Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [Z] [S], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [N] [E]

Logement 12 Rez de Chaussée

32 Rue de la Planche au Gue

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01709 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZWB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [G] [N] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 mai 2014 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [G] [N] [E] un logement de type 3 lui appartenant sis, 32 rue de la Planche au Gué, RdC n°12 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 369,92 € (354,04 € pour le logement et 15,88 € pour le jardin) outre une provision mensuelle pour charges de 118,95 €. Par avenant du même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [G] [N] [E] à titre accessoire un emplacement de parking n°081206537G pour un loyer de 35,21 € outre une provision mensuelle pour charges de 5,95 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [G] [N] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 244,86 € arrêté au 11 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [G] [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [G] [N] [E] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 6 784,98 € au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [G] [N] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 388,88 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 27 mai 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 15 698,62 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 juin 2025.

Régulièrement assigné à étude, [G] [N] [E] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 15.698,62 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 juin 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 02 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 13 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, qui en accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer en date du 18 décembre 2023 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois » (article 4.7.1 du contrat de bail), et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [G] [N] [E], pour un arriéré de loyers et charges de 2 244,86 €.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 6.436,10 € correspondant aux surloyers appliqués au locataire entre janvier et mai 2025 (1.287,22 € x 5), outre la somme de 38,10 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées au locataire sur la période allant de janvier à mai 2024 (7,62 x 5), outre 25 € de frais de dossier (janvier 2024) dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

Enfin, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

L’article 4.7.1. du contrat de bail précise pourtant que le présent contrat sera résilié de plein droit à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre et un mois après un commandement de s’assurer.

En l’espèce, le bailleur ne justifiant pas de la signification d’un commandement de s’assurer faite au locataire, les frais d’assurance qu’il a tarifés au locataire seront déduits du montant de la dette locative, à savoir la somme de 79,15 € (2,75 € x 18 et 5,93 € x 5).

En conséquence, [G] [N] [E] sera condamné au paiement de la somme de 9 120,27 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 3 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 436,46 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [G] [N] [E] a repris le versement intégral du loyer courant, hors surloyer de solidarité, en mai 2025, le précédent versement datant de février 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier que [G] [N] [E], qui est locataire d’unn logement de type 3, vit seul et n’accueille pas ses enfants au domicile. Il attend une régularisation de ses allocations (AAH et APL), un contrôle étant actuellement en cours par la CAF. Il est cependant en CDI à temps plein depuis août 2023 pour un salaire d’environ 1.400 € mais doit effectuer régulièrement des trajets pour Paris et est hébergé à titre onéreux auprès de connaissances. Il envisage de déménager en région parisienne.

Nantes Métropole Habitat a déclaré lors de cette enquête sociale que malgré des échanges réguliers avec le locataire, celui-ci ne respecte pas ses engagements de règlement. La bailleresse ne perçoit par ailleurs aucune aide au logement compte tenu de la suspension des allocations du fait d’un contrôle des ressources de l’intéressé.

A l’audience, la bailleresse s’oppose à tout délai de paiement.

Au regard de ces éléments, [G] [N] [E] n’étant pas en situation de payer sa considérable dette locative, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [N] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 mai 2014 entre Nantes Métropole Habitat et [G] [N] [E], concernant le logement sis 32 rue de la Planche au Gué, RdC n°12 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 19 février 2024 ;

CONDAMNE [G] [N] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 9.120,27 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [G] [N] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 3 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 436,46 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [G] [N] [E], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [G] [N] [E] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [G] [N] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [G] [N] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY