Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES,

substitué par Maître Lucille BLASSIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [M]

Logement 23 Etage 3

2 Rue Eugène Pergeline

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 janvier 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03783 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NONO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Monsieur [C] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juillet 2014, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Monsieur [C] [M] un logement situé 2 rue Eugène Pergeline – 44200 NANTES.

Le 21 mars 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3748,69 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 11 juillet 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de constater la résiliation du contrat de location susvisé ou à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, le condamner à lui payer les loyers, charges échus et impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours jusqu’à la libération effective des lieux, outre 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et les entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, sollicitant toutefois que l’expulsion soit ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard, signalant le comportement inadapté du locataire à leur égard (propos déplacés et insultants). L’office a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 8712,88 euros selon décompte arrêté au 3 mars 2025, frais de procédure déduits. L’office s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [C] [M], comparant, s’est opposé aux demandes formulées en faisant état de problèmes d’infiltrations dans le bâtiment et en concluant qu’il ne souhaite pas payer pour ne pas « leur donner raison ».

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. Il mentionne que l’intéressé ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 11 juillet 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 09 janvier 2025.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 8 juillet 2014 étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

Dès lors, Monsieur [C] [M], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

L’exécution de la décision apparaissant suffisamment garantie pour l’octroi du recours à la force publique, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [M] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8712,88 euros au 3 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, après déduction des frais de procédure.

Toutefois, apparaissent au décompte, deux surloyers de janvier et février 2025 (2024,68 euros au total), ainsi que des frais de dossier de 25 euros.

Or, le bailleur ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition, de sorte que ces sommes seront retirées du décompte, soit un montant résiduel de 6663,20 euros.

Par ailleurs, Monsieur [C] [M] conteste le montant sollicité en arguant de problèmes d’infiltration dans l’appartement et de travaux à réaliser, ce qui justifierait une diminution du montant du loyer.

Au soutien de ses prétentions, il produit uniquement un courrier en date du 25 février 2025 dans lequel NANTES METROPOLE HABITAT précise les sociétés mandatées pour réaliser les travaux (peinture plafond chambre, store, ampoule, nez de marche, remplacement porte palière).

Par conséquent, il ne justifie d’aucun trouble de jouissance de nature à entraîner une diminution du loyer, ce d’autant que l’office public rappelle avoir accordé une remise gracieuse à l’ensemble des locataires en raison des désagréments occasionnés par un programme de rénovation.

Dans ces conditions, Monsieur [C] [M] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 6663,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement remonte au mois de mars 2024, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [C] [M], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur [C] [M] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [C] [M] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 22 mai 2024, du contrat de bail conclu le 8 juillet 2014, portant sur le logement situé 2 rue Eugène Pergeline – 44200 NANTES;

DIT que Monsieur [C] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [C] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte formulée par NANTES METROPOLE HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT les sommes suivantes :

—  6663,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation conformément aux conditions de prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, et ce à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE