Du 10 février 2025

56C

PPP Contentieux général

N° RG 24/02341 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSF2

[W] [O]

C/

S.A.S. CABINET BEDIN IMMOBILIER

— Expéditions délivrées au demandeur

— FE délivrée à

SELARL PUYBARAUD – LEVY

Le 10/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [O]

né le 06 Mai 1986 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Présent assistée de sa compagne Mme [N]

DEFENDERESSE :

S.A.S. CABINET BEDIN IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD – LEVY

DÉBATS :

Audience publique en date du 9 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 30 octobre 2019, Monsieur [W] [O] a donné mandat de gérance locative au Cabinet BEDIN IMMOBILIER, sur son appartement et sur une place de parking, sis [Adresse 8].

Par acte sous seing privé signé le 6 décembre 2019, Monsieur [W] [O], représenté par le Cabinet BEDIN IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation portant sur cet appartement, à Madame [S] [E] et à Monsieur [Z] [D], moyennant un loyer mensuel de 610 € et une provision sur charges de 60 € par mois.

Après le départ des locataires, Monsieur [W] [O], représenté par le Cabinet BEDIN IMMOBILIER, a, par acte sous seing privé signé le 25 juin 2021, consenti un bail d’habitation portant sur le même logement à Monsieur [K] [C] et à Madame [B] [G], moyennant un loyer mensuel de 612,82 € outre une provision sur charges de 60 €, comprenant l’eau, la TOM et l’entretien des communs.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 3 septembre 2021, Monsieur [W] [O] a résilié le contrat de mandat, à effet au 6 décembre 2021.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 novembre 2023, Monsieur [W] [O] a mis en demeure le Cabinet BEDIN IMMOBILIER de lui rembourser sous quinzaine la somme de 1.009,08 € correspondant au montant de la facture d’eau qui lui a été adressée par la Société SUEZ à régler avant le 15 novembre 2023 et correspondant à la consommation d’eau des locataires de l’appartement litigieux depuis le 19 juin 2021. Il reprochait au Cabinet BEDIN IMMOBILIER d’avoir outrepassé ses pouvoirs de mandataire en changeant les termes du second bail, la charge de l’eau n’étant plus imputée au locataire.

Par courriers électroniques du 28 octobre 2023, le Cabinet BEDIN IMMOBILIER a invité Monsieur [W] [O] a procédé à une régularisation de charges auprès des locataires où à transmettre leurs coordonnées à la Société SUEZ s’ils ont quitté les lieux loués.

En l’absence d’accord amiable, Monsieur [W] [O] a, par requête reçue au greffe le 19 avril 2024, saisi le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir la SAS Cabinet BEDIN IMMOBILIER (le Cabinet BEDIN IMMOBILIER) condamné à lui payer les sommes de 939,27 € à titre principal et de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

A l’appui de ses prétentions, il explique avoir engagé le Cabinet BEDIN IMMOBILIER, en tant que mandataire, pour louer son appartement et que dans ce cadre deux baux successifs ont été conclus. Il affirme que le premier bail n’intégrait pas l’eau dans les provisions sur charges contrairement au second bail qui l’incluait. Il prétend ne pas avoir été informé de cette modification et l’avoir découvert lorsque la Société SUEZ lui a adressé une facture de rattrapage un an et demie après d’un montant de 939,27 €. Il affirme que ce cabinet a outrepassé sa mission de mandataire.

Les parties ont été convoquées par courrier recommandé avec accusé de réception.

A l’audience du 9 décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, Monsieur [W] [O] a modifié ses demandes. Il ne sollicite désormais que la condamnation du Cabinet BEDIN IMMOBILIER à lui payer la somme de 939,27 € au titre du remboursement de la facture de la Société SUEZ mais ne maintient pas celle concernant des dommages et intérêts. Il affirme, par ailleurs, que le second bail ne lui a jamais été adressé directement et signale avoir subi un préjudice moral puisqu’il n’a pas pu fêter Noël en famille.

En défense, le Cabinet BEDIN IMMOBILIER, représenté par son conseil, demande au tribunal sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et 1992 du code civil de :

— débouter Monsieur [W] [O] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— condamner Monsieur [W] [O] à lui payer la somme de 1.500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [W] [O] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites du Cabinet BEDIN IMMOBILIER.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, insusceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS :

I – Sur la responsabilité du mandataire :

L’article 1984 du code civil énonce que «le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire».

Aux termes des dispositions de l’article 1991 du même code, «le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution».

L’article 1192 du code civil prévoit que «le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire».

Il ressort des dispositions de l’article 1231-1 du même code que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Le mandat de gérance conclu entre Monsieur [W] [O] et le Cabinet BEDIN IMMOBILIER prévoit que le «mandant confère … au mandataire, qui l’accèpte, mandat d’administrer le(s) bien(s) suivant tant activement que passivement». Il énonce que «le mandant s’oblige à faire connaître par écrit au mandataire s’il existe des sujétions particulières, notamment d’ordre réglementaire concernant le(s) bien(s) (limitation à la fixation du loyer, plafond de ressources …).

L’article 1 – Mission – Pouvoirs stipule que «le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir pour son compte et son nom, tous actes d’administration notamment :

— location et relocation du bien :

— rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien (s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien(s), renouveler les baux aux prix, charges et conditions prévus soit en annexe du présent mandat, soit dans un mandat de location ;

— gestion des loyers :

— encaisser tous loyers, charges et dépôts de garantie … indemnités d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative au(x) bien(s) géré(s)…

Il est précisé que le présent mandat confère au mandataire une obligation de moyen et non de résultat».

Aux termes des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, «Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

…

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande».

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit en annexe que les dépenses relatives à la consommation d’eau incluant l’ensemble des taxes et redevances sont des charges récupérables.

Monsieur [W] [O] soutient que le Cabinet BEDIN IMMOBILIER aurait commis une faute dans la rédaction du second bail, l’eau étant incluse dans les provisions sur charges, alors que dans le précédent bail qui avait établi, il n’en était pas de même.

Le Cabinet BEDIN IMMOBILIER conteste tout manquement arguant des stipulations du contrat de bail qui prévoit une provision sur charge d’un montant de 60 € destinée notamment à couvrir les frais d’eau étant souligné que les charges peuvent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il souligne que les loyers et charges ont été régulièrement payés par le locataire sur la période durant laquelle elle assumait la gestion locative de sorte qu’en décembre, à la fin de son mandat, le compte locataire était à l’équilibre. Il assure qu’en raison de la fin de son mandat, il n’a pas été en mesure de procéder à la régularisation annuelle des charges qui devait intervenir au mois de juin 2022. Il note que Monsieur [W] [O] qui assume seul la gestion de son bien a perçu 1.400 € au titre des provisions sur charges entre les mois de juin 2021 et juin 2023 et il lui appartenait de régler les factures pour lesquelles il a perçu des provisions couvrant largement cette charge.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 6 décembre 2019 consenti par Monsieur [W] [O], représenté par le Cabinet BEDIN IMMOBILIER, à Madame [S] [E] et à Monsieur [Z] [D], prévoit le paiement d’un loyer mensuel de 610 € et une provision sur charges de 60 € par mois avec régularisation annuelle. Le bail ne précise pas le détail des charges récupérables. Toutefois, le paragraphe B – Charges récupérables renvoie à une notice jointe au contrat de location mentionnant la liste des réparations locatives et la liste des charges récupérables définies par décret en conseil d’état, et plus spécialement aux paragraphes 1.3.2. Cette notice n’a pas été versée. Toutefois, cette dernière renvoyant à la liste des charges récupérables définies par décret en conseil d’état, il s’en déduit qu’elle renvoie au décret du n° 87-713 du 265 août 1987 qui prévoit que les dépenses relatives à la consommation d’eau sont une charge récupérable.

Si Monsieur [W] [O] prétend que ce contrat de bail ne prévoyait pas que l’eau soit inclus dans les charges récupérables force est de constater qu’il n’en rapporte pas la preuve. Aucune stipulation du contrat de bail ni du mandat de gérance ne le prévoit. Il ne rapporte pas la preuve qu’il avait convenu avec le mandataire que la consommation d’eau soit exclusivement prise en charge par le locataire et ne soit pas incluse dans les charges récupérables.

Aussi, à la lecture de ce contrat de bail, il apparaît que les provisions sur charges incluaient l’eau.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le Cabinet BEDIN IMMOBILIER aurait commis une faute dans la rédaction du contrat de bail signé le 25 juin 2021, en mentionnant que «le montant de la provision initiale pour charges est fixé à la somme» de 60 € et que «cette provision comprend les charges suivantes : eau, TOM, entretien des communs». Il n’est pas plus prouvé qu’il a outrepassé ses pouvoirs fixés par le mandat de gérance d’autant qu’il échet de souligner que le montant des charges récupérables est conforme aux précédentes provisions sur charges fixées dans le bail signé le 6 décembre 2019.

Il n’est donc pas prouvé que le Cabinet BEDIN IMMOBILIER a commis une faute dans l’exécution de son contrat de mandat.

A titre superfétatoire, il échet de noter que Monsieur [W] [O] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice. Il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives pouvant donner lieu au versement de provisions doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annelle, un réajustement de la provision pour charge pouvant alors être appliqué.

Aussi, il apparaît que Monsieur [W] [O] disposait de la faculté de pouvoir récupérer le montant de la facture auprès de ses locataires, puisqu’elle correspond au surplus à leur consommation d’eau.

Par ailleurs, il importe peu que Monsieur [W] [O] a été destinataire tardivement du contrat de bail, les dispositions de ce dernier étant conforme aux stipulations du mandat de gestion et au contrat de bail qui avait été signé le 6 décembre 2019.

Pour toutes ces raisons, Monsieur [W] [O] sera débouté de l’ensemble de ses demandes

II – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il apparaît équitable de le condamner à payer au Cabinet BEDIN IMMOBILIER la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en dernier ressort :

DEBOUTE Monsieur [W] [O] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS CABINET BEDIN IMMOBILIER ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer à la SAS CABINET BEDIN IMMOBILIER la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] aux dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE