Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 18 Septembre 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [Z]

18 Boulevard des Sports

44120 VERTOU

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 09 décembre 2024 No N-44109-2024-008339

représentée par Maître Anaïck CONNAN, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 décembre 2024

date des débats : 26 juin 2025

délibéré au : 18 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03311 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLAD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Maître Anaïck CONNAN + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 20 juin 2016, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé au 3 rue de Biarritz – logement 65 – étage 5 – 44200 NANTES, moyennant un loyer initial de 336,36 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 145,39 euros.

Par acte d’huissier en date du 26 mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1126,48 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 9 août 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait citer Madame [C] [Z], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 1898,21 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, à l’audience du 26 juin 2025, NANTES METROPOLE HABITAT actualise sa créance à la somme de 2326,82 euros selon décompte de sortie daté du 11 juin 2025. La bailleresse se désiste de sa demande de résiliation de bail compte tenu de la sortie des lieux de la locataire en date du 25 mars 2025. La demanderesse conclut au rejet de la demande reconventionnelle formée par Madame [Z] et actualise sa demande à hauteur de 1000 euros concernant l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [C] [Z], représentée, conclut au rejet de l’ensemble des demandes de NANTES MZETROPOLE HABITAT et sollicite à titre reconventionnel, principalement, la condamnation de NANTES METROPOLE HABITAT à lui verser la somme de :

—  13.057,72 euros au titre d’une réfaction de loyers sur la période courant du 19 janvier 2022 au 1er mars 2025,

—  336 euros de restitution de dépôt de garantie, outre 9000 €en réparation de son préjudice physique et moral.

A titre subsidiaire, la défenderesse sollicite de:

— ramener le quantum à 1610,05euros,

— ordonner la compensation entre la créance de NANTES METROPOLE HABITAT et sa créance,

— dire et juger que cette compensation s’impute sur les sommes éventuellement encore dues au titre des loyers, dans la limite du solde restant après application de ladite compensation,

A titre infiniment subsidaire, Madame [C] [Z] sollicite le bénéfice d’un échéancier sur 24 mois à hauteur de 80 euros.

En tout état de cause, Madame [C] [Z] demande la condamnation de la bailleresse aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 18 septembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

VU l’ensemble des pièces de la procédure et les débats à l’audience,

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 12 décembre 2023 à l’organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 12 août 2024, soit six semaines avant la première audience du 18 décembre 2024, la procédure est recevable.

Sur l’exception d’inexécution

Vu les dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719, 1217 et 1219 du code civil, pris ensemble,

Madame [Z] sollicite la réduction de sa dette locative au motif de différents éléments qui rendraient le logement impropre à sa destination, se fondant sur l’article 1219 du Code civil et l’absence de diligence de la bailleresse portant atteinte aux obligations prévues aux articles 1719 et 1217 du Code civil ainsi qu’à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux obligations du bailleur ;

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent, exempt de défauts le rendant impropre à l’usage prévu au bail, ainsi que d’une obligation d’entretien pendant toute la durée du contrat ; l’article 1217 du même code sanctionne l’inexécution de ces obligations par des mesures telles que la réduction de loyer ou la résolution du bail ; l’article 1219 permet au débiteur de suspendre l’exécution de ses propres obligations en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie ;

Selon une jurisprudence constante, récemment rappelée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923), l’exception d’inexécution ne peut être opposée avec succès par le locataire que s’il justifie d’une impossibilité totale d’utiliser ou d’habiter le logement ; qu’à défaut, l’obligation de paiement intégral du loyer demeure exigible.

En l’espèce, les pièces versées au dossier ne permettent pas de caractériser une telle impossibilité ni une inexécution grave du bailleur ; les preuves présentées sont insuffisantes à démontrer que les éléments constatés ont rendu le logement impropre à sa destination ou ont empêché son usage normal.

Du tout il en résulte que la demande tendant à considérer, sur le fondement de l’exception d’inexécution, que la bailleresse ne dispose d’aucune créance à l’encontre de Madame [Z], sera rejetée.

Sur la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus, même en présence de désordres.

La locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 2326,82 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 11 juin 2025.

Madame [Z] sollicite la réduction de sa dette sur le fondement des dispositions de l’article 1219 du code civil, arguant notamment de moisissures rendant le bien impropre à sa destination. Elle se fonde sur l’absence de diligences de la bailleresse constituant selon elle un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent mais également à son obligation d’entretien des lieux loués.

Les pièces de la procédure ne sont pas suffisantes en l’état à caractériser des manquements susceptibles de justifier une réduction même partielle de la dette locative.

Dès lors la demande de réduction de la dette sera rejetée et la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 2326,82€ au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter du 9 août 2024.

Enfin, il n’est pas apporté d’élément probant par la défenderesse justifiant l’absence de paiuement du loyer pendant la période de préavis ainsi que la remise du dépôt de garantie d’un montant de 336 €. Les demandes en ce sens seront alors rejetées.

Sur la demande de réparation des préjudices

Il convient de rappeler que la charge de la preuve incombe au demandeur, ici le locataire, qui doit démontrer non seulement l’existence d’un état d’insalubrité ou d’indécence du logement, mais encore le lien de causalité direct entre cet état et un préjudice moral ou physique subi.

La Cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 2 octobre 2008 (n° 07/02608), a reconnu un préjudice moral en présence de Faute de constats précis et d’une expertise attestant d’un danger réel pour la santé, ainsi que de certificats médicaux démontrant l’impact sur la santé du locataire, aucun préjudice moral ne peut être retenu. Il sera utilement rappelé que de simples désagréments ou inconforts ne caractérisent pas un préjudice réparable, tandis qu’un lien direct doit impérativement être établi entre l’état des lieux et un trouble réel.

S’il est constant que le bailleur est tenu d’assurer la décence du logement, l’absence de preuve d’un risque manifeste justifie le rejet des demandes indemnitaires.

Dès lors, faute d’expertises circonstanciées ou de constats officiels formant preuve de l’état réel du logement et du préjudice subi, il y a lieu de rejeter la demande de réparation pour préjudice moral et physique au titre d’un logement prétendument insalubre.

Sur la demande de délais de paiement

Il est constant que le logement a été libéré par Madame [Z], selon congé à effet au 25 mars 2025.

En raison de la nature locative de la dette, il convient de rappeler que les délais de paiement dérogatoires prévus par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ne sont applicables qu’aux locataires en situation d’occuper effectivement le logement. Dès lors que le débiteur a quitté les lieux ou que cette condition n’est plus remplie, il ne peut plus se prévaloir de ces mesures spécifiques.

En conséquence, la dette locative sort du champ d’application des délais de paiement dérogatoires institués par la loi de 1989, et s’analyse désormais selon les dispositions de droit commun relatives au recouvrement des créances. À ce titre, les modalités d’échelonnement ou d’octroi de délais sont soumises aux règles générales du Code civil applicables à toute dette, notamment celles régies par l’article 1343-5 du code civil.

En l’état de la situation économique de la débitrice et des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément au présent dispositif.

Sur la demande de compensation : opération juridique par laquelle deux personnes qui sont à la fois débitrices et créancières l’une de l’autre voient leurs dettes respectives s’éteindre simultanément, à due concurrence (article 1347 du Code civil), la compensation est sans objet en l’espèce compte-tenu de l’absence de réciprocité.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 26 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 20 juin 2016 entre NANTES METROPOLE HABITAT et Madame [C] [Z] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au 3 rue de Biarritz – logement 65 – étage 5 – 44200 NANTES ;

Condamne Madame [C] [Z] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2326,82 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024 ;

Ordonne l’échelonnement du paiement de la somme de 2326,82 euros due par Madame [C] [Z] à NANTES METROPOLE HABITAT sur une période de 24 mois;

Autorise Madame [C] [Z] à se libérer de sa dette d’un montant de 2326,82 euros, outre les frais et dépens, par 23 versements mensuels de 80 euros, le premier intervenant le mois suivant la signification du jugement, le dernier étant majoré du solde de la dette ;

Dit que ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois et que le premier paiement interviendra le 10 du premier mois qui suivra la signification du jugement ;

Dit que, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible un mois après une mise en demeure restée infructueuse ;

Condamne Madame [C] [Z] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Condamne Madame [C] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mars 2024 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Rejette toute autre demande des parties;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection