Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

1 rue du Scorff

CS 54221

35042 RENNES CEDEX

représentée par Monsieur [X] [G], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [V]

Appartement 234

9 Rue François Fresneau

44470 CARQUEFOU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/04104 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPYM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à ESPACIL HABITAT

CCC à Monsieur [L] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ESPACIL HABITAT (ci-après ESPACIL HABITAT) a conclu avec Monsieur [L] [V] un contrat de location en résidence universitaire portant sur un logement situé 9 rue François Fresneau – Appartement 0234 – 44470 CARQUEFOU, moyennant le règlement d’un loyer mensuelle révisable de 392,74 euros, charges et frais d’occupation compris, et ce pour une durée initiale d’un an prenant effet à compter du 11 octobre 2022.

Le 18 août 2023, ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [L] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1608,80 euros au titre des redevances impayées au 16 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [V], de le condamner à payer l’arriéré des loyers et charges impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation, outre les dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024. A cette audience, seul Monsieur [L] [V]. Une décision de caducité a été prononcée.

Par courriel du 23 décembre et courrier reçu au greffe le 30 décembre 2024, ESPACIL HABITAT a effectué un relevé de caducité.

Les parties ont été convoqués par les soins du greffe à l’audience du 27 février 2025.

L’affaire a de nouveau été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025, lors de laquelle la société ESPACIL HABITAT, valablement représentée par Monsieur [X] [G] muni d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5802,20 euros selon le décompte arrêté au 27 février 2025, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [L] [V] a comparu en personne et actualisé sa situation financière et personnelle. Conformément aux termes du diagnostic social et financier, porté à la connaissance du bailleur, il a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir poursuivre sereinement ses études.

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

L’article 1228 du code civil prévoit que “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

En l’espèce, il convient de rappeler que le litige opposant ESPACIL HABITAT et Monsieur [L] [V] n’est pas soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, conformément aux dispositions de son article 2 qui exclut de son champ d’application les logements foyers.

La convention signée par les parties le 11 octobre 2022 prévoit au titre des conditions générales, en son article 4.5.1 qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme appelées et non réglées au terme convenu ou de non-versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit sur l’initiative de la société d’HLM deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet (…)”.

En outre, l’article 3 sur les conditions financières du contrat d’occupation prévoit que “le résident devra payer la redevance, les frais d’occupation, les prestations annexes, éventuellement les réparations locatives”.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié à Monsieur [L] [V] le 18 août 2023, et les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 octobre 2023.

— Sur la demande en paiement :

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu “d’user de la chose louée raisonnablement et, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus”.

En l’espèce, la créance principale d’ESPACIL HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de location en résidence universitaire du 11 octobre 2022.

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du décompte, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 5802,20 euros au titre des loyers et charges mensuels et indemnités d’occupation échues et impayées au 27 février 2025, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [L] [V] n’a pas contesté le montant sollicité et n’a fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [L] [V] sera condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5802,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présence décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 1343-5 nouveau du code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

L’article 2 des conditions générales prévoit que « le contrat de location ne sera pas renouvelé si la société d’HLM le décide. Dans ce cas, le locataire sera avisé trois mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

L’article 4.5.1 de ce même contrat prévoit que « le juge, saisi par le locataire, pourra toutefois, dans les conditions légales, en accordant des délais pour le règlement des sommes impayées, suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire. Elle sera réputée n’avoir pas jouée si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En vertu de ce contrat, le bail a été renouvelé automatiquement dès lors que le locataire n’a pas été avisé de son non renouvellement trois mois avant la fin de son échéance annuelle.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [L] [V] est étudiant en deuxième année de mathématiques, tandis que sa famille vit toujours au Maroc, avec de faibles ressources. Après avoir connu des difficultés financières à l’origine du non-paiement de ses loyers, il bénéficie actuellement d’aides grâce au service social de l’université, raison pour laquelle il sollicite des délais de paiement afin de pouvoir rester dans le logement et poursuivre ses études sereinement.

Lors des débats, Monsieur [L] [V] a confirmé ces éléments en précisant percevoir le « revenu jeunes » d’un montant de 531 euros, outre le bénéfice de la garantie Visale.

Dans ces conditions, dès lors que Monsieur [L] [V] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter du loyer, outre la somme de 50 euros mensuels en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [L] [V] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – à compter du 19 octobre 2023 jusqu’à libération effective des clés.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Sur demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ESPACIL HABITAT la somme de 5802,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [L] [V] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 23 échéances de 50 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 19 octobre 2023 ;

DIT que Monsieur [L] [V] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux situés 9 rue François Fresneau – Appartement 0234 – 44470 CARQUEFOU, en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [L] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ESPACIL HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et frais, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 19 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] aux dépens en ce compris notamment les coûts de l’assignation et du commandement de payer en date du 18 août 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA