TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00095

N° Portalis DBW3-W-B7I-45YR

AFFAIRE : Société FONDS COMMUN DETITRISATION SAVOIR FAIRE

C/ M. [G] [C]

DÉBATS : A l’audience Publique du 4 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 11 Mars 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE représenté par sa société de gestion, FRANCE TITRISATION, société par actions simplifiée au capital social de 240 160,00 euros, agréée par l’autorité des marchés financiers, immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro SIREN 353 053 531 dont le siège social est à PARIS 75009, 1 Boulevard Haussmann, ayant pour mandataire la société LINK FINANCIAL SAS au capital de 10 000,00 euros, immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 842 762 528, dont le siège social est à NANTES 44200, Nantil A, 1 rue Célestin Freinet agissant par son président en exercice audit siège,

venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, société anonyme à conseil d’administration au capital de 124 821 703 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro B 379 502 644, ayant son siège social 39 rue Mstislav Rostropovitch – 75017 PARIS,

venant aux droits de la S.A CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (anciennement dénommée CIF SUD), société anonyme à conseil d’administration au capital de 78 775 064 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le B 391 654 399 ayant son siège social 31 rue de La République – CS 50086 -13304 Marseille CEDEX 2, en vertu de la fusion absorption à effet du 1er décembre 2015 attestée suivant déclaration de régularité et de conformité du 1er décembre 2015 enregistrée au SIE de Paris (8ème EUROPE-ROME), le 2 décembre 2015 bordereau n°2015/4 013 case n°51, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège , étant précisé que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (anciennement dénommée CIF SUD) venait elle-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, société anonyme au capital de 52 500 000 euros, inscrite au RCS de Marseille sous le n°B391 799 764, par suite de la fusion absorption approuvée suivant procès-verbal d’Assemblée Générale extraordinaire du 15 décembre 2009,

en vertu d’un acte de cession de créance du 18 octobre 2024 soumis aux dispositions des articles L214-169 à L214-175 du Code Monétaire et Financier,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Violaine CREZE pour avocat

CONTRE

Monsieur [G] [C] né le 24 août 1964 à TUNIS (TUNISIE), célibataire, non lié par un pacte civil de solidarité, demeurant et domicilié 4 Boulevard Lunel à MARSEILLE (13015),

Ayant M^e Sebastien SALLES pour avocat

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

Le Comptable Public du Pôle de Recouvrement Spécialisé de Marseille, dont les bureaux sont situés 3 place Sadi Carnot – 13235 MARSEILLE CEDEX 2,

— hypothèque légale publiée le 20 avril 2016 volume 2016 V n°1454,

Ayant M^e Pascal DELCROIX pour avocat,

Le Comptable Public du Service des Impôts des Particuliers MARSEILLE REPUBLIQUE, dont les bureaux sont situés 3 place Sadi Carnot – 13235 MARSEILLE CEDEX 2,

— hypothèque légale publiée le 1er mars 2010 volume 2010 V n°1061, et le 19 avril 2010 volume 2010 V n°1793 renouvelée le 27 janvier 2020 volume 2020 V n°400,

— hypothèque légale publiée le 15 avril 2014 volume 2014 V n°1319 renouvelée le 12 juillet 2023 volume 2023 V n°8416,

— hypothèque légale publiée le 3 mai 2016 volume 2016 V n°1614,

— hypothèque légale publiée le 26 novembre 2019 volume 2019 V n°5391,

— hypothèque légale publiée le 4 mars 2021 volume 2021 V n°885,

— hypothèque légale publiée le 17 juin 2022 volume 2022 V n°8603,

— hypothèque légale publiée le 1er mars 2023 volume 2023 V n°2871,

— hypothèque légale publiée le 12 juillet 2023 volume 2023 V n°8415,

Ayant M^e Pascal DELCROIX pour avocat

CREANCIERS INSCRITS

La société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT venant aux droits du Crédit Immobilier de France Méditerranée, poursuit à l’encontre de Monsieur [G] [C], suivant commandement de payer en date du 25 janvier 2024 signifié par Me [J], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 13 mars 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00079, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— une parcelle de terre sur laquelle est édifiée une villa à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec terrain partiellement à usage de jardin, située 158 boulevard Henri Barnier et 4 Boulevard Lunel à MARSEILLE (13015), cadastrée section 906 D n°233 pour une contenance de 5 a et 23 ca

il est précisé que la propriété est entièrement clôturée et que cette clôture intégre à l’extrémité Est un parallélépipède de 18m2 formant la parcelle 906 D n°234 qui n’est pas comprise dans l’assiette de la saisie et reste la propriété de Monsieur [C],

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 2 mai 2024 signifié à son domicile, le poursuivant a fait assigner Monsieur [C] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 25 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 7 mai 2024;

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 3 mai 2024 au Trésor Public (PRS et SIP 2/15/16 ème arrondissements de Marseille), lequel a déclaré sa créance par acte du 5 juin 2024 pour un montant de 15 501 euros, 41 859 euros, 1 785 euros, 7 706,37 euros, 7280, 03 euros, 2 999 euros, 8 365 euros, 10 290 euros, 4 907 euros.

Le Fonds Commun de Titrisation SAVOIR-FAIRE est venu aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT par conclusions en date du 10 décembre 2024

Monsieur [C], par la voix de son conseil, a soulevé la nullité de la déchéance du terme en raison du caractère abusif de ses modalités d’application, un délai de huit jours étant accordé à l’emprunteur pour s’acquitter des échéances impayées, ce qui est manifestement insuffisant et ce même si une mise en demeure du 14 novembre 2023 lui a accordé un délai de 30 jours, mise en demeure au demeurant irrégulière puisque ne ventilant pas les sommes dues entre les primes d’assurance et le paiement du capital, et ne précisant pas la date de début des arriérés.

Il précise que le contrat de prêt doit donc reprendre son cours, aucune indemnité de retard ne pouvant être due, et demande la condamnation du poursuivant à émettre un nouvel échéancier adapté au solde restant du sous astreinte de 100 jours de retard.

A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de grâce.

A titre très subsidiaire, il sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable.

Il demande la condamnation du poursuivant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Le FCT SAVOIR-FAIRE répond que, dans les faits, un délai suffisant a été laissé à Monsieur [C] pour régler sa créance, que les virements opérés par Monsieur [C] ont été effectués au delà du délai de 30 jours qui lui avait été accordé, la mise en demeure du 14 novembre 2023 étant régulière, aucune disposition légale n’exigeant une ventilation des sommes dues.

A titre subsidiaire, le poursuivant rappelle que seule l’application de la clause au cas d’échéances impayées serait invalidée s’il s’avérait que son caractère abusif était reconnu par la juridiction.

Atitre très subsidiaire, il verse un nouveau décompte portant sur les seules échéances impayées, précisant que si la déchéance est supposée ne jamais être intervenue, toutes les échéances qui lui sont antérieures sont dues, et que la créance peut être fixée jusqu’à une date proche de la décision à intervenir.

Le créancier poursuivant accepte le principe de la vente amiable et conclut qu’il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande de délais de grâce.

Il conclut au rejet des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

SUR CE,

Sur la clause de déchéance du terme

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2008 dispose :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

L’article XI du contrat de prêt annexé à l’acte notarié du 29 avril 2008 prévoit :

A- Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnées ci-après, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle des intérêts échus :

— inexécution d’un seul des engagements du contrat de prêt,

Le délai de huit jours accordé à l’emprunteur pour s’acquitter des échéances impayées parait insuffisant et déraisonnable.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées en accordant un délai de 30 jours, et non pas huit jours, pour régler la dette.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Cependant, l’article XI du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû. Les jurisprudences de la Cour de Justice des Communautés Européenne et de la Cour de Cassation concernent le cas d’échéances impayées, ce qui est conforme au but poursuivi pas ces jurisprudences qui est de permettre au débiteur de régler les échéances dues en lui accordant un délai raisonnable. Il s’avère en effet que les autres cas donnant lieu à une déchéance du terme sont difficilement remédiables, même sous un délai raisonnable, tels l’octroi du prêt à l’aide de faux documents, ou une mutation de propriété qui porterait atteinte aux droits du créancier.

L’invalidation de la clause ne portera donc que sur la cause première de la présente procédure, soit le non paiement des échéances.

Sur la créance

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues à ce jour du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont donc réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 29 avril 2008 devant Me [M], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 254 500 euros avec un taux d’intéret de 5,20 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 19 décembre 2023 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 163 647,55 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux légal.

Suite à l’invalidation de la déchéance du terme, il convient de retenir le nouveau décompte versé aux débats à titre par le poursuivant soit :

—  17 327,93 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5,20 % l’an, somme arrétée à la date du 11 novembre 2024.

Sur la demande de délais de grâce

Il appartient au juge chargé de la demande de statuer sur les demandes dans l’ordre logique, dans le respect de la chronologie de la procédure. La demande d’un délai de grâce doit donc être examinée avant celle relative à la vente amiable.

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

Or, il ressort des conclusions que Monsieur [C] sollicite une suspension des paiement pendant deux années, le temps de trouver un acquéreur dans le cadre d’une vente amiable qu’il sollicite par ailleurs, ayant trouvé cet acquéreur.

Il y a donc lieu de rejeter la demande.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Monsieur [C] verse au débat une offre d’acquisition pour un montant de 280 000 euros.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 240 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner le FCT SAVOIR-FAIRE, qui succombe sur une partie des demandes, à verser la somme de 1 500 euros à Monsieur [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI,Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans l’article XI du contrat de prêt annexé à l’acte notarié du 29 avril 2008 :

A- Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnées ci-après, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle des intérêts échus :

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de :

— inexécution d’un seul des engagements du contrat de prêt, plus particulièrement au cas d’échéances impayées,

INVALIDE la déchéance du terme ;

CONSTATE que les conditions des articles L311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE, venant aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT , comme suit :

—  17 327,93 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtés au 11 novembre 2024 , le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :

— une parcelle de terre sur laquelle est édifiée une villa à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec terrain partiellement à usage de jardin, située 158 boulevard Henri Barnier et 4 Boulevard Lunel à MARSEILLE (13015), cadastrée section 906 D n°233 pour une contenance de 5 a et 23 ca

il est précisé que la propriété est entièrement clôturée et que cette clôture intégre à l’extrémité Est un parallélépipède de 18m2 formant la parcelle 906 D n°234 qui n’est pas comprise dans l’assiette de la saisie et reste la propriété de Monsieur [C],

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 240 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 8 Juillet 2025 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ;

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente

forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

CONDAMNE le FCT SAVOIR-FAIRE, venant aux droits de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à payer à Monsieur [G] [C], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 11 MARS 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION