Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10, rue de Bel Air

BP 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J]

Logement A27 Etage 2

14 Boulevard Albert Einstein

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 avril 2025 prorogé au 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02592 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGTE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [B] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 août 2018 à effet au même jour, CIF COOPERATIVE a donné à bail à [B] [J] un logement lui appartenant sis, 14 Boulevard Einstein, 2ème étage – 44300 NANTES, outre un emplacement de stationnement n°P108, moyennant un loyer mensuel initial de 284,90 € pour le logement, 11,05 € pour le stationnement outre une provision mensuelle pour charges de 45,22 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [B] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.388,88 € arrêté au 11 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CIF COOPERATIVE a fait assigner [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Juger la demande recevable et bien fondée ;

Constater la résiliation du bail signé le 31 août 2018 à compter du 12 mars 2024 ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;

Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler le sort des meubles en cas de résiliation de bail en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner le locataire au paiement de la somme de 3.111,48 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus et impayés au 31 mai 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme mensuelle de 329,74 €, augmentée des charges mensuelles réévaluées (représentant la somme de 80,92 € au 12 mars 2024) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 9 décembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, CIF COOPERATIVE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.111,48 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 décembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [B] [J] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 12 janvier 2024 et la commission en a accusé réception le 15 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2024, et le préfet en a accusé réception le 10 juillet 2024,soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 11 janvier 2024, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [B] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.388,88 € arrêté au 11 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CIF COOPERATIVE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.111,48 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024. Le locataire sera condamné au paiement de cette somme, échéance de décembre 2024 incluse.

Il sera enfin condamné à payer à CIF COOPÉRATIVE, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 362,65 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [B] [J] a repris le versement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois et qu’il verse 100 € en plus de ce loyer depuis juillet 2024.

Le diagnostic social et financier indique que [B] [J] vit seul et qu’il travaille en CDI intérimaire depuis janvier 2023 dans le domaine du BTP avec des irrégularités de salaire du fait de paiement à tiers détenteur pour non paiement de pension alimentaire. Il explique également avoir dû envoyer de l’argent dans son pays, le Soudan, pour payer la rançon de son frère.

Lors de l’audience, CIF COOPERATIVE est d’accord pour l’octroi de délais de paiement à son locataire, par des mensualités de 100 € par mois, correspondant à l’accord actuellement en vigueur.

Au regard de ces éléments, dès lors que [B] [J] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [B] [J] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CIF COOPERATIVE pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 août 2018 entre CIF COOPÉRATIVE et [B] [J], concernant le logement sis 14 bd Einstein, 2ème étage – 44300 NANTES, outre un emplacement de stationnement n°P108 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à CIF COOPÉRATIVE la somme de 2.111,48 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse ;

ACCORDE à [B] [J] un délai de paiement de 21 mois pour se libérer de la dette, soit 20 mensualités de 100 €, la 21ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [B] [J] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 14 Boulevard Einstein, 2ème étage – 44300 NANTES, outre un emplacement de stationnement n°P108, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [B] [J] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à CIF COOPÉRATIVE, à compter du 20 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 362,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [B] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État;

CONDAMNE [B] [J] à payer à CIF COOPÉRATIVE la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY