TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/56956 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RZF

N° : 5-CH

Assignation du :

09 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 décembre 2024

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [M] [P] [J] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [X] [P] [B] [G] épouse [P] [J] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4] (REUNION)

représentés par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – #D1890

DEFENDERESSE

S.A.S. AR ENTREPRISE

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 15 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 4 décembre 2020, Monsieur et Madame [P] [J] [G] ont renouvelé le bail commercial donné à la SAS Planet’Pizza pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2020, portant sur un local situé [Adresse 2], consistant en une boutique avec WC, moyennant un loyer annuel de 13 560,50 HT, payable mensuellement d’avance.

Par acte sous seing privé du 30 mars 2024, la SAS Planet’Pizza a cédé son fonds de commerce à la SASU AR Entreprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, Monsieur [M] [P] [J] [G] et Madame [X] [P] [J] [G] ont assigné la SAS AR Entreprise en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la SAS AR Entreprise ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 15 euros par jour de retard,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SAS AR Entreprise,

— la condamnation de la SAS AR Entreprise à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 9086,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte,

— la condamnation de la SAS AR Entreprise au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation de 1291,57 euros,

— la condamnation de la SAS AR Entreprise au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation de 363,45 euros à titre de clause pénale,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de la SAS AR Entreprise au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Lors de l’audience du 15 novembre 2024, Monsieur [M] [P] [J] [G] et Madame [X] [P] [J] [G], représenté par leur Conseil, maintiennentt oralement leurs demandes, réduisant leur demande en paiement à la somme de 7610,26 euros.

Ils font part de leur accord avec la défenderesse quant à des délais de paiement avec paiement du loyer mensuel avant le 10 de chaque mois et de l’échéancier avant le 20 de chaque mois, avec suspension de la clause résolutoire dans l’attente.

La SAS AR Entreprise n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 14 du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte de commissaire du 4 septembre 2024, Monsieur [M] [P] [J] [G] et Madame [X] [P] [J] [G] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les parties font part de leur accord quant à l’octroi de délais.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la clause du bail relative au dépôt de garantie ainsi que les clauses fixant l’indemnité en majorant le loyer s’analysent comme des clauses pénales et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, ni sur la clause pénale pour le même motif .

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à Monsieur [M] [P] [J] [G] et Madame [X] [P] [J] [G] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7610,26 euros au 8 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

La SAS AR Entreprise sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 7610,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS AR Entreprise qui succombe supportera le poids des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SAS AR Entreprise à payer à Monsieur [M] [P] [J] [G] et Madame [X] [P] [J] [G] une provision de 7610,26 euros (sept mille six cent dix euros vingt six centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 8 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la SAS AR Entreprise un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 24 paiements mensuels successifs d’un montant de 317 euros (trois cents dix sept euros) en sus du loyer et des charges en cours qui sont payables avant le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 20 décembre 2024, chaque échéance étant payable avant le 20 de chaque mois et la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 octobre 2024 et disons que la SAS AR Entreprise devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Déboutons Monsieur [M] [P] [J] [G] et Madame [X] [P] [J] [G] de leur demande d’astreinte ;

Condamnons en cas de résiliation la SAS AR Entreprise à payer à Monsieur [M] [P] [J] [G] et Madame [X] [P] [J] [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de conservation du dépôt de garantie;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de clause pénale;

Condamnons la SAS AR Entreprise, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 septembre 2024 ;

Déboutons Monsieur [M] [P] [J] [G] et Madame [X] [P] [J] [G] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à Paris le 13 décembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY