TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00270 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IRQR

DEMANDERESSE

Madame [Y] [N] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL AVOCAJURIS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [O] [I] [L], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Severine CUNGS, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

en présence de [P] [K], auditrice de justice

Greffier : Loetitia MANNING

Débats tenus à l’audience du 18 Décembre 2025

JUGEMENT

Jugement prononcé le 29 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection

assistée de S. LAMBERT, Greffière

Grosse à M^e Severine CUNGS

le 29.01.2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Y] [N] épouse [M] a donné à bail à M. [A] [L] et Mme [J] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec garage, à [Localité 5] par contrat du 2 juin 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 690 euros.

Mme [J] [Z] a donné congé au bailleur suite à la séparation du couple au cours de l’année 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Y] [N] épouse [M] a fait signifier plusieurs commandements de payer, dont les causes ont été soldées dans les délais impartis.

De nouveaux loyers demeurant impayés, Mme [Y] [N] épouse [M] a de nouveau fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 octobre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 24 mars 2025 délivré en étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience du 18 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [Y] [N] épouse [M] demande :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— d’ordonner l’expulsion de M. [A] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— d’être autorisée à placer en garde-meuble les objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais de M. [A] [L],

— de débouter M. [A] [L] de toutes ses demandes,

— de condamner M. [A] [L] au paiement :

o de la somme de 4147,43 euros au titre des loyers impayés arrêtés à l’échéance de novembre 2025 incluse,

o de la somme de 769,46 euros mensuelle à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération complète des lieux, dont le montant sera révisé chaque année au 4 juin en fonction de l’indice de référence des loyers, conformément au bail,

o de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

o des dépens en ce compris le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Y] [N] épouse [M] fait valoir en substance que M. [A] [L] est tenu, en sa qualité de locataire, de payer le loyer et les charges. Elle explique que malgré des paiements intervenus après l’assignation, il n’a pas apuré sa dette dans les délais du commandement de payer, de telle sorte que la clause résolutoire du bail est acquise. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, en expliquant que les manquements à l’obligation de payer le loyer sont récurrents depuis 2023, M. [A] [L] n’ayant pas de ressources et n’étant pas en capacité de régler sa dette. Sur la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens, dont M. [A] [L] demande le débouté, elle explique que les impayés réguliers de son locataire ont conduit à la présente procédure et ont justifié les quatre précédents commandements de payer qui l’ont exposée à des frais qu’il convient de mettre à la charge du preneur malgré ses difficultés financières.

S’agissant des demandes reconventionnelles, Mme [Y] [N] épouse [M] s’oppose à la désignation d’un expert, indiquant que le locataire a refusé la réalisation de travaux envisagés. En outre, elle explique que le logement a été remis à neuf avant l’entrée dans les lieux par M. [A] [L] lui-même engagé en qualité d’artisan rémunéré. Elle ajoute que, contrairement à l’obligation qui lui incombe, il a refusé l’accès au logement afin de constater la réalité des désordres. De plus, elle estime que, présentant des photos non datées et non localisées ainsi que de simples courriers, il ne rapporte pas la preuve de désordres justifiant une expertise. Sur la réduction de loyer sollicitée par le locataire au motif d’un préjudice de jouissance subi depuis 2022, elle rapporte que, les désordres n’étant pas prouvés, il convient de le débouter de sa demande de réévaluation.

En réplique, M. [A] [L] demande :

— de rééchelonner sa dette sur un délai de deux ans,

— à titre reconventionnel,

o d’ordonner une expertise du bien loué et nommer un expert avec pour mission de :

* se faire remettre par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux,

* décrire les lieux, et s’il en existe les désordres constatés,

* déterminer les causes de ces désordres,

* fournir tous éléments de nature à permettre de statuer sur les responsabilités,

* chiffrer le coût et la durée des travaux de remise en état des locaux, ainsi que la part pesant sur chacun en raison de l’origine des dommages,

* chiffrer, s’il y a lieu , les préjudices de toutes sortes subis par les preneurs en raison du mauvais état de l’immeuble, de la nécessité d’effectuer les travaux de remise en état de l’immeuble et des lieux,

* indiquer le montant de la réduction de loyer compte tenu de la jouissance partielle du bien,

* s’il y a lieu, faire les comptes entre les parties,

* fournir tous les éléments utiles à la manifestation de la vérité,

* de constater l’accord des parties s’il se réalise,

o dans l’attente du rapport d’expertise, de réduire le loyer de 30%,

— de débouter Mme [Y] [N] épouse [M] de ses demandes de condamnation aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit sur les dépens et de le dispenser du remboursement de l’aide juridictionnelle en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991 etr de l’article 123 du décret du 19 décembre 1991 relatifs à l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, M. [A] [L] fait valoir en substance qu’il a repris le paiement de ses loyers avant l’audience et qu’il réalise dès que possible des virements complémentaires, de telle sorte qu’il est possible de lui accorder des délais de paiement pour lui permettre de se libérer de sa dette. Il explique que sa situation d’autoentrepreneur l’expose à une situation financière difficile et fluctuante.

A titre reconventionnel, M. [A] [L] sollicite une expertise pour constater les manquements du bailleur, constater la réalité des désordres invoqués et en déterminer les origines. Il rapporte :

— une violation de domicile par la propriétaire pour visiter le logement en vue de travaux,

— des défauts d’isolation ayant engendré d’important frais de chauffage,

— des défauts d’humidité entrainant des développements de moisissure malgré la VMC fonctionnelle et entretenue,

— des infiltrations sur le mur de la salle de bain,

— une invasion de rats dans les combles rendant l’isolation obsolète,

— la présence de des ponts thermiques, en particulier dans la salle de bain,

— des menuiseries qui ne sont plus étanches, avec des joints coulent,

— un double vitrage qui n’est plus aux normes,

— des fissures sur le bâti et sur le plafond,

— une porte du garage qui n’est pas sécurisée.

Il rapporte que la propriétaire a été avisée de ces désordres, mais n’a pas réagi. Il explique qu’il a pris à sa charge à plusieurs reprises le nettoyage des moisissures, et la rénovation des peintures dans la salle de bain. Il estime que l’inaction de Mme [Y] [N] épouse [M] lui fait courir, ainsi qu’à ses deux enfants, un risque sanitaire. Enfin, il explique qu’il n’existe pas de trappe d’accès aux combles l’empêchant de traiter l’invasion de rongeurs et de procéder aux réparations nécessaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 2172,63 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. En effet, si M. [A] [L] a réalisé un paiement de 710 euros le 21 octobre 2024, il n’a plus réalisé de paiement dans la suite du délai de deux mois prévu par l’article 24 rappelé ci-dessus, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024, sans que les paiements réalisés depuis cette date ne soient susceptibles de remettre en cause l’acquisition des effets de cette clause. En outre, les courriels de M. [A] [L] au mandataire de la bailleresse l’informant de ses difficultés financières ne pouvaient priver celle-ci de son droit de se prévaloir de la clause résolutoire stipulée contractuellement.

M. [A] [L] est donc, à compter du 3 décembre 2024, occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, M. [A] [L] ne justifie pas de paiements autres que ceux apparaissant dans le dernier décompte en date du 3 novembre 2025 produit aux débats, à l’exception d’un virement réalisé le 24 novembre 2025 d’un montant de 710 euros. Or, il résulte de ce décompte que, si celui-ci a partiellement réglé certaines échéances avant la date de l’audience et a fait des règlements supplémentaires sur certains mois, il n’a pas règlé les échéances de mois de septembre et octobre 2025, et n’a payé que partiellement l’échéance du mois de novembre 2025, ayant réglé 710 euros sur les 769,46 euros appelés, alors que le contrat de bail contient une clause d’indexation du loyer.

Dans ces conditions, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’expertise et de réduction du loyer

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la même loi prévoit que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxièume alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consigantion, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, M. [A] [L], sur qui pèse la charge de la preuve, se prévaut d’un nombre importants de désordres au sein du logement loué. Toutefois, il ne produit que des courriels et courriers de son conseil décrivant ces désordres, qui constituent autant d’écrits qui ne font que reprendre ses allégations et ne peuvent constituer des éléments de preuve. Par ailleurs, s’il verse aux débats des photographies en indiquant qu’il s’agit de photographies de son logement, il convient de relever que ces photographies, y compris celles qui auraient prises par son avocat, ne permettent de connaître ni leur date de prise de vue, ni leur localisation.

Dans ces circonstances, M. [A] [L] échoue à rapporter la preuve des faits qu’il invoque à l’appui de ses prétentions et il ne peut donc être fait droit ni à sa demande d’expertise, ni à sa demande de réduction de loyer.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [Y] [N] épouse [M] produit un décompte démontrant que M. [A] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4147,43 euros au 3 novembre 2025.

M. [A] [L] établit qu’il a réalisé un paiement par virement le 24 novembre 2025 pour un montant de 710 euros, la bonne exécution de ce virement n’étant pas contestée par la demanderesse.

M. [A] [L] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3437,43 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation se substituant au loyer à compter du 3 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, montant de nature à réparer le préjudice subi par Mme [Y] [N] épouse [M] du fait de l’occupation de son logement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [A] [L] , partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 2 octobre 2024 qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur. Le coût des commandements de payer précédents n’entre pas dans les dépens mais constitue des frais irrépétibles.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1991 dispose que lorsque la partie condamnée aux dépens ou la partie perdante ne bénéficie pas de l’aide juridictionnelle, elle est tenue de rembourser au Trésor public les sommes exposées par l’Etat. Toutefois, pour des considérations tirées de l’équité ou de la situation économique de cette partie, le juge peut la dispenser totalement ou partiellement de ce remboursement.

En l’espèce, M. [A] [L] est la partie perdante, mais aussi la partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle. A ce titre, il n’est pas susceptible d’être tenu au remboursement des sommes exposées par l’Etat, de telle sorte que sa demande est sans objet.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [A] [L] à payer à Mme [Y] [N] épouse [M] la somme de 500 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 décembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [A] [L] de libérer le logement situé [Adresse 3], avec garage, à [Localité 5] et de restituer les clés,

— Dit qu’à défaut pour M. [A] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [Y] [N] épouse [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne M. [A] [L] à verser à Mme [Y] [N] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 3 décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne M. [A] [L] à payer à Mme [Y] [N] épouse [M] la somme de 3437,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 novembre 2025,

— Déboute M. [A] [L] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne M. [A] [L] à verser à Mme [Y] [N] épouse [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [A] [L] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,