Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Octobre 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [B] [J]

11 Rue Boileau

44000 NANTES

représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [G]

Logement 206 Etage 2

35 Rue des Dervallières

44100 NANTES

non comparant

Monsieur [M] [G]

23 La Cruaudais

44320 FROSSAY

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffière : Cynthia HOFFMANN

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 juin 2025

Date des débats : 12 juin 2025

Délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/01556 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NY4L

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY

CCC à Monsieur [X] [G] + Monsieur [M] [G]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 juillet 2023 à effet au 19 juillet 2023, [B] [J] a donné à bail à [X] [G] un logement de type 1 lui appartenant sis, 35 rue des Dervallières, bâtiment, 2nd, n°206 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 406 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 32 €.

Par acte séparé sous seing privé en date du 18 juillet 2023, [M] [G] s’est déclaré caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, [B] [J] a fait commandement à [X] [G] de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 386,42 € arrêté au 1er novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Le commandement de payer a été signifié à la caution, en la personne de [M] [G], le 4 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [B] [J] a fait assigner [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes et statuant en référé aux fins de :

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique ;

· Condamner solidairement le locataire et la caution au paiement de la somme de 3 042,64€ arrêtée au mois de mars 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [X] [G] et [M] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au moins au montant des loyers et charges locatives en cours, depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 novembre 2024 ;

· Condamner in solidum le locataire et la caution au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été délivrée par commissaire de justice à la caution, en la personne de [M] [G], le 11 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

À ladite audience, [B] [J] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 346,64 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 juin 2025.

Régulièrement assignés pour le premier à étude et pour le second à personne, ni [X] [G] ni [M] [G] n’ont comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. En l’espèce il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 2 décembre 2024 par notification du commandement de payer du 19 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur

.

En l’espèce, l’assignation du 10 avril 2025 pour [X] [G] et du 11 avril 2025 pour [M] [G] a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, [B] [J] a fait commandement à [X] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 386,42 € arrêté au 1er novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [X] [G].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [B] [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Ni [X] [G] ni [M] [L] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette et ils ne formulent aucune demande.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 346,64 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 juin 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, [M] [G] a signé un acte de caution solidaire, qui l’engage avec le locataire pour un maximum de 47 304 € et pour la durée du bail et jusqu’à deux renouvellements. Ainsi, il est tenu solidairement en l’espèce avec [X] [G].

En conséquence, [M] [G] et [X] [G] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 346,64 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [B] [J], à compter du 11 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 451,22 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [G] et [X] [G], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à [B] [J] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 juillet 2023 entre [B] [J] d’une part et [X] [G] d’autre part, concernant le logement sis 35 rue des Dervallières, bâtiment, 2nd, n°206 – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement et à titre provisionnel [X] [G], le locataire et [M] [G], la caution, à payer à [B] [J] la somme de 346,64 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement et à titre provisionnel [X] [G] le locataire et [M] [G], la caution, à payer à [B] [J], à compter du 11 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 451,22 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [X] [G], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [X] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [X] [G] et [M] [G] à payer à [B] [J] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY