Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représenté par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Z]

Etage 3

19 Rue Léon Blum

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 juin 2025

date des débats : 26 juin 2025

délibéré au : 18 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00275 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRLO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [D] [Z] + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2024, Madame [X] [P] a donné à bail à Monsieur [D] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé au 19 rue Léon Blum – étage 3 – 44000 NANTES, moyennant un loyer révisable et actuel de 644,46 euros, provision sur charges incluse.

Madame [X] [P] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 29 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 7 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 3780 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 10 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Monsieur [D] [Z] , locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 6300 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 26 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à la somme de 7593,79 euros. La demanderesse fait part de l’absence de tout paiement, même partiel, de la dette.

Monsieur [D] [Z] expose travailler en intérim mais ne pas pouvoir produire de bulletins de salaire. Il propose 100 euros en sus du loyer mensuel. Le locataire déclare ne pas avoir d’enfant à charge et ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement. Monsieur [D] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 18 septembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

VU l’ensemble des pièces de la procédure et les débats à l’audience,

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 08 octobre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2025.

Et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 13 janvier 2025, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits de la bailleresse

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 29 janvier 2024 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a la bailleresse à l’encontre de Monsieur [D] [Z] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 7593,79 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 29 avril 2025.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par Madame [X] [P] et Monsieur [D] [Z] contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et six semaines après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 7 octobre 2024, la partie demanderesse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3780 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification.

En ce qui concerne la demande de délais, l’article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, Monsieur [D] [Z] ne justifiant de ses capacités à s’acquitter de l’arriéré locatif dans les termes et conditions posées par les textes sus-visés, il convient donc de rejeter sa demande de délais.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise.

La procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité sera versée à la partie demanderesse dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre à la bailleresse et sur justification d’une quittance subrogative.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 7 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 26 janvier 2024 entre Madame [X] [P] et Monsieur [D] [Z] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au 19 rue Léon Blum – étage 3 – 44000 NANTES, conformément à la clause résolutoire acquise le 19 novembre 2024 ;

Condamne Monsieur [D] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7593,79 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Monsieur [D] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, taxes et charges en sus, à compter du 27 juin 2025 et jusqu’à sortie des lieux, dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre à la bailleresse, et sur justification d’une quittance subrogative ;

Dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Rejette la demande de Monsieur [D] [Z] tendant au bénéfice de délais de paiement ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne Monsieur [D] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Condamne Monsieur [D] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection