’appliquer un quelconque abattement de précarité dès lors que la réinstallation de la demanderesse a pu être effectuée sans perte de revenus.

Elle expose que la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" demeure redevable d’un arriéré d’indemnités d’occupation qui doit se compenser avec le montant du dépôt de garantie conservé par-devers elle.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 décembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 14 mai 2025, et la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025, puis prorogée successivement au 26 novembre 2025, au 10 décembre 2025 et au 19 janvier 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce, en cas de perte de celui-ci, et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 16 janvier 2023, l’experte judiciaire relève que « l’indemnité principale d’éviction est à estimer en termes d’indemnité de déplacement. L’activité exercée d’enseignement supérieur spécialisé n’est en rien dépendante de l’achalandage du site et s’est trouvée de fait transférée au sein de nouveaux locaux [Adresse 6] à [Localité 7] à 1,2 km. Les locaux objet de l’éviction ont été restitués le 30 décembre 2021 et les étudiants ont été accueillis au sein des locaux de transfert à compter de janvier 2022. Un nouveau bail avait pris effet dès le 1er juillet 2021 […] ce qui a permis une poursuite de l’activité sans rupture. L’indemnité principale est donc à estimer à titre principal en termes de valeur du droit au bail » (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 25), ce qui n’est pas contesté.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" entraîne le transfert de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de déplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, selon les dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Décision du 19 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

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En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent de deux immeubles de construction ancienne, élevés sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, et de quatre étages, avec toiture de tuiles et de zinc, et sont composés : au rez-de-chaussée, d’un dégagement distribuant un bureau d’accueil, d’un local sanitaire, d’un vaste hall, d’un bureau d’accueil, d’un local transformateur, d’un amphithéâtre, et d’un vaste dégagement donnant accès à une cour intérieure abritant des escaliers mécaniques à ciel ouvert ; au premier étage, de cinq salles de cours, d’un bureau d’accueil, d’un bloc sanitaire et de divers dégagements ; au deuxième étage, de cinq salles de cours, d’un bureau d’accueil, d’un bloc sanitaire et de divers dégagements ; au troisième étage, de six salles de cours, d’un bloc sanitaire et de divers dégagements ; au quatrième étage, d’une salle informatique, de deux bureaux, d’un bloc sanitaire et de deux terrasses ; et au sous-sol, accessible par un escalier de pierre depuis la cour intérieure, de caves voûtées (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, pages 8 à 21).

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.) ; pour les centres commerciaux et galeries marchandes, est retenue la surface commerciale utile, correspondant à la surface de plancher augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques, à l’exclusion des voies de desserte ou de circulation communes à différents lots ainsi que de l’emprise des trémies d’escalier ou d’ascenseur.

En l’espèce, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile et pondérée : de 385,40 m² au rez-de-chaussée ; de 326,50 m² au premier étage ; de 335,20 m² au deuxième étage ; de 374,40 m² au troisième étage ; de 287,50 m² au quatrième étage ; et de 194,40 m² au sous-sol (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 23) ; soit une surface utile et pondérée totale de 1.903,40 m², laquelle n’est contestée par aucune des parties et sera retenue.

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Suivant la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien immobilier peut être raisonnablement loué, et s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage de ce bien dans le cadre d’un contrat de bail, si bien qu’elle équivaut au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage du bien dans le cadre d’un contrat de bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, ce qui suppose notamment : la libre volonté du locataire et du propriétaire ; la conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré ; la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location ; l’absence de facteurs de convenance personnelle ; ainsi qu’une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur. La valeur locative de marché d’un local commercial correspond aux prix pratiqués pour des locations nouvelles, c’est-à-dire aux montants effectivement payés par un locataire pour prendre à bail des locaux avec, le cas échéant, intégration des droits au bail, des droits d’entrée et/ou des indemnités de déspécialisation versés par le locataire, après déduction des réductions et franchises de loyer et/ou des participations du bailleur aux travaux du locataire sans contrepartie. Les prix de marché constituant la valeur locative de marché se composent ainsi usuellement des locations nouvelles pures (versement de loyers périodiques uniquement, exprimés en termes de loyers économiques lorsque sont consenties au locataire des mesures d’accompagnement) et des loyers décapitalisés (lorsque des sommes en capital, correspondant à des suppléments de loyers ou assimilés, sont versées en sus).

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des dix références issues de son observation du marché, constituées de dix locations nouvelles à un prix unitaire compris entre 310 euros et 620 euros par mètre carré, l’experte judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 420 euros par mètre carré s’agissant des surfaces situées en rez-de-chaussée et en étages, et d’un montant de 210 euros par mètre carré s’agissant des surfaces situées en sous-sol (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, pages 26 à 28).

Si la locataire entend voir écarter la référence relative aux locaux de l’INSTITUT DE GESTION SOCIALE sis [Adresse 2] à [Localité 8] d’une surface de 4.315 m² au prix unitaire de 310 euros par mètre carré, au motif que cette superficie beaucoup plus importante que celle des locaux litigieux n’est pas comparable, force est toutefois de constater que cette référence locative a précisément trait à un « Établissement d’enseignement », si bien qu’elle se révèle particulièrement pertinente.

De même, si la propriétaire réclame que ne soient pas prises en compte les cinq références portant sur des locaux dans lesquels sont exercées des activités autres que l’enseignement, c’est cependant à juste titre que l’experte a répondu sur ce point que « l’Avocat de la bailleresse voudrait que ne soient retenues que des références locatives afférentes à des établissements d’enseignement mais retient néanmoins les conditions locatives d’un organisme d’action sociale. Si la communauté de destination est à privilégier, élargir la sélection des termes de comparaison à d’autres baux de proximité, récents et de format comparable, peut contribuer à éclairer l’approche du marché » (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 37).

Enfin, il ne peut être tenu compte : des cinq annonces immobilières émises sur les sites Internet www.locaux-bureaux.[Localité 10].fr et www.bureauxlocaux.com (pièces n°12 à n°16 en défense), lesquelles mentionnent des offres de prix ne correspondant à aucune transaction effectivement réalisée sur le marché immobilier, mais seulement aux montants possiblement proposés par différents bailleurs pouvant faire l’objet de négociations et ne reflétant pas, en l’absence d’acceptation par un repreneur, le montant auquel les locaux pourraient être raisonnablement loués au jour de l’éviction dans des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché ; ni des quatre références locatives contenues dans la lettre de Monsieur [T] [E] adressée au conseil de la bailleresse en date du 25 avril 2024 (pièce n°29 en défense), lesquelles ne précisent pas l’activité exercée dans les locaux concernés, de sorte que leur pertinence n’est pas avérée.

En tout état de cause, il y a lieu de rappeler que la détermination d’une valeur locative de marché ne peut se résumer à effectuer une moyenne arithmétique des références retenues, mais doit prendre en considération d’autres critères relatifs aux locaux évincés, soit en l’espèce un « secteur géographique recherché, adapté à l’activité contractuelle et bien desservi », un « atout de la jouissance d’un bâtiment indépendant », une « configuration fonctionnelle et [la] qualité des liaisons verticales », ainsi que la « flexibilité du cloisonnement », tel que retenu par l’experte (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 28).

Dès lors, l’estimation expertale emporte la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme de : [(385,40 + 326,50 + 335,20 + 374,40 + 287,50) x 420] + (194,40 x 210) = 758.604 euros.

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

De fait, les parties s’accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné, comme retenu par l’experte judiciaire.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 23 novembre 2010 stipule : en sa clause intitulée « Article 1 – Date de prise d’effet et durée du bail renouvelé », que « le bail renouvelé, objet des présentes, commencera à courir le 1er juin 2011 pour une durée de 9 années entières et consécutives » ; et en sa clause intitulée « Article 2 – Montant du loyer renouvelé », que « le montant du loyer annuel du bail renouvelé est fixé à la somme de 600.000 € (six cent mille euros) hors charges » (pièce n°4 en demande et en défense, page 2).

De plus, il est établi que par acte d’huissier en date du 30 juin 2020, la S.C.I. [Adresse 3] a fait signifier à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" un congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2020 (pièces n°7 en demande et n°6 en défense), de sorte que le bail expiré a eu une durée effective de neuf années et deux trimestres.

Il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au troisième trimestre de l’année 2020, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°310 du 23 décembre 2020 à la date d’effet du renouvellement théorique du 1er janvier 2021, et au premier trimestre de l’année 2011, correspondant à l’indice publié au journal officiel de la République française n°165 du 19 juillet 2011 soit neuf ans et deux trimestres auparavant, étaient respectivement de 115,70 et de 103,64, de sorte que le loyer plafonné à compter du 1er janvier 2021 s’élève à la somme annuelle de : (600.000 x 115,70) ÷ 103,64 = 669.818,60 euros.

Dans ces conditions, compte tenu du coefficient de commercialité de 4 retenu par l’experte prenant en considération « le caractère assez banal des locaux mais la relative rareté des grands volumes appropriés à l’exploitation d’un ERP adapté à une activité d’enseignement au sein d’un secteur doté d’une bonne accessibilité » (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 29), lequel n’est contesté par aucune des parties, la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (758.604 – 669.818,60) x 4 = 355.141,60 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" est de 355.141,60 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, le montant de l’indemnité principale revenant à la locataire, correspondant à la valeur du droit au bail, s’élève à la somme de 355.141,60 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la somme de 355.141,60 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation et les honoraires de négociation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, il est établi que la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" s’est réinstallée dans des locaux d’une superficie de 1.550 m2 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] suivant contrat de sous-bail commercial conclu avec la S.A.S. FINEDUC IONIS GROUPE, devenue depuis la S.A.S. IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT, par acte sous signature privée en date du 28 juin 2021 pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 630.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges et taxes locatives d’un montant de 32.800 euros payables trimestriellement à terme échu (pièce n°9 en demande).

Or, il est démontré que la demanderesse s’est acquittée de la somme de 110.646 euros à titre d’ « Honoraire de Transaction Forfait immeuble [Adresse 6] (ELEVARE) » suivant facture n°GC2021/09/484 en date du 30 septembre 2021 (pièce n°36 en demande).

Dès lors, contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, c’est à juste titre que l’experte judiciaire souligne qu’ « au cas particulier, la société locataire a pris à bail à titre de sous-location des locaux de transfert, auprès d’une société apparentée FINEDUC IONIS GROUPE [Adresse 6] […]. Cette dernière a supporté des honoraires représentant banalement 15% du loyer annuel soit 122.940 € H.T. […] Ce montant a été refacturé à la société ISEFAC [Localité 10] [Localité 9] à hauteur de 110.646 € […] soit 90% des honoraires hors taxes servis à la société ELEVARE […]. Ce prorata correspond à la quote-part des surfaces sous-louées rapportées à l’ensemble, 1.550 m² / 1.809 m² soit 86% avec sous-sol technique, ou 1.550 m² / 1.606 m² soit 96% hors sous-sol. Ce poste est retenu pour le montant hors taxes demandé de 110.646 € » (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, pages 29 et 30).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" au titre des frais de remploi à la somme de 110.646 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l’espèce, au vu des nombreuses factures qui lui ont été communiquées, l’experte judiciaire retient des « Coûts pris en compte à hauteur des obligations de sécurité/accessibilité soit 214.217,68 € + 50.664,63 € […] au prorata des surfaces sous-louées soit 96% : Admis 254.287 € HT » (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 34), la bailleresse ne contestant pas cette base de calcul mais réclamant l’application d’un coefficient de vétusté de 50%.

Cependant, dès lors que d’une part, il est établi que les travaux autorisés par la préfecture de police de [Localité 10] par lettre en date du 22 juin 2021 « portent sur le réaménagement intérieur de l’établissement avec la création d’un hall et de sanitaires accessibles aux personnes en situation de handicap » dans la mesure où « à l’issue des travaux, cet établissement sera classable en établissement recevant du public de 3ème catégorie de type R, susceptible de recevoir un effectif total de 499 personnes dont 34 au titre du personnel », et que d’autre part la préfecture a expressément enjoint à la locataire de « 1. Se conformer […] aux articles R. 123-1 à R. 123-55 du code de la construction et de l’habitation ; à l’arrêté du 25 juin 1980 modifié relatif à la sécurité contre l’incendie dans les établissements recevant du public (ERP) ; à l’arrêté du 4 juin 1982 modifié relatif ERP de type R. […] ; 4. Faire procéder, compte tenu de la catégorie de l’établissement, aux vérifications techniques des installations envisagées par une personne ou un organisme agréé, conformément aux dispositions de l’article GE7 ; […] 7. Installer dans l’établissement un équipement d’alarme de type 2b, conformément aux dispositions de l’article MS41 ; […] 11. Se conformer aux dispositions de l’arrêté du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 14 du décret n°2006-555 relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements existants recevant du public situés dans le cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public » (pièce n°57 en demande), force est de constater que lesdits travaux ont pour objet la mise aux normes des nouveaux locaux afin de respecter la réglementation en vigueur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de pratiquer un quelconque abattement de vétusté, l’experte judiciaire notant à juste titre « qu’il s’agit d’équipements de sécurité et d’accessibilité spécifiques à cet ERP à vocation d’établissement d’enseignement. Le défaut de reconstitution à neuf de ces équipements ferait obstacle à la poursuite de l’exploitation » (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 40).

Enfin, la preneuse justifie avoir déboursé la somme de 8.330 euros H.T. au titre de la fabrication et de la pose d’un poste d’accueil ainsi que la somme de 6.684 euros H.T. au titre des frais d’impression et de pose des éléments de signalétique (panneaux directionnels, plaques sur les salles de cours, etc.) suivant factures respectives n°10 en date du 1er janvier 2022 et n°26 en date du 5 mai 2022 émises par Monsieur [U] [C] [I] exerçant sous le nom commercial « J V EXPO » (pièces n°29 et n°30 en demande), ces frais étant relatifs à des agencements spécifiques liés à un établissement d’enseignement, et devant dès lors être pris en considération.

Décision du 19 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12401 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTLGG

En définitive, les frais de réinstallation s’élèvent à la somme totale de : 254.287 + 8.330 + 6.684 = 269.301 euros hors taxes.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" au titre des frais de réinstallation à la somme de 269.301 euros hors taxes.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l’espèce, au vu des factures qui lui ont été communiquées, l’experte judiciaire a évalué les frais de déménagement à la somme de 18.865 euros hors taxes (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, pages 30 et 31), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" au titre des frais de déménagement à la somme de 18.865 euros hors taxes.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, les parties s’accordent sur le montant de 15.000 euros retenu par l’experte judiciaire (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 30).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" au titre des frais divers et de greffe à la somme de 15.000 euros.

Sur les frais de double loyer

Les frais de double loyer visent à l’indemnisation du préjudice complémentaire subi par le preneur qui se voit contraint, pour effectuer ses opérations de déménagement et de réaménagement des nouveaux locaux, de continuer à occuper les locaux évincés parallèlement aux nouveaux.

En l’espèce, il est établi que la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" s’est réinstallée dans des locaux d’une superficie de 1.550 m2 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] suivant contrat de sous-bail commercial conclu avec la S.A.S. FINEDUC IONIS GROUPE, devenue depuis la S.A.S. IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT, par acte sous signature privée en date du 28 juin 2021 pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 630.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges et taxes locatives d’un montant de 32.800 euros payables trimestriellement à terme échu (pièce n°9 en demande), équivalant à un loyer mensuel de : (630.000 + 32.800) ÷ 12 = 55.233,33 euros charges comprises.

De plus, il est démontré qu’elle a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2021 (pièces n°39 en demande et n°8 en défense).

Enfin, la locataire justifie n’avoir bénéficié d’aucune franchise de loyer et de charges locatives dans le cadre de son nouveau contrat de bail commercial, s’étant acquittée de ses loyers et charges locatives des deux derniers trimestres de l’année 2021 suivant factures n°GC202107395 en date des 3 juillet et 3 octobre 2021 (pièces n°37 et n°38 en demande).

Dès lors que les travaux d’aménagement réalisés dans les nouveaux locaux ont porté sur la mise aux normes de ces derniers, indispensable à la poursuite de l’activité, et dans la mesure où il n’est pas allégué que la preneuse aurait tardé à conclure un nouveau bail, à effectuer lesdits travaux, ou à restituer les anciens locaux, celle-ci est donc fondée à obtenir une indemnisation au titre des frais de double loyer pour la période de cinq mois et trente jours comprise entre le 1er juillet 2021 et le 30 décembre 2021 inclus, et non sur une période de trois mois comme retenu à tort par l’experte judiciaire (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 31).

Ces frais s’élèvent donc à la somme totale de : (55.233,33 x 5) + [(55.233,33 x 30) ÷ 31] = 329.618,26 euros charges comprises.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" au titre des frais de double loyer à la somme de 329.618,26 euros charges comprises.

Sur la prise en charge de la taxe sur la valeur ajoutée non récupérable

Aux termes des dispositions de l’article 261 du code général des impôts, sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : […] 4. (Professions libérales et activités diverses) : […] 4°) a. les prestations de services et les livraisons de biens qui leur sont étroitement liées, effectuées dans le cadre : de l’enseignement primaire, secondaire et supérieur dispensé dans les établissements publics et les établissements privés régis par les articles L. 151-3, L. 212-2, L. 424-1 à L. 424-4, L. 441-1, L. 443-1 à L. 443-5 et L. 731-1 à L. 731-17 du code de l’éducation ; de l’enseignement universitaire dispensé dans les établissements publics et dans les établissements privés visés aux articles L. 613-7, L. 714-2 et L. 718-16 du code de l’éducation.

En l’espèce, force est de constater que l’absence d’assujettissement de la locataire à la taxe sur la valeur ajoutée résulte des dispositions légales, et n’est donc ni imputable à la bailleresse, ni directement liée à l’éviction des locaux donnés à bail, étant au surplus observé qu’en tout état de cause, la preneuse avait tout loisir de solliciter, au titre des indemnités accessoires afférentes aux frais de réinstallation, aux frais de déménagement et aux frais divers et de greffe, les montants toutes taxes comprises dont elle s’est effectivement acquittée, ce dont elle s’est abstenue, réclamant expressément des montants hors taxes.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de la S.C.I. [Adresse 3] au titre de la taxe sur la valeur ajoutée non déductible dont elle s’est acquittée.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 355.141,60 + 110.646 + 269.301 + 18.865 + 15.000 + 329.618,26 = 1.098.571,86 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la somme totale de 1.098.571,86 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-11 de ce code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 du code susvisé, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752) ; et qu’enfin, si le caractère de local à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvoi n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280), ce qui est le cas d’un local servant à l’exercice d’une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), tel n’est cependant pas le cas des établissements d’enseignement dont la mission est essentiellement de recevoir du public ou des usagers dans des pièces où s’exercent des activités diversifiées (Civ. 3, 17 juillet 1987 : pourvoi n°86-11688).

En l’espèce, la clause intitulée « II – OCCUPATION ET JOUISSANCE » insérée aux deux contrats de baux commerciaux initiaux prévoit, à titre de destination, « toutes activités d’enseignement ou de formation secondaire, supérieure en alternance ou en continu ou toute activité liée directement ou indirectement aux activités énoncées » (pièces n°1 et n°2 en demande, et n°1 et n°3 en défense, page 2), si bien que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, cette destination contractuelle n’est pas assimilable à un usage exclusif de bureaux, de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative statutaire, laquelle est distincte de la valeur locative de marché.

Comme précédemment indiqué, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile et pondérée : de 385,40 m² au rez-de-chaussée ; de 326,50 m² au premier étage ; de 335,20 m² au deuxième étage ; de 374,40 m² au troisième étage ; de 287,50 m² au quatrième étage ; et de 194,40 m² au sous-sol (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, page 23) ; soit une surface utile et pondérée totale de 1.903,40 m², laquelle n’est contestée par aucune des parties et sera retenue.

De plus, eu égard à l’étude des diverses données et des onze références issues de son observation du marché, constituées de dix locations nouvelles à un prix unitaire compris entre 310 euros et 620 euros par mètre carré, et d’un renouvellement amiable à un prix unitaire de 337 euros par mètre carré, l’experte judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 380 euros par mètre carré s’agissant des surfaces situées en rez-de-chaussée et en étages, et d’un montant de 190 euros par mètre carré s’agissant des surfaces situées en sous-sol (pièces n°68 en demande et n°11 en défense, pages 26, 27, 35 et 36), laquelle n’est pas utilement contestée par la propriétaire et emporte la conviction de la présente juridiction.

Enfin, s’il est d’usage de pratiquer un abattement de précarité, il y a toutefois lieu de limiter ce dernier au taux de 5% dans la mesure où la période de maintien dans les lieux n’a duré que 364 jours, soit un peu moins d’un an, ce qui constitue une durée relativement brève en la matière.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : [[(385,40 + 326,50 + 335,20 + 374,40 + 287,50) x 380] + (194,40 x 190)] – 5% = 652.038,20 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la S.C.I. [Adresse 3] à la somme annuelle de 652.038,20 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à la date de restitution des locaux donnés à bail, outre les charges et taxes locatives.

Décision du 19 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12401 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTLGG

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" prétend avoir « réglé la somme de 692.367,92 € pour l’année 2021 » (page 12 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette allégation n’est étayée par aucun élément.

Au contraire, il ressort des éléments produits aux débats : qu’à compter du 1er janvier 2021, la bailleresse a facturé à la preneuse une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant trimestriel de 175.406,29 euros charges et taxes comprises calculée sur la base du montant du dernier loyer contractuel indexé du bail expiré, soit la somme trimestrielle de 173.091,98 euros hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation et la somme trimestrielle de 2.314,31 euros de provision sur charges et taxes locatives (pièces n°8, n°40 et n°41 en demande) ; et que la facture n°2021-05 d’un montant de 175.406,29 euros relative au dernier trimestre de l’année 2021 n’a pas été réglée, la mention « PAYÉ LE » n’étant pas renseignée (pièce n°41 en demande) ; de sorte qu’il est démontré que la locataire ne s’est pas acquittée du montant de ses indemnités d’occupation et provisions sur charges et taxes locatives afférentes à la période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 30 décembre 2021 inclus, date de restitution des locaux, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas.

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la S.C.I. [Adresse 3] a été précédemment fixé à la somme annuelle de 652.038,20 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, et dans la mesure où la locataire demeure redevable, durant la période de maintien dans les lieux, de la provision trimestrielle sur charges et taxes locatives d’un montant de 2.314,31 euros, l’indemnité d’occupation s’élève à la somme mensuelle de : (652.038,20 ÷ 12) + (2.314,31 ÷ 3) = 55.107,95 euros charges et taxes comprises.

Dès lors, pour la période de onze mois et trente jours comprise entre le 1er janvier 2021 et le 30 décembre 2021 inclus, la demanderesse aurait dû verser la somme de : (55.107,95 x 11) + [(55.107,95 x 30) ÷ 31] = 659.517,72 euros charges et taxes comprises.

Or, dans la mesure où il n’est pas contesté qu’elle s’est acquittée de l’indemnité d’occupation provisionnelle, des charges et des taxes locatives des trois premiers trimestres de l’année 2021, elle a donc déjà réglé la somme de : 175.406,29 x 3 = 526.218,87 euros charges et taxes comprises.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la preneuse reste débitrice de la somme de : 659.517,72 – 526.218,87 = 133.298,85 euros charges et taxes comprises.

Enfin, si la bailleresse se prévaut d’une créance d’un montant de 12.915,85 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie de l’année 2020 non réglé (pièce n°28 en défense), il n’y a toutefois pas lieu d’en tenir compte dès lors que cette somme a vocation à être restituée à la locataire, comme cela sera examiné ci-après, de sorte que ce montant revêt un caractère neutre.

En conséquence, il convient de constater que la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" a d’ores et déjà payé une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 526.218,87 euros charges et taxes comprises pour la période s’étendant du 1er janvier 2021 au 30 décembre 2021 inclus, et de fixer la créance de solde d’indemnités d’occupation de la S.C.I. [Adresse 3] à la somme de 133.298,85 euros charges et taxes comprises.

Décision du 19 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12401 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTLGG

Sur le sort du dépôt de garantie et la compensation judiciaire

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les dispositions de l’article 1347 dudit code, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

D’après les dispositions de l’article 1347-1 de ce code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1348 du code susvisé, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu’il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l’espèce, la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée aux deux contrats de baux commerciaux initiaux stipule que la somme versée à ce titre « représentant SIX mois de loyer, qui ne sera ni productive d’intérêts, ni imputable sur les derniers mois de jouissance, […] sera restituée en fin de jouissance, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le Preneur au Bailleur ou dont le Preneur pourrait être rendu responsable. En cas de variation du loyer, le dépôt de garantie sera modifié dans les mêmes proportions » (pièces n°1 et n°2 en demande et n°1 et n°3 en défense, page 2).

Les parties sont en désaccord sur le montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d’exécution de la relation contractuelle, la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" versant aux débats une attestation de son commissaire aux comptes en date du 21 novembre 2024 indiquant que « le montant du dépôt de garantie comptabilisé dans les comptes de la société, au titre du local loué à la S.C.I. [Adresse 3] […], s’élève à 353.703,78 € au 30/06/2024 » et la S.C.I. [Adresse 3] communiquant pour sa part une attestation de son expert-comptable en date du 31 octobre 2024 mentionnant que « le dépôt de garantie de la société ISEFAC figurant dans les comptes de la SCI SAMPAIX s’élève à la somme de 333.268,10 € » (pièces n°72 en demande et n°30 en défense).

Décision du 19 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12401 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTLGG

Cependant, il y a lieu de relever que le tableau censé retracer l’historique des versements produit par la locataire fait notamment état : de la mention « 30/06/2014 : AJUSTEMENT DÉPÔT DE GARANTIE : 18.040,80 », alors même que la facture n°2014-02 émise par la bailleresse en date du 18 juin 2014 vise un « Ajustement Dépôt de Garantie : 16.046,97 € » ; de la mention « 31/03/2015 : AJUSTEMENT DÉPÔT DE GARANTIE : 305.526,00 », alors même que dans la mesure où le loyer fait l’objet d’une indexation annuelle, un ajustement d’un montant si exorbitant apparaît manifestement improbable et n’est d’ailleurs conforté par aucun autre élément ; et de la mention « 10/06/2020 : AJUSTEMENT DÉPÔT DE GARANTIE : 10.922,02 », alors même que la facture n°2020-02 émise par la bailleresse en date du 10 juin 2020 vise un « Ajustement Dépôt de Garantie : 12.915,85 € » (pièces n°71 en demande et n°31 en défense) ; de sorte qu’il est démontré que ce tableau est indubitablement entaché d’erreurs.

À l’inverse, la propriétaire produit aux débats l’intégralité des factures d’ajustement du dépôt de garantie émises entre le 18 juin 2014 et le 10 juin 2019, dont les montants correspondent exactement, au centime d’euro près, à ceux mentionnés dans son grand livre de compte, corroborant ainsi le contenu de l’attestation de son expert-comptable (pièces n°30 et n°31 en défense), l’ensemble de ces éléments emportant dès lors la conviction de la présente juridiction.

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les parties sont titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il sera fait droit à la demande conjointe de compensation judiciaire.

Dans la mesure où la créance de solde d’indemnités d’occupation de la S.C.I. [Adresse 3] s’élève à la somme de 133.298,85 euros charges et taxes comprises, il y a lieu d’autoriser cette dernière à conserver ce montant par compensation, et de déduire celui-ci de la créance de restitution du dépôt de garantie de la locataire, le solde de cette créance de restitution s’élevant dès lors à la somme de : 333.268,10 – 133.298,85 = 199.969,25 euros.

En définitive, la propriétaire doit donc payer à la demanderesse, à titre d’indemnité d’éviction et de restitution du solde du dépôt de garantie, la somme totale de : 1.098.571,86 + 199.969,25 = 1.298.541,11 euros.

En conséquence, il convient : d’ordonner la compensation judiciaire entre la créance de restitution du dépôt de garantie de la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" d’un montant de 333.268,10 euros d’une part, et la créance de solde d’indemnités d’occupation de la S.C.I. [Adresse 3] d’un montant de 133.298,85 euros charges et taxes comprises d’autre part ; d’autoriser la S.C.I. [Adresse 3] à conserver la somme de 133.298,85 euros par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie ; de fixer la créance de solde de restitution du dépôt de garantie de la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la somme de 199.969,25 euros ; et de condamner la S.C.I. [Adresse 3] à payer à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" la somme globale de 1.298.541,11 euros après compensation.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [Adresse 3], partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 10.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 1.098.571,86 euros (UN MILLION QUATRE-VINGT-DIX-HUIT MILLE CINQ CENT SOIXANTE ET ONZE euros et QUATRE-VINGT-SIX centimes) le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 355.141,60 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 110.646 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 269.301 euros hors taxes au titre des frais de réinstallation,

– la somme de 18.865 euros hors taxes au titre des frais de déménagement,

– la somme de 15.000 euros au titre des frais divers et de greffe,

– la somme de 329.618,26 euros charges comprises au titre des frais de double loyer,

DÉBOUTE la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de la S.C.I. [Adresse 3] au titre de la taxe sur la valeur ajoutée non déductible dont elle s’est acquittée,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la S.C.I. [Adresse 3] à la somme annuelle de 652.038,20 euros (SIX CENT CINQUANTE-DEUX MILLE TRENTE-HUIT euros et VINGT centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 30 décembre 2021 inclus, outre les charges et taxes locatives,

CONSTATE que la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" a d’ores et déjà payé une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 526.218,87 euros (CINQ CENT VINGT-SIX MILLE DEUX CENT DIX-HUIT euros et QUATRE-VINGT-SEPT centimes) charges et taxes comprises pour la période s’étendant du 1er janvier 2021 au 30 décembre 2021 inclus,

FIXE la créance de solde d’indemnités d’occupation détenue par la S.C.I. [Adresse 3] à l’encontre de la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à la somme de 133.298,85 euros (CENT TRENTE-TROIS MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT euros et QUATRE-VINGT-CINQ centimes) charges et taxes comprises,

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance de restitution du dépôt de garantie de la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" d’un montant de 333.268,10 euros d’une part, et la créance de solde d’indemnités d’occupation de la S.C.I. [Adresse 3] d’un montant de 133.298,85 euros charges et taxes comprises d’autre part,

AUTORISE la S.C.I. [Adresse 3] à conserver la somme de 133.298,85 euros (CENT TRENTE-TROIS MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT euros et QUATRE-VINGT-CINQ centimes) en règlement de sa créance de solde d’indemnités d’occupation par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" lors de la conclusion et de l’exécution du contrat de bail commercial,

FIXE la créance de solde de restitution du dépôt de garantie détenue par la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" à l’encontre de la S.C.I. [Adresse 3] à la somme de 199.969,25 euros (CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF MILLE NEUF CENT SOIXANTE-NEUF euros et VINGT-CINQ CENTIMES) après compensation,

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" la somme globale de 1.298.541,11 euros (UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT MILLE CINQ CENT QUARANTE ET UN euros et ONZE centimes) après compensation à titre d’indemnité d’éviction et en restitution du solde du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et de l’exécution du contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 3] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer à la S.A.S. I P L "ISEFAC [Localité 10] [Localité 9]" la somme de 10.000 (DIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Maître Frédéric CATTONI de la S.E.L.A.R.L. CABINET SALLARD CATTONI à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 19 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA