Tribunal Judiciaire de Nantes, 7e chambre proc orales, 27 juin 2025, n° 25/00079

TJ Nantes 27 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [H] [E] n'a pas respecté son obligation de paiement des charges, et a donc ordonné le paiement des arriérés.
Rejeté
Préjudice causé par la carence de paiement
La cour a estimé que, bien que M. [H] [E] ait des arriérés, il a effectué des paiements significatifs, ce qui démontre sa volonté de s'acquitter de sa dette. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que M. [H] [E] succombe à l'instance et doit donc rembourser les frais engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 7e ch. proc orales, 27 juin 2025, n° 25/00079
Numéro(s) :	25/00079
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Parties :	Représenté par son syndic la société CITY HOTEL DIEU IMMOBILIER, Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 17 ] [ Adresse 15 ]

Texte intégral

Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

============

JUGEMENT du 27 Juin 2025

__________________________________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] [Adresse 15]

Représenté par son syndic la société CITY HOTEL DIEU IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 9]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

ET:

Monsieur [H] [E]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 Avril 2025

date des débats : 25 Avril 2025

délibéré au : 27 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00079 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQRN

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 1], [Adresse 5], [Adresse 11] à Nantes a fait assigner M. [H] [E] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de recouvrement des charges de copropriété impayées.

Suivant ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence NAMET C demande au tribunal la condamnation de M. [H] [E] au paiement des sommes de :

-3.221,19 euros dont 2.525,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2024 qui porteront également intérêts au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 9 avril 2025 et 696 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire,

-2.500 euros de dommages et intérêts,

-2.124 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que le tribunal ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] fait valoir que M. [H] [E] est copropriétaire des lots n°60, 174 et 331 situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 7] à [Localité 16].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaire ce qu’il ne fait plus en dépit des relances et mises en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [H] [E] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence NAMET C a comparu représenté par son conseil.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a indiqué que M. [H] [E] a effectué des paiements pour un total de 4.525,19 euros après l’envoi des conclusions d’actualisation. Le syndicat des copropriétaires sollicite désormais la condamnation de M. [H] [E] au paiement de la somme de 696 euros selon décompte actualisé du 24 avril 2025 et maintient ses autres demandes en ce compris les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [H] [E], ni présent ni représenté, a été cité à personne, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence NAMET C produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [H] [E] portant sur la propriété des lots n°60, 174 et 331 au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 16],

— un relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4.103,91 euros au 2 décembre 2024, 3 221.19 euros au 9 avril 2025 et 696 euros au 24 avril 2025,

— les appels de fonds, répartition des charges trimestriels du 1er trimestre 2024 au 2ème trimestres 2025,

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 juin 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 27 septembre 2023 et 18 septembre 2024 votant les budgets prévisionnels du 1er avril 2024 au 31 mars 2026,

— le contrat désignant la SARL CITYA HOTEL DIEU en qualité de syndic pour la période considérée.

Il ressort des décomptes produits que M. [H] [E] a effectué des virements volontaires à hauteur de 4 525.19 euros par trois paiements de 1 000 euros chacun le 6 décembre 2024 (avant l’assignation) et le 30 décembre 2024 (3 jours après l’assignation) puis les 11 et 12 avril 2025 et un versement de 525.19 euros le 13 avril 2025, immédiatement après la notification des conclusions d’actualisation du 11 avril 2025.

Par « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de contentieux (480 euros le 20 juin 2024) et les honoraires " dossier impayé [E] " (186 euros le 15 juillet 2024) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [H] [E] reste redevable de la somme de 30 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 24 avril 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date de la mise en demeure et le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 30 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [H] [E] n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriété. Cependant, le décompte actualisé démontre quatre virements conséquents d’un montant total de 4.525,19 euros démontrant sa volonté de s’acquitter de sa dette et de payer l’intégralité de ses charges de copropriété.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] de sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [E] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 4] [Localité 16], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, la somme de 30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 24 avril 2025 ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 2] [Adresse 5], [Adresse 12] [Localité 16], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 30 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 16], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,