N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00707 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPJP

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[X] [R]

C/

[I] [B]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026 :

Entre :

Monsieur [X] [R]

né le 29 Mai 1969 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [I] [B]

né le 28 Juillet 1980

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 novembre 2018, M.[X] [R] a donné à bail à M.[I] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 445 € et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 11 septembre 2025, M.[X] [R] a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation de plein droit intervenue par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 12 750 € au titre des loyers et charges, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés ;

▸ le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges, soit 445 €, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

▸ le condamner au paiement par provision d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 30 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue le 4 février 2026.

A l’audience susdite, M.[X] [R], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses demandes, il expose que le locataire ne paie plus son loyer depuis un an et demi, qu’il ne travaille plus et que le logement a été « détruit ». Il ajoute que M.[I] [B] n’est pas assuré et que le voisinage se plaint des incivilités de ce dernier.

M.[X] [R] a été invité à transmettre un décompte en cours de délibéré.

Bien que régulièrement assigné à étude, M.[I] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Par courriel en date du 8 mars 2026, M.[X] [R] a transmis le détail des loyers impayés depuis la prise d’effet du bail.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 12 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M.[X] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 juin 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, M.[X] [R] a fait délivrer à M.[I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10 970 € (frais de procédure déduits) arrêté au mois de mai 2025 inclus, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte reproduit à l’assignation du 11 septembre 2025, que le locataire reste devoir la somme de : 18 245 € (445 € x 41 mois) – 5 495 € (règlements effectués) = 12 750 € à cette date (échéance de septembre 2025 incluse).

Le décompte du commissaire de justice ne précisant pas l’affectation des sommes réglées aux mois correspondants, le bailleur a été invité à fournir, en cours de délibéré, un décompte à l’appui de sa demande en paiement.

M.[X] [R] a fourni un détail des sommes dues depuis l’origine du bail, arrêté au 8 mars 2026, s’élevant à 14 975 €.

La procédure étant orale et conformément au principe du contradictoire, il ne pourra être statué sur les demandes en paiement correspondant aux loyers postérieurs à ceux demandés lors de l’audience.

Le bailleur ayant arrêté ses demandes à l’échéance de septembre 2025 incluse lors de l’audience, il ne sera statué que sur les loyers dus jusqu’à cette échéance.

Il ressort du calcul du demandeur, transmis en cours de délibéré, que le montant des arriérés de loyers s’élève en réalité à la somme suivante :

— année 2022 : 2 070 €

— année 2023: 2 670 €

— année 2024: 3 560 €

— année 2025 : 4 005 € (445 € x 9 mois)

TOTAL: 12 305 €

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M.[I] [B] à payer à M.[X] [R] à titre provisionnel la somme de 12 305 € au titre de l’arriéré de loyers, arrêtée au 11 septembre 2025.

Ni présent ni représenté à l’audience, le locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M.[I] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juillet 2025, M.[I] [B] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer, soit la somme de 445 €, conformément à la demande, et de condamner M.[I] [B] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[I] [B] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[X] [R] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[I] [B] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de M.[X] [R], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 juillet 2025 ;

AUTORISONS M.[X] [R] , à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 5], à faire procéder à l’expulsion de M.[I] [B] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M.[I] [B] à payer à titre provisionnel à M.[X] [R], la somme de 12 305 € (Douze mille trois cent cinq euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 11 septembre 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 29 juillet 2025 à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges ;

CONDAMNONS M.[I] [B] à payer à titre provisionnel à M.[X] [R] la somme de 445 € (Quatre cent quarante-cinq euros) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 11 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux établie par la remise des clés, (les indemnités d’occupation dues entre le 29 juillet 2025 et le 11 septembre 2025 se confondant avec la dette de 12 305 €) ;

CONDAMNONS M.[I] [B] à payer à M.[X] [R] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M.[I] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON