Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 05 Juin 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [N] [O]

28 rue du Commerce

44640 SAINT-JEAN-DE-BOISEAU

non comparante

Monsieur [R] [F]

28 rue du Commerce

44640 SAINT-JEAN-DE-BOISEAU

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02175 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEIF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [N] [O] + Monsieur [R] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 septembre 2023 à effet au 1er septembre 2023, [S] [B] a donné à bail à [R] [F] et [N] [O] un logement lui appartenant sis, 28 rue du Commerce – 44640 SAINT JEAN DE BOISEAU, moyennant un loyer mensuel initial de 950 € pour le logement sans provisions pour charge.

La bailleresse et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 8 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [R] [F] et [N] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.050 € arrêté au 8 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [R] [F] et [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 5.616,11 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 février 2024 sur la somme de 3.050 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner solidairement les locataires à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et, in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les services du département ont informé le tribunal le 12 décembre 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec les locataires et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations de la bailleresse ayant pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.848,33 € au titre des loyers et charges échus à la date du 30 novembre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.

Régulièrement assignés à étude, [R] [F] et [N] [O] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits de la bailleresse.

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 [désormais 2309] du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait la bailleresse à l’encontre de [R] [F] et [N] [O] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la partie demanderesse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 1er mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VII.

Par exploit de commissaire en date du 29 février 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [R] [F] et [N] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.050 € arrêté au 8 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [R] [F] et [N] [O].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et de la subrogation.

[R] [F] et [N] [O] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.848,33 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 30 novembre 2024.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’absence de clause de solidarité dans le contrat de bail, les locataires n’étant pas mariés, ils seront chacun tenus à la moitié de la dette, soit la somme de 4424,16 €.

En conséquence, [R] [F] et [N] [O] seront condamnés chacun au paiement de la somme de 4424,16€ (soit en totalité 8.848,33 € pour les deux locataires) au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 950 €, soit la somme de 475 € chacun, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement.

D’après le relevé de compte locataire, le dernier versement de [R] [F] et [N] [O] date de novembre 2024 mais pour la somme de 550 €, le loyer intégral étant de 950€. Les deux derniers versements du loyer intégral datent de mai et août 2024 ; ainsi les locataires n’ont pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Ils ne se sont par ailleurs pas présentée aux rendez-vous du service social chargé d’établir le diagnostic social et financier et ne se sont pas non plus présentés à l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [R] [F] et [N] [O].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [F] et [N] [O], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 septembre 2023 entre [S] [B] d’une part et [R] [F] et [N] [O] d’autre part, concernant le logement sis 28 rue du Commerce – 44640 SAINT JEAN DE BOISEAU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE [R] [F] et à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.424,17 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [N] [O] et à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.424,16 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [R] [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 1er décembre 2024, une indemnité d’occupation égale à la moitié montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 475 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, dans la limite qu’ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglée à ce titre à la bailleresse ;

CONDAMNE [N] [O] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 1er décembre 2024, une indemnité d’occupation égale à la moitié montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 475 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, dans la limite qu’ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglée à ce titre à la bailleresse ;

ORDONNE à [R] [F] et [N] [O], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [R] [F] et [N] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [R] [F] et [N] [O] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY