N° RG 23/00623 – N° Portalis DBXS-W-B7H-HUMS

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— M^e Frédérique BEAUDIER, la SELARL FAYOL AVOCATS, M^e David HERPIN, M^e Stephanie MADFAI-GALLINA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représenté par M^e Stephanie MADFAI-GALLINA, avocat postulant au barreau de la Drôme et Maître Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat plaidant au barreau de ST-ETIENNE

S.A.S.U. AU MARCHE DU SOLEIL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Stephanie MADFAI-GALLINA, avocat postulant au barreau de la Drôme et Maître Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat plaidant au barreau de ST-ETIENNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [K]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

S.C.I. BS IMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Adresse 19]

[Localité 5]

représentée par M^e David HERPIN, avocat au barreau de la Drôme

S.A.R.L. LES ALLEES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 14]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédérique BEAUDIER, avocat au barreau de la Drôme

INTERVENANT VOLONTAIRE :

MAAF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal

Service Client IRD

[Localité 8]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. DALEGRE, vice-président, rapporteur

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : S. REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

La société BS IMMO est propriétaire d’un local à usage d’entrepôt et de bureaux situé à [Localité 13] (Drôme), [Adresse 20].

La société LES ALLEES, dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 13], exerce une activité d’agent immobilier et de marchand de biens. Elle a conclu avec M. [P] [K] un contrat d’agent commercial daté du 13 avril 2016.

Le 16 février 2022, la société BS IMMO a confié à la société LES ALLEES un mandat de location sans exclusivité portant sur les locaux sis [Adresse 20].

Suivant acte sous signature privée en date du 6 avril 2022, la société BS IMMO a donné à bail commercial à M. [M] [Z] les locaux sis [Adresse 20], consistant en un « bâtiment de 400 m² comprenant : zone de stockage + box clos : porte sectionnelle et accès poids lourds – 5 bureaux, sanitaire et douche, kitchenette ; ensemble climatisé », destinés exclusivement à l’usage d’activité de « boucherie, épicerie et primeur », pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 2022 pour expirer le 14 avril 2031, moyennant le paiement d’un loyer principal annuel, hors charges et hors taxes, de 40.800,00 €, payable mensuellement et le 1er de chaque mois (soit un montant mensuel de 3.400,00 €).

Le bail précise notamment que :

— le preneur aura la faculté de se substituer, à ses frais, au profit d’une société dont il détiendrait le contrôle, sous réserve de le notifier au bailleur ou à son mandataire, dans un délai de 8 jours, l’exercice de cette faculté en lui communiquant un extrait [12] et un RIB de cette société ;

— le loyer de la période du 15 avril 2022 au 14 juin 2022 sera laissé à titre gratuit de façon exceptionnelle ; le loyer de la période du 15 avril 2022 au 14 avril 2025 sera ramené à un montant annuel de 36.000,00 € ;

— le preneur versera un dépôt de garantie de 6.800,00 €, correspondant au montant de deux mois de loyer, hors charges et hors taxes ;

— le preneur réglera à la société LES ALLEES la somme de 4.080,00 €, correspondant aux honoraires de transaction de l’acte, outre celle de 1.800,00 €, correspondant aux frais d’établissement de l’acte et de l’état des lieux.

La société BS IMMO a également versé à la société LES ALLEES les sommes de 4.080,00 € au titre de ses honoraires de transaction et de 1.800,00 € au titre de ses honoraires de rédaction du bail.

La société par actions simplifiée (société à associé unique) AU MARCHE DU SOLEIL, dont la gérante est Mme [R] [G] épouse [Z] et dont l’activité principale est le « commerce de détail non spécialisé à prédominance alimentation générale et boucherie, sans vente de boissons alcoolisées », a été créée le 28 avril 2022 et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de ROMANS SUR ISERE le 2 mai 2022.

Cette société a confié à la société 2GB INGENIERIE la mission de concevoir un projet d’aménagement de l’entrepôt sis [Adresse 20] en surface de vente « boucherie-superette » et de déposer une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie de [Localité 13].

Cette déclaration de travaux, datée du 2 mai 2022, a été reçue et enregistrée à la mairie de [Localité 13] le 9 mai 2022.

La société AU MARCHE DU SOLEIL a réglé la somme de 4.400,00 € à la société 2GB, conformément à une facture datée du 30 avril 2022.

Par arrêté en date du 1er juin 2022, le maire de la commune de [Localité 13] a fait opposition à la réalisation des travaux mentionnés dans la déclaration de travaux déposée le 9 mai 2022, aux motifs que la demande consistait en un changement de destination d’un entrepôt en vue de créer un commerce de boucherie/épicerie, que le projet était situé en zone AUIcg (zone industrielle), que l’article 1er de la zone disposait en outre que les changements de destination à usage de commerce de détail étaient interdits et que les activités projetées de boucherie et épicerie constituaient des activités de présentation et de vente de produits directe à une clientèle non professionnelle, qui ne pouvaient être autorisés dans la zone considérée.

Prenant acte de cette décision de la mairie, M. [M] [Z] a immédiatement pris attache avec la société LES ALLEES afin de mettre un terme au bail et de lui restituer les clés.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 27 juin 2022, le conseil de M. [M] [Z] a mis en demeure la société BS IMMO et la société LES ALLEES d’avoir à résilier le bail commercial conclu le 6 avril 2022 et de procéder au remboursement entre ses mains du dépôt de garantie de 6.800,00 €, dans un délai de quinzaine.

Cette mise en demeure a été réitérée par lettre recommandée avec avis de réception, adressée à la société BS IMMO le 5 août 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 août 2022, la société BS IMMO a indiqué au conseil de M. [M] [Z] qu’elle ne contestait pas sa position, qu’elle n’avait « guère le choix que d’accepter la résiliation du bail commercial à l’amiable » et qu’elle ne s’opposait pas à la restitution du dépôt de garantie, tout en sollicitant un délai de trois mois pour y procéder.

Par courrier électronique datée du 15 septembre 2022, le conseil de M. [M] [Z] a indiqué à la société BS IMMO qu’il prenait « bonne note de (son) accord s’agissant de la résiliation du bail commercial régularisé avec (son) client et de la restitution du dépôt de garantie » et a transmis un projet de protocole d’accord transactionnel destiné à mettre un terme définitif et global au litige les opposant.

Les discussions des parties n’ont toutefois pas permis d’aboutir à la signature d’un accord.

Par lettre officielle datée du 18 octobre 2022, le conseil de M. [M] [Z] a informé l’avocat de la société BS IMMO que son client demandait « a minima » le paiement de la somme de 57.500,00 € à titre d’indemnisation de son préjudice financier, en lien avec la commande d’éléments de mobilier et de matériel sur mesure, destinés à l’équipement des locaux commerciaux.

Par lettre officielle datée du 26 octobre 2022, le conseil de la société BS IMMO, tout en précisant qu’il contestait les demandes indemnitaires formées par M. [M] [Z], a adressé à l’avocat de ce dernier un chèque de 6.800,00 € correspondant au remboursement du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail.

Par courrier électronique officiel daté du 3 janvier 2023, le conseil de M. [M] [Z] a accusé réception du remboursement du dépôt de garantie, indiqué qu’il allait procéder à l’encaissement du chèque adressé par la société BS IMMO et au séquestre des sommes correspondantes sur son compte CARPA, tout en précisant que son client ne renonçait pas à obtenir réparation de son préjudice.

Suivant acte sous signature privée en date du 1er décembre 2022, la société civile immobilière HERMES 26 a donné à bail commercial à la société AU MARCHE DU SOLEIL, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 17], figurant au cadastre sous les références section BZ n°[Cadastre 2] pour une surface de 1964 m², des locaux destinés exclusivement à l’exploitation d’un commerce de « alimentation générale et boucherie sans vente de boissons alcoolisées », composés d’un bâtiment à usage commercial d’une surface d’environ 1600 m², avec terrain attenant, au-devant, droit de passage côté Ouest et terrain Sud utilisable en parking, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er décembre 2022 pour se terminer le 1er décembre 2031, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 60.000,00 €.

Le bail précise que le preneur a versé au bailleur, avant la signature du bail (19 septembre 2022) la somme de 10.000,00 € correspondant à deux mois de loyer hors taxes en principal.

Par arrêté en date du 25 août 2023, le maire de la commune de [Localité 16], constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité applicables, a autorisé l’établissement « LE MARCHE DU SOLEIL », de type M, classé en catégorie 5, à ouvrir au public. Cet arrêté mentionne le dépôt le 22 septembre 2022 d’un dossier d’autorisation de travaux n°AT 026 281 22 00077.

******

Par acte d’huissier en date du 16 février 2023, M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL (demandeurs) ont fait assigner la société civile immobilière BS IMMOBILIER et la société LES ALLEES (défendeurs) devant le présent tribunal afin de voir essentiellement, au visa des articles 1103, 1104, 1130 à 1133, 1178, 1186, 1215, 1217, 1224, 1226, 1231-1, 1240, 1241, 1352-6 et 1719 du Code civil et L.145-1 du Code de commerce :

— à titre principal, prononcer la nullité du bail commercial conclu le 6 avril 2022 entre M. [M] [Z] (preneur) et la société civile immobilière BS IMMOBILIER (bailleur) par l’intermédiaire de la société LES ALLEES (agent immobilier) et condamner la société civile immobilière BS IMMOBILIER à rembourser à M. [M] [Z] la somme de 6.800,00 € versée à titre de dépôt de garantie ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du même bail commercial aux torts exclusifs de la société civile immobilière BS IMMOBILIER et condamner cette dernière à rembourser à M. [M] [Z] la somme de 6.800,00 € versée à titre de dépôt de garantie ;

— dire et juger que la responsabilité de la société civile immobilière BS IMMOBILIER et celle de la société LES ALLEES doivent être engagées, en raison des multiples fautes qu’elles ont commises ;

— condamner in solidum la société civile immobilière BS IMMOBILIER et la société LES ALLEES à verser à la société AU MARCHE DU SOLEIL la somme total de 473.916,00 €, en réparation de son préjudice financier (au titre des matériels commandés) et pour perte d’exploitation ;

— condamner in solidum la société civile immobilière BS IMMOBILIER et la société LES ALLEES à verser à M. [M] [Z] la somme de 1.000,00 € en réparation de son préjudice moral. (instance principale enrôlée sous le numéro RG 23/623).

Par ordonnance en date du 16 novembre 2023, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société LES ALLEES et par la société civile immobilière BS IMMOBILIER, condamné la société LES ALLEES à payer à M. [M] [Z] et à la société AU MARCHE DU SOLEIL, unis d’intérêts, la somme de 1.000,00 € au titre de leurs frais de défense sur incident, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et réservé les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, la société LES ALLEES a appelé en cause M. [P] [K] (instance secondaire enrôlée sous le numéro RG 23/3458).

La société MAAF ASSURANCES est intervenue volontairement dans l’instance, aux côtés de son assuré M. [P] [K].

La jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23/623 (numéro conservé) et 23/3458 a été ordonnée le 9 février 2024.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné à M. [M] [Z] et à la société AU MARCHE DU SOLEIL de produire aux débats et de communiquer aux parties à l’instance (représentées par leurs avocats) une copie intégrale du bail commercial conclu le 1er décembre 2022 par la société AU MARCHE DU SOLEIL, portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 16], dans un délai d’un mois à compter du prononcé de sa décision, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure et réservé les dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 août 2025, suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 mai 2025. L’affaire a été renvoyée devant le tribunal pour être plaidée à l’audience collégiale du 9 septembre 2025.

M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL ont déposé des conclusions aux fins de réouverture des débats et des nouvelles pièces le 4 septembre 2025.

Les parties ont été entendues en leurs plaidoiries à l’audience collégiale du 9 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures au fond de M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL (conclusions n°3 déposées le 13 mars 2025) qui demandent au tribunal, au visa des articles 835 du Code de procédure civile, 1103, 1104, 1130 a 1133, 1178, 1186, 1215, 1217, 1224, 1226, 1231-1, 1240, 1241, 1352-6 et 1719 du Code civil et L.145-1 du Code de commerce, de :

A titre principal, sur la nullité du bail commercial :

— CONSTATER que l’exercice de l’activité commerciale de Monsieur [Z], par l’intermédiaire de la SASU AU MARCHE DU SOLEIL, au sein du local était une condition déterminante de son consentement ;

— CONSTATER l’erreur commise par Monsieur [Z], laquelle a vicié son consentement ;

— CONSTATER que la SASU AU MARCHE DU SOLEIL a bien qualité pour agir, puisqu’elle s’est substituée à Monsieur [Z], comme l’a reconnu le juge de la mise en état ;

En conséquence :

— PRONONCER la nullité du bail commercial ;

A titre subsidiaire, sur la résolution du bail commercial :

— CONSTATER l’absence d’exécution du contrat de bail commercial par la SCI BS IMMO au motif que l’activité exclusivement autorisée par le bailleur est prohibée par le PLU de VALENCE;

En conséquence :

— PRONONCER la résolution du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI BS IMMO ;

Sur la responsabilité de la SCI BS IMMO et de la SARL LES ALLEES et de Monsieur [K] :

— JUGER que la responsabilité de la SCI BS IMMO doit être engagée, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, compte tenu des multiples fautes qu’elle a commises et qui ont causé un préjudice aux demandeurs ;

— JUGER que la responsabilité de la SARL LES ALLEES doit être engagée, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, compte tenu des multiples fautes qu’elle a commises et qui ont causé un préjudice aux demandeurs ;

— JUGER que la responsabilité de Monsieur [K] doit être engagée, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, compte tenu des multiples fautes qu’il a commises et qui ont causé un préjudice aux demandeurs ;

Sur les préjudices subis par les demandeurs :

— CONSTATER que le préjudice financier de la SASU AU MARCHE DU SOLEIL relatif aux matériels commandés a été évalué à la somme de 230.000 € ;

— CONSTATER que le préjudice subi par la SASU AU MARCHE DU SOLEIL pour perte d’exploitation a été évalué à la somme de 246.702 € ;

— CONSTATER que le préjudice moral de Monsieur [Z] a été évalué à la somme de 1.000 €;

— CONSTATER que l’activité de la SASU AU MARCHE DU SOLEIL n’a débuté qu’au 23 août 2023 ;

EN CONSEQUENCE :

— CONDAMNER in solidum la SCI BS IMMO et la SARL LES ALLEES et Monsieur [K] à verser à la SASU AU MARCHE DU SOLEIL la somme de 476.702 € à titre d’indemnisation des préjudices subis par Monsieur [Z] et la SASU AU MARCHE DU SOLEIL au titre de la perte d’exploitation et des matériels commandés inutilement ;

— CONDAMNER in solidum la SCI BS IMMO et la SARL LES ALLEES et Monsieur [K] à verser à Monsieur [Z] la somme de 1.000 € au titre des préjudices moraux, somme qu’il conviendra d’actualiser au jour du jugement ;

— DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêts de droit, outre capitalisation s’il y a lieu;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER in solidum la SCI BC IMMO et la SARL LES ALLEES et Monsieur [K] à verser aux demandeurs la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LES CONDAMNER enfin aux entiers dépens de l’instance – y inclus les coûts liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, ce, par application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure civile ;

— PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Vu les dernières écritures de la société civile immobilière BS IMMO (conclusions n°4 déposées le 19 mars 2025) qui demande au tribunal, au visa des articles1103 et 1719 du Code civil, de :

— Constater la résiliation du bail commercial au 18 août 2022 en l’état de l’accord des parties sur ce point,

— Débouter la société AU MARCHE DU SOLEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Débouter Monsieur [M] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société LES ALLEES à lui payer la somme de 5.880 € en remboursement des honoraires,

— Condamner la société LES ALLEES à lui payer la somme de 35.000 € en réparation de son préjudice,

A titre subsidiaire,

— Condamner la société LES ALLEES à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations éventuellement mises à sa charge au profit de la SASU AU MARCHE DU SOLEL et de Monsieur [M] [Z],

En tout état de cause,

— Condamner la société LES ALLEES et la société AU MARCHE DU SOLEIL à lui payer la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières écritures de la société LES ALLEES (conclusions n°4 déposées le 19 mai 2025) qui demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants, 1991 et suivants du Code civil, L.134-1 du Code de commerce, 54 et 56, 114, 115 et 117 du Code de procédure civile, de:

A titre principal :

— DEBOUTER la société AU MARCHE DU SOLEIL et Monsieur [Z] de l’ensemble de

leurs demandes fins et conclusions à son égard ;

— DEBOUTER la société BS IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions à son égard ;

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER Monsieur [P] [K] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prises à son encontre au profit de la société AU MARCHE DU SOLEIL, de Monsieur [Z] et de la société BS IMMO ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société AU MARCHE DU SOLEIL, Monsieur [Z], la société BS IMMO et Monsieur [P] [K] in solidum à lui payer la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner in solidum aux dépens de l’instance ;

Vu les dernières écritures de M. [P] [K] et la société MAAF ASSURANCES (conclusions en défense n°3 déposées le 20 mai 2025) qui demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :

— débouter la société LES ALLEES de l’intégralité des ses prétentions, moyens et pièces dirigées à son encontre ;

— condamner la société LES ALLEES à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société LES ALLEES aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture déposées le 4 septembre 2025 par M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL :

Attendu que l’article 802 du Code de procédure civile dispose que “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables, les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables, les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption” ;

Que l’article 803 du même Code précise que « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. » ;

Que la Cour de cassation précise, pour l’application de ces textes, que la cause grave, de nature à justifier la révocation, doit s’être révélée postérieurement à la clôture (en ce sens notamment : Cour de cassation – 2ème chambre civile, 5 mai 1975, n°73-13.537) ;

Attendu que dans le cas présent, M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL sollicitent la révocation de la clôture de l’instruction intervenue le 23 août 2025, en application d’une ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 mai 2025, afin de produire aux débats diverses pièces comptables et financières (historique des immobilisations de 2022 à 2024, dotations au 31 décembre 2024, extraits des comptes des immobilisations 2022-2023 et 2024, facture MERKEZ Group correspondant à l’écriture du 11 mai 2022) et de satisfaire notamment à la sommation de communiquer qui leur a été délivrée le 24 avril 2025 par la société LES ALLEES ;

Mais attendu qu’il sera relevé que M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL, auxquels il incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions et de verser aux débats l’ensemble des pièces susceptibles d’établir l’existence et le montant des préjudices dont ils demandent la réparation, étaient en possession de ces pièces avant même la délivrance de la sommation de communiquer de la société LES ALLEES

Que ladite sommation lui a été délivrée quatre mois avant la clôture de l’instruction ;

Qu’en tout état de cause, les pièces visées dans ses écritures ne paraissent pas de nature à déterminer la solution du litige ;

Attendu qu’il convient donc, en l’absence de cause grave au sens des textes susvisés, de rejeter la demande de M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture ;

2) Sur la résolution du bail commercial :

Attendu que selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

Que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ce texte, que manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail, le bailleur qui consent un bail commercial dans une zone du Plan Local d’Urbanisme excluant l’exercice d’une telle activité ou qui loue des locaux ne bénéficiant pas des autorisations administratives préalables nécessaires à leur exploitation ;

Attendu qu’il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1217, 1224 et 1226 à 1229 du Code civil, que la résolution du bail peut intervenir à l’initiative du créancier d’une obligation non exécutée, à ses risques et périls et par voie de notification, dans les conditions et selon les modalités prévues par la loi ;

Que le juge saisi d’un litige relatif à l’existence, à la régularité ou aux circonstances d’une résolution unilatérale peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du bail ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient de relever que, suivant acte sous signature privée en date du 6 avril 2022, la société BS IMMO a donné à bail commercial à M. [M] [Z] les locaux sis [Adresse 20], destinés exclusivement à l’usage d’activité de « boucherie, épicerie et primeur » ;

Que par arrêté en date du 1er juin 2022, le maire de la commune de [Localité 13] a fait opposition à la réalisation des travaux mentionnés dans la déclaration de travaux déposée par la société AU MARCHE DU SOLEIL le 9 mai 2022, aux motifs que la demande consistait en un changement de destination d’un entrepôt en vue de créer un commerce de boucherie/épicerie, que le projet était situé en zone AUIcg (zone industrielle), que l’article 1er de la zone disposait en outre que les changements de destination à usage de commerce de détail étaient interdits et que les activités projetées de boucherie et épicerie constituaient des activités de présentation et de vente de produits directe à une clientèle non professionnelle, qui ne pouvaient être autorisés dans la zone considérée ;

Attendu que prenant acte de cette décision de la mairie, M. [M] [Z] a immédiatement pris attache avec la société LES ALLEES afin de mettre un terme au bail et de lui restituer les clés ;

Que par lettres recommandées avec avis de réception datées des 27 juin 2022 et 5 août 2022, le conseil de M. [M] [Z] a mis en demeure la société BS IMMO d’avoir à résilier le bail commercial conclu le 6 avril 2022 et de procéder au remboursement entre ses mains du dépôt de garantie de 6.800,00 €, dans un délai de quinzaine ;

Que par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 août 2022, la société BS IMMO a indiqué au conseil de M. [M] [Z] qu’elle ne contestait pas sa position, qu’elle n’avait « guère le choix que d’accepter la résiliation du bail commercial à l’amiable » et qu’elle ne s’opposait pas à la restitution du dépôt de garantie, tout en sollicitant un délai de trois mois pour y procéder ;

Que suivant courrier électronique datée du 15 septembre 2022, le conseil de M. [M] [Z] a indiqué à la société BS IMMO qu’il prenait « bonne note de (son) accord s’agissant de la résiliation du bail commercial régularisé avec (son) client et de la restitution du dépôt de garantie » ;

Attendu qu’au vu de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, qui établissent le manquement de la société BS IMMO à son obligation de délivrer à M. [M] [Z] des locaux pouvant faire l’objet d’une exploitation conforme aux prévisions du bail, la notification régulière par M. [M] [Z] de la résolution unilatérale du contrat de bail en raison de cette inexécution contractuelle et l’acceptation de cette décision par la société BS IMMO, il convient de constater cette résolution, intervenue le 18 août 2022 ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes de M. [M] [Z] et de la société AU MARCHE DU SOLEIL tendant à voir prononcer la nullité ou la résolution du bail, qui sont sans objet ;

3) Sur les demandes de la société AU MARCHE DU SOLEIL :

Attendu qu’il sera rappelé à titre liminaire que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (en ce sens : Cour de Cassation – assemblée plénière – 6 octobre 2006 n° 05-13255) ;

Que dans le cas présent, la société AU MARCHE DU SOLEIL, tiers au contrat de bail conclu le 6 avril 2022 entre M. [M] [Z] (preneur) et la société BS IMMO (bailleur), en l’absence de mise en œuvre et de notification au bailleur de la faculté de substitution prévue par le contrat, ne peut rechercher que la responsabilité délictuelle de la société BS IMMO, de la société LES ALLEES et de M. [P] [K] ;

Qu’il lui appartient pour ce faire de rapporter la preuve de fautes commises par ces derniers à l’égard de M. [M] [Z] et d’un préjudice personnel, direct et certain, en relation de causalité avec les fautes alléguées ;

Attendu que la société AU MARCHE DU SOLEIL soutient tout d’abord avoir subi un préjudice financier d’un montant de 230.000,00 €, résultant de la commande et du paiement d’éléments de mobiliers, de matériaux, fournitures et marchandises diverses destinés à l’équipement du fonds de commerce de « boucherie, épicerie et primeur » qu’elle devait exploiter dans les locaux sis [Adresse 20], faisant l’objet du bail conclu avec la société BS IMMO ;

Qu’elle expose que les éléments équipements commandés étaient conçus sur-mesure ;

Qu’étant exclusivement adaptés au site retenu à [Localité 13], ils n’ont pas pu être réutilisés dans les locaux qu’elle exploite actuellement à [Localité 18] et qu’ils demeurent actuellement stockés chez son fournisseur, la société MERKEZGRUP à [Localité 11] (Turquie) ;

Mais attendu qu’il convient de relever en premier lieu que la société AU MARCHE DU SOLEIL ne verse aux débats, à l’appui de ses allégations, qu’une seule pièce, consistant en une facture de la société MERKEZGRUP datée du 11 mai 2022, d’un montant de 115.000,00 € (soit la moitié de la somme réclamée), dont elle ne justifie pas du paiement effectif ;

Qu’en deuxième lieu, les éléments d’équipements visés dans ladite facture, commandés avant même la réalisation de plans d’aménagement intérieur et l’acceptation par la mairie du projet de changement de destination des locaux, n’ont manifestement pas été conçus sur-mesure et ne présentent aucune caractéristique spécifique susceptible d’en empêcher l’utilisation sur un autre site ou la revente ;

Qu’en troisième lieu, la société AU MARCHE DU SOLEIL a conclu, suivant acte sous signature privée en date du 1er décembre 2022, un bail commercial portant sur des locaux situés dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 17], figurant au cadastre sous les références section BZ n°[Cadastre 2] pour une surface de 1964 m², destinés exclusivement à l’exploitation d’un commerce de « alimentation générale et boucherie sans vente de boissons alcoolisées » et composés notamment d’un bâtiment à usage commercial d’une surface d’environ 1600 m², de sorte qu’elle a effectivement pu réutiliser l’intégralité du matériel facturé par la société MERKEZGRUP, destiné essentiellement à une l’activité de boucherie, pour l’exploitation de ce fonds de commerce ;

Qu’en quatrième et dernier lieu, la société AU MARCHE DU SOLEIL ne justifie en aucune manière du stockage de tout ou partie du matériel commandé chez son fournisseur ;

Attendu que la société AU MARCHE DU SOLEIL, qui ne justifie ainsi nullement de l’existence d’un préjudice financier indemnisable, ne peut qu’être déboutée de sa demande à ce titre ;

Attendu que la société AU MARCHE DU SOLEIL prétend ensuite avoir subi une perte d’exploitation, dans la mesure où elle a été contrainte d’annuler son projet d’installation à [Localité 13], qui devait conduire à l’exploitation de son fonds de commerce à compter du 1er juillet 2022, de conclure un nouveau bail et de démarrer une nouvelle activité à [Localité 15] à compter du mois d’août 2023, avec un retard de plus d’une année sur son planning initial ;

Qu’en l’état de ses dernières écritures, elle évalue cette perte d’exploitation à un montant de 246.702,00 € ;

Mais attendu que les pièces produites par la société AU MARCHE DU SOLEIL à l’appui de cette évaluation (attestation de M. [H] [E] en date du 10 janvier 2023 et attestation de M. [T] [B], chargé d’une mission de présentation es comptes de la société AU MARCHE DU SOLEIL, en date du 25 février 2025) ne permettent en aucun cas, en l’absence notamment de production de pièces comptables, financières ou fiscales (et notamment du compte de résultat de l’entreprise) d’établir la réalité et l’importance du préjudice invoqué, étant notamment observé que :

— l’attestation de M. [H] [E],datée du 10 janvier 2023 est fondée sur un simple document prévisionnel non daté, établi par Mme [R] [Z] (gérante de la société AU MARCHE DU SOLEIL) intitulé « dossier objectif d’exploitation sur 3 exercices de 07/2022 à 06/2025 », qui concerne un « supermarché », sans autre précision (notamment sur la nature exacte de l’activité exercée, le lieu et la surface d’exploitation, les facteurs locaux de commercialité…), et ne présente aucune garantie de sérieux ou de fiabilité ;

— l’attestation de M. [T] [B] datée du 25 février 2025, non corroborée par des pièces comptables , financières ou fiscales (et notamment du compte de résultat), est fondée sur les comptes annuels de l’exercice social de la société AU MARCHE DU SOLEIL clos le 31 décembre 2023 (soit une durée d’activité de 20 semaines) et concerne une activité différente de celle qui aurait été exercée à [Localité 13], exploitée dans une ville ([Localité 16]) et un environnement distincts et sur une surface très supérieure (1600 m² au lieu de 400 m²) ;

Attendu que la société AU MARCHE DU SOLEIL, qui ne justifie ainsi nullement de l’existence d’une perte d’exploitation indemnisable, ne peut qu’être déboutée de sa demande à ce titre ;

4) Sur la demande de M. [M] [Z] :

Attendu que la défense à une action en justice ne dégénère en abus que si elle est exercée de mauvaise foi, ou si la résistance opposée aux prétentions était manifestement infondée au regard des dispositions légales ou contractuelles applicables ;

Que tel n’est pas le cas en l’espèce, la défense exercée par la société BS IMMO et la société LES ALLEES et leur refus de faire droit aux demandes indemnitaires manifestement excessives, présentées par M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL, ne constituant pas des fautes susceptibles d’engager leur responsabilité ;

Qu’il convient en conséquence de rejeter la demande de M. [M] [Z] tendant à obtenir le paiement de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral causé par la résistance opposée par la société BS IMMO et la société LES ALLEES aux prétentions de la société AU MARCHE DU SOLEIL ;

5) Sur les demandes de la société BS IMMO dirigées à l’encontre de la société LES ALLEES :

Attendu que l’agent immobilier est tenu à un devoir d’information et de conseil, qui le contraint à s’assurer de la régularité de la transaction et de l’efficacité de l’acte conclu par son intermédiaire, et notamment à vérifier les caractéristiques et la situation des biens immobiliers au regard des exigences administratives et, en cas de difficulté de nature à remettre en cause l’utilisation des biens loués conformément à la volonté des parties, d’en informer les parties en attirant leur attention sur la difficulté relevée et sur ses conséquences ;

Que dans le cas présent, la société LES ALLEES, par l’intermédiaire de laquelle a été conclu le bail commercial en date du 6 avril 2022, ne justifie de l’accomplissement d’aucune investigation ou vérification personnelle, ni pour vérifier la zone du Plan Local d’Urbanisme dans laquelle est implanté les locaux commerciaux, ni pour informer les parties de la difficulté relative à la commercialité des biens immobiliers loués ;

Qu’il convient en conséquence de la déclarer responsable des préjudices subis par la société BS IMMO, en lien avec la résolution de la vente ;

Attendu qu’au vu des pièces justificatives produites et des explications des parties, ces préjudices seront évalués de la façon suivante :

— honoraires de transaction (4.080,00 €) et de rédaction du bail (1.800,00 €) : 5.880,00 € ;

— perte de chance de louer les locaux commerciaux en cause : non retenue, en l’absence de toute pièce probante permettent d’établir l’existence d’une chance sérieuse de louer les biens immobiliers litigieux à un tiers pendant la période d’indisponibilité en cause, comprise entre le 6 avril 2022 (jour de la signature du bail avec M. [M] [Z]) et le 18 août 2022 (jour de la résolution du bail), étant observé d’une part que les visites effectuées par l’intermédiaire d’autres agences, antérieurement ou postérieurement à la signature du bail litigieux, n’ont conduit au dépôt d’aucune offre de location de potentiels preneurs, et d’autre part que les locaux étaient toujours vides au jour du dépôt des dernières écritures de la société BS IMMO (page 15 de ses conclusions n°4 déposées le :19 mars 2025 « les locaux sont toujours vides à ce jour et font toujours l’objet d’une recherche de preneur » ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la société LES ALLEES à payer à la société BS IMMO la somme de 5.880,00 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du manquement à son devoir d’information et de conseil, et de débouter la société BS IMMO du surplus de ses prétentions ;

6) Sur l’appel en garantie de la société LES ALLEES dirigé à l’encontre de M. [P] [K] :

Attendu qu’aux termes de l’article L.134-1 du Code de commerce « L’agent commercial est un andataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s’immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux. » ;

Que selon 1992 du Code civil « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. » ;

Attendu qu’en l’espèce, Monsieur [P] [K], titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier dans la catégorie « Transactions Immeubles » et inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 307 371 864, a conclu avec la société LES ALLEES un contrat d’agent commercial en date du 13 avril 2016, portant sur les biens immobiliers d’entreprise et sur la recherche, pour le compte du mandant, de mandats de location des locaux commerciaux, professionnels, des bâtiments industriels et commerciaux, ou de vente des murs commerciaux, droit au bail, pas de porte, fonds de commerce et terrains professionnels ;

Qu’il n’est pas contesté qu’il a négocié et obtenu, au nom pour le compte de la société LES ALLEES, le mandat de location sans exclusivité de la société BS IMMO, fait visiter les biens immobiliers à M. [M] [Z] et conduit les négociations entre ce dernier et la société BS IMMO ;

Qu’il lui appartenait, pour le bon accomplissement de sa mission, de vérifier que les biens donnés à bail étaient conformes et compatibles avec leur destination, telle que définie par les parties (peu important à cet égard que le locataire se soit engagé à accomplir les démarches nécessaires à l’obtention des autorisations administratives requises pour l’exploitation de son activité, dès lors que celles-ci ne pouvaient être obtenues dans la zone urbaine considérée) ;

Attendu qu’en s’abstenant d’accomplir toute investigation ou vérification personnelle, ni pour vérifier la zone du Plan Local d’Urbanisme dans laquelle est implanté les locaux commerciaux, ni pour informer les parties de la difficulté relative à la commercialité des biens immobiliers loués, il a commis une faute engageant sa responsabilité civile contractuelle à l’égard de la société LES ALLEES ;

Qu’il convient en conséquence de condamner M. [P] [K] à relever et garantir la société LES ALLEES de la condamnation prononcée ci-dessus à son encontre au profit de la société BS IMMO ;

7) Sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire :

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation (…)” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de défense ; qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu qu’il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ; que l’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’a pas lieu d’en écarter l’application ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare le présent jugement commun et opposable à la société MAAF ASSURANCES, intervenant volontaire ;

Rejette la demande de M. [M] [Z] et de la société AU MARCHE DU SOLEIL tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Constate la résolution, intervenue le18 août 2022, du bail commercial conclu suivant acte sous signature privée en date du 6 avril 2022 entre la société BS IMMO (bailleur) et M. [M] [Z] (preneur) portant sur des locaux sis [Adresse 20] ;

En conséquence, dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de M. [M] [Z] et de la société AU MARCHE DU SOLEIL tendant à voir prononcer la nullité ou la résolution du bail, qui sont sans objet ;

Déboute la société AU MARCHE DU SOLEIL de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts, dirigées à l’encontre de la société BS IMMO, de la société LES ALLEES et de M. [P] [K] ;

Déboute M. [M] [Z] de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de la société BS IMMO, de la société LES ALLEES et de M. [P] [K] ;

Condamne la société LES ALLEES à payer à la société BS IMMO la somme de 5.880,00 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du manquement à son devoir d’information et de conseil ;

Déboute la société BS IMMO du surplus de ses prétentions dirigées à l’encontre de la société LES ALLEES ;

Condamne M. [P] [K] à relever et garantir la société LES ALLEES de la condamnation prononcée ci-dessus à son encontre au profit de la société BS IMMO ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [Z] et la société AU MARCHE DU SOLEIL aux entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, prévue par l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT