JUGEMENT

DU

27 JANVIER 2025

Minute n°:

N° N° RG 23/04928 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MQO6

S.C.I. POLE SUD III (RCS [Localité 1] 538 006 644)

C/

S.A.S. GIFI MAG

JUGEMENT

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL DIZIER ET ASSOCIES

la SELARL RACINE

délivrées le 27 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du VINGT SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

GREFFIER : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 09 DECEMBRE 2024.

Prononcé du jugement fixé au 27 JANVIER 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement,

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ENTRE :

S.C.I. POLE SUD III (RCS [Localité 1] 538 006 644), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Marc DIZIER de la SELARL DIZIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 44

D’UNE PART

ET :

S.A.S. GIFI MAG, demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 57

D’AUTRE PART

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PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 mai 2013, la S.C.I. POLE SUD III a donné à bail commercial à la S.A.S. GIFI MAG sous condition suspensive de livraison à date convenue d’un immeuble à construire sur un terrain situé lieu-dit [Adresse 3] à [Localité 2], un local commercial d’une superficie 2 431 m² environ de surface hors œuvre net comprenant une surface de vente de 2 031 m², 289 m² de réserves, 85 m² de locaux sociaux, livré brut de béton, fluides en attente, vitrines incluses, avec un parking d’environ 115 emplacements communs avec trois autres locaux, espaces verts paysagers, voiries de circulation et de livraison accessible par deux portails d’accès au parking clientèle, pour une durée de 9 ans moyennant un loyer de 194 480,00 € hors taxes hors charges payable mensuellement d’avance.

Selon avenant du 11 août 2014, les parties ont constaté la livraison de l’immeuble, la réalisation des conditions suspensives et ont fixé la date de prise d’effet du bail au 7 août 2014.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, la S.C.I. POLE SUD III a donné congé à la S.A.S. GIFI MAG au 31 décembre 2023 avec offre de renouvellement et demande d’augmentation du loyer à 534 820 € hors taxes hors charges.

Selon un mémoire préalable notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 31 août 2023, la S.C.I. POLE SUD III a soutenu que :

— le local commercial comprend une mezzanine de 102 m² qui accroît la surface commerciale exploitée et la porte à 2 507 m², mais le coût de la construction étant supporté par la locataire, la surface correspondante ne peut justifier le déplafonnement ou une augmentation du loyer, la surface retenue étant néanmoins de 2 507 m²,

— le déplafonnement du prix du loyer est sollicité au regard de la modification des facteurs locaux de commercialité,

— le local de la S.A.S. GIFI MAG se situe dans une vaste zone commerciale présentant une attractivité importante, comprenant toutes les natures de commerce, dont des enseignes notoires, et qui s’étend à la commune de [Localité 3], ce dont résulte que quatre communes de la périphérie nantaise sont desservies par cette zone commerciale en fort développement,

— la zone de chalandise est élargie aux agglomérations de [Localité 4], [Localité 5], [Localité 6], [Localité 3], [Localité 7], [Localité 8] ainsi que sur les communes limitrophes de [Localité 9] et [Localité 10], qui enregistrent une évolution marquée de la population et donc de la clientèle,

— le parc immobilier s’est développé avec 3 880 logements créés sur la zone de chalandise caractérisant une croissance de 12,4 % en 5 ans,

— six autorisations d’extension ont été obtenues dans la zone commerciale,

— la restriction résultant d’une servitude de non-concurrence est devenue caduque depuis le 20/01/20, ce qui procure un avantage concurrentiel,

— sur la base de huit valeurs de comparaison, il est réclamé un prix au m² de 220 € pour la surface contractuelle de 2 431 m².

La S.C.I. POLE SUD III a fait assigner la S.A.S. GIFI MAG devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023 afin de solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 534 820,00 € hors taxes hors charges,

— subsidiairement, en cas d’organisation d’une expertise, la fixation du loyer provisionnel à 534 820,00 €,

— le rappel de l’exécution provisoire de la décision et la condamnation de son adversaire à lui payer 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par mémoire en duplique notifié le 3 octobre 2024, la S.C.I. POLE SUD III a maintenu ses prétentions initiales, sauf à réduire le loyer provisionnel à 400 000,00 € hors taxes hors charges en cas d’expertise et à préciser la mission d’expertise en ajoutant notamment que :

— sur la base de la charte de l’expertise, le calcul de la surface pondérée est de 2 095,80 m² après exclusion de la mezzanine et il n’y a pas lieu d’appliquer les pondérations revendiquées par la société GIFI,

— l’expertise amiable de M. [Y], bien documentée, conclut à l’existence de motifs de déplafonnement,

— les valeurs de comparaison invoquées par le preneur ne sont pas pertinentes au regard des dispositions de l’article R 145-7 du code de commerce, car trop éloignées ou trop imprécises,

— il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement au titre de la taxe foncière, dès lors que 8 et des 10 valeurs de références comportent le même transfert de charge et que pour les deux autres l’information n’est pas connue,

— la disparition de la clause de non-concurrence apporte bien un avantage nouveau non connu lors de la conclusion du bail, en permettant notamment la vente d’appareils électroménager, les articles de bricolage, l’habillement, la confiserie et la vente de lots alimentaires,

— si l’expert [Y] a commis deux erreurs de plume, leur correction ne modifie la valeur que de 2 € et si la moyenne des valeurs ne s’impose pas, elle est souvent la référence des décisions prises.

La S.A.S. GIFI MAG a répliqué dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 4 décembre 2024 que :

— en l’absence de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé ne peut dépasser le montant de 239 577,85 € hors taxes hors charges par an,

— elle est d’accord pour que soit retenue la surface pondérée de 2 095,80 m² proposée par le bailleur dans son dernier mémoire pour mettre fin aux échanges à ce sujet,

— l’expertise amiable réalisée par le cabinet [E] recense des références plus récentes que celles du bailleur et retient une valeur du prix au m² de 130 € hors charges hors taxes,

— si les références du bailleur dégagent une moyenne de 318,15 €, elles concernent des locaux d’une surface moyenne de 252 m² alors que son local est huit fois plus grand, de sorte que le prix doit être considérablement diminué,

— à la valeur théorique de 272 454 € calculée sur la base de 2 095,80 m² à 130 €, il convient de déduire le montant de la taxe foncière qui constitue une charge exorbitante au regard de la jurisprudence fondée sur l’article R 145-8 du code de commerce pour la somme de 36 174 € TTC, ce qui dégage une valeur locative de 236 280,00 €,

— la modification des facteurs locaux de commercialité invoquée par le bailleur doit profiter au commerce en cause,

— l’augmentation de la population alléguée n’est que de 7,23 % dans le département entre 2014 et 2020, n’est pas significative, et n’est pas de nature à être qualifiée de notable,

— la disparition de la clause de non concurrence qui avait été souscrite par le bailleur au profit de son vendeur n’a aucune incidence sur la locataire, puisqu’elle a pu déjà exercer l’intégralité de son activité et que la clause de destination n’a pas été modifiée,

— les travaux réalisés par le bailleur sont postérieurs au renouvellement et ne peuvent constituer une cause de déplafonnement,

— si le déplafonnement est accordé, l’augmentation du loyer doit être lissée dans les conditions de l’article L 145-34 du code de commerce, de sorte que le loyer annuel de la première année ne pourra dépasser 263 535,63 €,

— en cas de nécessité, le juge peut ordonner une expertise.

Elle a conclu à titre principal à la fixation du loyer de bail renouvelé au 1er janvier 2024 à un montant annuel de 236 280,00 € en principal hors charges hors taxes, inférieur au loyer plafonné, subsidiairement à sa fixation au montant plafonné de 239 577,85 €, plus subsidiairement à sa fixation au maximum à 263 535,63 € par limitation de l’augmentation à 10 %, encore plus subsidiairement à l’organisation d’une expertise et en tout état de cause à la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 3 000,00 € outre les dépens, dont distraction au profit de M^e Matthieu NICOLAS, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 décembre 2024, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé et sur les motifs de déplafonnement et notamment la modification notable des facteurs locaux de commercialité invoquée par le bailleur.

L’argumentation des parties est sérieuse et étayée notamment par des expertises amiables.

Le litige comporte des aspects techniques sur lesquels l’avis d’un spécialiste serait utile, notamment pour déterminer la valeur locative. En effet, dès lors que le preneur revendique à titre principal une valeur locative inférieure au loyer plafonné, le juge a l’obligation de rechercher même d’office cette valeur locative.

Les avis d’experts amiables sont trop divergents pour permettre de se faire une opinion, d’autant plus qu’il n’a pas été répondu aux argumentations développées par les parties pour contester les avis d’experts dans le cadre d’un débat contradictoire devant ceux-ci.

De même, le débat sur les motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur comporte des aspects techniques sur lesquels l’avis d’un technicien spécialisé est nécessaire, celui de M. [Y] n’ayant pas été élaboré après une discussion contradictoire.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra donc d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige au regard des dispositions de l’article R 145-30 du code de commerce.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative avec un écart très important entre les valeurs revendiquées, de sorte que seules les règles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse et que la demande de modification du loyer doit être rejetée en l’état.

L’exécution provisoire est de droit sans qu’il soit nécessaire de le rappeler.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder Mme [V] [S], expert près la cour d’appel de [Localité 11], demeurant [Adresse 4] [Localité 12], Mob : 06.87.05.16.07, courriel : [Courriel 1], avec mission de :

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail écoulé et leur influence sur le commerce en cause, en précisant les éléments pouvant le cas échéant être de nature à justifier le déplafonnement du loyer,

* donner son avis sur les autres motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur notamment sur les conséquences de la caducité de la clause de non concurrence sur l’activité pouvant être exploitée par le preneur,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er janvier 2024, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.C.I. POLE SUD III devra consigner au greffe, avant le 27 mars 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 28 février 2026,

Rejette la demande de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE