Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [M]

2 rue François Bonamy

Résidence Les Chênes Rouges Logement 1 RDC

44400 REZE

représenté par Maître Antoine LAPLANE, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 novembre 2024

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/02651 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGXB

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Maître Antoine LAPLANE + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2009, la société la Nantaise d’Habitations a consenti à Madame [D] [B] un local à usage d’habitation situé 2 rue François Bonamy – 44400 REZE et ses annexes, moyennant un loyer mensuel révisable de 431,41 euros, outre une provision sur charges de 43,06 euros et le versement d’un dépôt de garantie. Le règlement intérieur a été signé par les parties le même jour.

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2020, un avenant au contrat de location a été signé entre le bailleur et Monsieur [A] [M] prévoyant le transfert du bail à ce dernier à la date du 28 janvier 2020, à la suite du décès de Madame [D] [B], conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier daté du 5 juin 2024, le bailleur a indiqué à Monsieur [A] [M] avoir été interpellé par le syndic de copropriété concernant des troubles du voisinage dont ce dernier serait à l’origine.

Par courrier daté du 21 juin 2024, le bailleur a indiqué à Monsieur [A] [M] avoir pris bonne note qu’il s’engageait à cesser les débordements avec ses voisins et à respecter le règlement intérieur.

Par acte du 5 juillet 2024, le bailleur lui a fait délivrer une sommation de cesser les troubles.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la société La Nantaise d’Habitations a assigné Monsieur [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, avec exécution provisoire de droit:

— constater les manquements à l’obligation de jouissance paisible du bien loué dont Monsieur [A] [M] est responsable ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— fixer une indemnité d’occupation due par le locataire depuis la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective de l’appartement à un montant égal au montant des loyers et charges locatives ;

— condamner le locataire à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, au visa des article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1184, 1728, 1735 et 1741 du code civil, le bailleur soutient que les agissements du locataire mettent en péril la sécurité et la tranquillité des habitants de l’immeuble.

Il verse aux débats au soutien de ses prétention :

— huit procès-verbaux de plaintes déposées entre le 27 mai 2024 et le 28 juin 2024 par des habitants de l’immeuble situé 2 rue François Bonamy 44400 REZE et par le syndic de la copropriété pour des faits de dégradations du bien d’autrui, injure non publique, menaces de mort réitérées ;

— diverses attestations ;

— diverses factures relatives à des réparation de dégâts consécutifs aux agissements de Monsieur [A] [M] (nettoyage du sous-sol, remplacement des trois extincteurs vidés, nettoyage décapage escalier et hall, remplacement vitrage…) ;

— un courrier adressé à la mairie de REZE par lequel la société GRDF a informé être intervenue le 17 juillet 2024 au 2 rue François Bonamy – 44400 REZE à la suite d’un appel d’urgence consécutif à un trouble du comportement de Monsieur [A] [M] et avoir interrompu la livraison de gaz en application du principe de précaution.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025, lors de laquelle la société La Nantaise d’Habitations, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Elle a également sollicité la condamnation du locataire à lui payer la somme de 3410,51 euros au titre des dégradations de l’immeuble.

A l’audience, Monsieur [A] [M], valablement représenté par ministère d’avocat, a sollicité à titre principal que la société La Nantaise d’Habitations soit déboutée de sa demande de résiliation de bail, de sa demande d’expulsion et de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation. A titre subsidiaire, il a sollicité les plus larges délais possibles pour se reloger en application des dispositions des articles L613-1 du code de la construction et des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il a sollicité en tout état de cause de débouter la société La Nantaise d’Habitations de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et qu’il lui soit alloué une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle et de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que le trouble du voisinage et les nuisances n’étaient pas caractérisés, en tous cas pas dans des proportions suffisantes pour le priver d’un logement ; que les faits les plus récents dataient du 16 juillet 2024, qu’aucun trouble n’a été rapporté depuis lors ; qu’une partie des faits dénoncés dans l’assignation ne pouvait pas lui être reprochée.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

Conformément aux dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le contrat de bail reprend les dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dans son article 4.6.2 intitulé “résiliation du bail”.

Il est également mentionné à l’article 5.5 du contrat de bail, intitulé “Le règlement intérieur”, que “Toute infraction à l’une quelconque des consignes de sécurité et de salubrité ou au règlement intérieur pourra donner lieu à la saisine de la juridiction compétente, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail”.

Enfin, le règlement intérieur de l’immeuble, dont une copie a été remise au locataire, dispose en son article 3 que “le locataire devra (…) observer les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique, de telle façon que son comportement ou celui des personnes qu’il reçoit ne nuise ou ne trouble la tranquilité et la sécurité de ses voisins (…)”.

La société La Nantaise d’Habitations fait valoir que les occupants de l’immeuble dans lequel réside Monsieur [A] [M] se plaignent du comportement de celui-ci, lequel ne respecterait pas les dispositions précitées du contrat de bail ou du règlement intérieur, occasionnant ainsi de nombreuses nuisances.

La société La Nantaise d’Habitations produit, au soutien de ses prétentions, des procès-verbaux de plaintes déposées entre le 27 mai 2024 et le 28 juin 2024 par des habitants de l’immeuble situé 2 rue François Bonamy 44400 REZE et par le syndic de la copropriété pour des faits de dégradations du bien d’autrui, injure non publique, menaces de mort réitérées :

— [Z] [H] a déposé plainte pour des faits de dégradation de son véhicule commis dans la nuit du 26 au 27 mai 2024 ; il a indiqué avoir un doute sur un auteur mais a précisé ne pas avoir de preuve. Il a également déposé plainte pour des faits de dégradation de son véhicule, de sa boite aux lettres et de sa porte d’entrée dans la nuit du 23 au 24 juin 2024.

— [C] [N], [O] [Y] et [R] [L] ont déposé plainte pour des faits de dégradations commis sur leurs véhicules dans la nuit du 28 au 29 mai 2024. Ils n’avaient aucun soupçon quant à l’auteur des faits.

— [U] [E] a déposé plainte pour des faits de dégradation commis dans la nuit du 28 au 29 mai 2024 et pour des injures en date du 7 juin 2024. Elle a indiqué avoir découvert sa terrasse jonchée de débris de bouteilles, d’assiettes et plats en verre. Elle a précisé qu’un de ses voisins avait remarqué que les assiettes appartenaient à [A] [M]. Selon elle, ce dernier était donc l’auteur des faits. Elle a par ailleurs montré aux policiers une vidéo sur laquelle il l’insultait copieusement en hurlant en date du 7 juin 2024. Enfin, elle a indiqué que ce même jour, [A] [M] était entré sur sa terrasse en passant par dessus le muret, avait pris sa table en verre et l’avait cassée en la jetant. Elle a déclaré ne plus se sentir en sécurité.

— [J] [T] a déposé plainte pour des faits de dégradations et menaces de mort commis le 7 juin 2024. Il a déclaré que [A] [M] était en pleine crise ce jour là, comme fréquemment depuis trois semaines, jetant des projectiles sur les terrasses avoisinantes, insultant et menaçant de mort les voisins. Il a précisé que [A] [M] avait brisé les deux vitres de la porte battante de son salon, en jetant des projectiles dont un gros pot de fleurs.

Elle fournit également des courriers adressés par les résidents de l’immeuble relatant les nuisances sonores et les dégradations commises par Monsieur [A] [M] dans la nuit du 28 au 29 juin 2024 et dans la nuit du 29 au 30 juin 2024, outre des attestations des résidents datées de juillet 2024 faisant état de nuisances sonores régulières (musique, cris, insultes, menaces), de dégradations (poubelles saccagées, tag, insultes, extincteur vidé, urine sur le digicode, vinaigre versé dans le hall d’entrée, pneus crevés…).

En outre, la société bailleresse verse aux débats des courriers qu’elle a adressés à Monsieur [A] [M] les 5 juin et 21 juin 2024 pour lui faire part des plaintes du voisinage et lui rappeler de bien vouloir respecter le règlement intérieur. Elle produit également une sommation de respecter le règlement intérieur délivrée à étude le 5 juillet 2024.

Enfin, il ressort des pièces versées en procédure et notamment de la plainte du syndicat des copropriétaires du 7 août 2024 que Monsieur [A] [M] a été placé en garde à vue le 17 juillet 2024.

La société bailleresse ne fait état d’aucune nuisance de Monsieur [A] [M] postérieure au mois de juillet 2024.

*

Il ressort des éléments du dossier que les nuisances dénoncées par les voisins de Monsieur [A] [M] étaient d’une intensité incontestable. Les témoignages et constats établissent des troubles graves, tant sonores que matériels, ayant fortement impacté la qualité de vie des résidents de l’immeuble. Injures, menaces, dégradations des biens privés sur les terrasses notamment : ces faits, survenus entre mai et juillet 2024, ont indéniablement rendu la cohabitation difficile, voire extrêmement pénible, pour l’ensemble des occupants.

Cependant, si ces troubles sont avérés, leur persistance dans le temps interroge. En effet, les faits dénoncés sont circonscrits à la période de mai à juillet 2024. Il apparaît qu’aucun incident n’a été signalé depuis plus de six mois. Monsieur [A] [M], qui démontre avoir repris son traitement médical, semble avoir retrouvé une stabilité qui a permis de mettre fin aux comportements ayant causé les difficultés passées. Aucun élément ne démontre que ces nuisances se poursuivent aujourd’hui ou risquent de reprendre.

Dès lors, bien que la réalité des nuisances ne puisse sérieurement être contestée et que leur gravité ait pu légitimement susciter un sentiment d’insécurité et d’exaspération chez les résidents de l’immeuble, l’absence de nuisances tant sonores et matérielles depuis le mois d’août 2024 empêche de conclure à un trouble suffisamment grave et persistant justifiant à ce jour la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [G] [M].

Dans ces conditions, il convient de débouter la société La Nantaise d’Habitations de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour usage non paisible des lieux, et de sa demande subséquente relative à l’expulsion.

Sur la demande d’indemnisation

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société La Nantaise d’Habitations sollicité la somme de 3410,51 euros au titre des dégradations de l’immeuble commises par [G] [M].

Elle verse à l’appui de sa demande diverses factures relatives à des réparations de dégâts “consécutifs aux agissements de Monsieur [A] [M]” selon la société bailleresse : nettoyage du sous-sol après que les extincteurs ont été vidés, remplacement des trois extincteurs vidés, nettoyage et décapage de l’escalier et du hall, remplacement du vitrage, récupération de l’extincteur abandonné dans un hall.

Il convient de relever que la société bailleresse ne verse aucun élément permettant de constater les désordres justifiant les réparations sollicitées. Elle ne verse notamment aucun procès-verbal établi par commissaire de justice attestant des dégradations évoquées. Seules deux photographies sont annexées à l’attestation d'[W] [S], sur lesquelles sont visibles deux portes taguées. Néanmoins, le juge ne peut prendre en compte de simples photographies non datées et dont il ignore où et quand elles ont été prises, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, la société bailleresse échouant à rapporter la preuve de la réalité des dégradations invoquées et la preuve que Monsieur [A] [M] en serait à l’origine, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société La Nantaise d’Habitations, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société La Nantaise d’Habitations de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail consenti le 28 janvier 2020 à Monsieur [A] [M], et partant, de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes ;

DÉBOUTE la société La Nantaise d’Habitations de sa demande de dommages et intérêts;

DÉBOUTE la société La Nantaise d’Habitations de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [M] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE la société La Nantaise d’Habitations aux dépens ;

DÉBOUTE la société La Nantaise d’Habitations et [A] [M] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Stéphanie ZARIFFA