Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

Société D’HLM GAMBETTA

44, avenue Gambetta

49303 CHOLET

représentée par Maître Gwennolé LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [B] DIT [S]

Appartement 503 Etage 5 Bâtiment B

26 Ter Route de Rennes

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/02912 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIUZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Gwennolé LE GOURIELLEC

CCC à Monsieur [G] [B] DIT [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 avril 2023 à effet le 25 avril 2023, la SCIC d’HLM GAMBETTA a donné à bail à [G] [B] dit [S] un logement de type 2 lui appartenant sis, 26 ter route de Rennes, bâtiment B, 5ème étage, appartement n°503 – 44300 NANTES, et ses accessoires, notamment un emplacement de stationnement n°A019, moyennant un loyer mensuel initial de 425,72 € pour le logement et 53,83 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 48,37€.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la SCIC D’HLM GAMBETTA a fait commandement à [G] [B] dit [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.709,84 € arrêté au 11 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SCIC d’HLM GAMBETTA a fait assigner [G] [B] dit [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail susvisé à la date du 20 juin 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer les loyers et les charges ;

· Ordonner l’expulsion de [G] [B] dit [S] ainsi que tout occupant de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement n°A019 sis 26 ter route de Rennes, bâtiment B, Etage 5, Appartement 503, 44300 NANTES ;

· Condamner [G] [B] dit [S] au paiement de la somme principale de 2.073,29 €, correspondant au décompte des loyers impayés arrêté au 2 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et les charges ;

· Condamner [G] [B] dit [S] au paiement de tous les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 3 août 2024 et jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé qui sera produit ;

· Condamner [G] [B] dit [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, sous réserve des indexations, à compter du 20 juin 2024 jusqu’à complète reprise des lieux par le bailleur ;

· Condamner [G] [B] dit [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de dommages intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;

· Condamner [G] [B] dit [S] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, et ce en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 10 janvier 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A ladite audience, la SCIC D’HLM GAMBETTA, représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.625,91 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 janvier 2025. Par ailleurs, elle a accepté la proposition de [G] [B] dit [S] aux fins de suspendre la clause résolutoire au vu de la diminution de la dette et de la reprise du paiement des loyers depuis avril 2024.

Régulièrement assigné à étude, [G] [B] dit [S] a comparu. Il indique être au chômage et propose de verser la somme de 108 € sur 15 mois.

Les deux parties étant présentes ou représentées, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la SCIC d’HLM GAMBETTA justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 22 avril 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 2 septembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 septembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant d’une part la clause résolutoire (article 4.7.1 du contrat de bail) et d’autre part l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [G] [B] dit [S] le 19 avril 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 2.709,84 € arrêté au 11 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que cette clause résolutoire, reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [G] [B] dit [S].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SCIC d’HLM GAMBETTA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[G] [B] dit [S] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.625 ,91 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 348,44 € (156,55€ + 191,89 €).

En conséquence, [G] [B] dit [S] sera condamné au paiement de la somme de 1.277,47 €, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à LA SCIC D’HLM GAMBETTA, à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 440,62 €, augmenté des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [G] [B] dit [S] a repris le paiement intégral de son loyer depuis avril 2024, versant une somme supplémentaire d’environ 150 € chaque mois en vue d’apurer sa dette.

D’après le diagnostic social et financier, les difficultés financières de [G] [B] dit [S] sont nées à la suite de la perte de son emploi et son inscription à France Travail, ses ressources ayant considérablement diminué. Il est toutefois précisé que, désormais, le locataire a retrouvé un emploi depuis mars 2024 et a, de ce fait, pu reprendre le paiement de son loyer et signer un plan d’apurement avec son bailleur à hauteur de 234 euros par mois. Enfin, il est mentionné que [G] [B] dit [S] souhaite se maintenir dans le logement, qu’il assure financièrement le quotidien de sa femme et sa fille vivant au Mali et qu’une demande de regroupement familial est en cours.

Lors de l’audience, [G] [B] dit [S] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler sa dette sur une période de 15 mois, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [G] [B] dit [S] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [G] [B] dit [S] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La SCIC d’HLM GAMBETTA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Sur les dommages et intérêts

La bailleresse sollicite une condamnation de son locataire à lui verser 300 € à titre de dommages et intérêts, faisant part d’une attitude dilatoire de l’intéressé lui ayant causé un préjudice certain, le contraignant à multiplier les démarches amiables sans obtenir de résultat et faisant ainsi valoir la mauvaise foi de [G] [B] dit [S].

Or, La SCIC d’HLM GAMBETTA ne justifie pas de ces multiples démarches amiables et ne justifie d’aucun frais qui ne serait compris ni dans les dépens ni dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, sa demande au titre des dommages et intérêts est rejetée.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [B] dit [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à la bailleresse la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 avril 2023 entre la SCIC d’HLM GAMBETTA et [G] [B] dit [S], concernant le logement sis 26 ter route de Rennes, bâtiment B, 5ème étage, appartement n°503 – 44300 NANTES, et ses accessoires, notamment un emplacement de stationnement n°A019 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 juin 2024 ;

CONDAMNE [G] [B] dit [S] à payer à la SCIC D’HLM GAMBETTA la somme de 1.277,47 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [G] [B] dit [S] un délai de paiement de 12 mois (quinze) pour se libérer de la dette, soit 11 mensualités de 108 €, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [G] [B] dit [S] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 26 ter route de Rennes, bâtiment B, 5ème étage, appartement n°503 – 44300 NANTES et ses accessoires, notamment un emplacement de stationnement n°A019, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [G] [B] dit [S] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [G] [B] dit [S] à payer à la SCIC D’HLM GAMBETTA, à compter du 22 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 440,62€, augmentée des charges et revalorisation et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

DÉBOUTE la SCIC D’HLM GAMBETTA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [G] [B] dit [S] à payer à la SCIC d’HLM GAMBETTA la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY