Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 07 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]

La Closerie Logement 26

13 Avenue de Smyrne

44300 NANTES

représenté par Maître Franck-Olivier ARDOUIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Vincent CHUPIN, avocat au sein du même barreau

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/02629 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGUX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Franck-Olivier ARDOUIN + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un bail verbal ayant pris effet le 31 mai 2017, la société anonyme des MARCHES DE L’OUEST (SAMO) a donné à bail à Monsieur [L] [J] un local à usage d’habitation numéro 26 résidence La Closerie sis 13 avenue de Smyrne à Nantes (44300).

Des loyers restant impayés, par acte du 25 avril 2024, la société CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la SA CDC Habitat Social a assigné Monsieur [L] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail entre les parties ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Monsieur [L] [J] au paiement :

— de la somme de 1 561.86 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

D’assortir tout délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié à compter du jugement à intervenir ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai du défendeur et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [L] [J] sera condamné à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Condamner le locataire au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée le 16 janvier 2025 et renvoyée pour être évoquée au 6 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [L] [J], représenté par son conseil, a sollicité du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes qu’il :

Déclare recevable et bien fondée sa demande de délais de paiement ;Constate l’accord des parties sur la mise en place d’un échéancier aux fins de purge de sa dette locative ;Lui accorde des délais de paiement sur 28 mois, aux fins de règlement de la somme de 1 269.73 euros arrêtée au 3 mars 2025, selon le versement d’une mensualité de 50 euros en sus du loyer et des charges courantes et ce jusqu’à épuisement de la dette locative ;Dise et juge qu’il n’y a pas lieu à sa condamnation au paiement d’une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Mette en totalité à la charge de la société CDC Habitat Social les frais et dépens.L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence du bail d’habitation

En application des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

En l’espèce, la société CDC Habitat social fait valoir que la SAMO a consenti à Monsieur [L] [J] un bail d’habitation portant sur le logement numéro 26 résidence La Closerie sis 13 avenue de Smyrne à Nantes (44300). Elle verse aux débats l’acte notarié attestant de la fusion absorption de la SAMO par la société CDC Habitat Social.

Monsieur [L] [J] ne conteste ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.

Le bail verbal est soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à l’amélioration des rapports locatifs.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 16 janvier 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 22 avril 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [L] [J] reconnaît dans ses écritures le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [L] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 528.45 euros au 3 mars 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 258.72 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 91.44 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 178.29 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [J] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses effets

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1134 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Par ailleurs aux termes de l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que Monsieur [L] [J] est redevable de la somme de 1 178.29 euros. Il convient toutefois de relever que depuis l’échéance de décembre 2024 le locataire effectue des paiements de 200 euros chaque mois, somme couvrant la totalité du loyer et comprenant un supplément de 50 euros. Il s’efforce en effet de régler sa dette locative. Lors de l’audience, la société CDC Habitat social s’est en outre déclarée favorable à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que le comportement de Monsieur [L] [J] ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.

La demande de la bailleresse de ce chef sera rejetée. Les demandes afférentes (expulsion, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation, séquestration des meubles) deviennent alors sans objet.

Sur les délais de paiement

En l’absence de contrat de bail écrit et donc de clause résolutoire permettant au juge d’accorder des délais en suspendant les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

L’esprit de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 est clairement d’éviter la résiliation du bail lorsque la situation du locataire lui permet d’apurer la dette locative dans le délai maximal de 36 mois prévu par l’article 24 tout en assurant le paiement du loyer courant.

Il serait totalement contraire à l’esprit de cette loi de placer le locataire titulaire d’un contrat de bail verbal qui ne comporte donc aucune clause résolutoire dans une situation beaucoup moins favorable que celle du locataire qui dispose d’un contrat qui stipule une clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier que le locataire perçoit le revenu solidarité active et la prime d’activité, outre l’aide personnalisée au logement.

Un plan d’apurement de la dette est déjà en cours et accepté par la bailleresse.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [L] [J] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [L] [J], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 avril 2024 uniquement, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail à usage d’habitation consenti par la société anonyme des MARCHES DE L’OUEST à Monsieur [L] [J] portant sur un logement numéro 26 résidence La Closerie sis 13 avenue de Smyrne à Nantes (44300) ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

DIT devenues sans objet les demandes afférentes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 178.29 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 3 mars 2025 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [L] [J] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 50 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [L] [J] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 avril 2024.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA