Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Janvier 2025

──────────────────────────────────────────

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [W]

346 Les Basses Chasnières

Thouarcé

49380 BELLEVIGNE-EN-LAYON

Madame [K] [T]

346 Les Basses Chasnières

Thouarcé

49380 BELLEVIGNE-EN-LAYON

représentés par Maître Claire FAGES, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Gaëtane THOMAS-TINOT, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E] [D] [G]

Porte 26 Etage 4 Bâtiment A Résidence Le Boréal

86 à 90 Boulevard des Belges

44300 NANTES

comparant en personne le 19 septembre 2024, et non comparant le 19 décembre 2024

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 septembre 2024

Délibéré au : 14 novembre 2024

Date de réouverture des débats : 19 décembre 2024

Délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02323 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEYK

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Claire FAGES

CCC à Monsieur [H] [E] [D] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Il convient de renvoyer à l’exposé du litige de l’ordonnance de référé du 14 novembre 2024 ordonnant la réouverture des débats.

Dans son dispositif, cette décision :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du jeudi 19 décembre 2024 ;

DIT que les parties devront faire part au tribunal de la date de signature du bail ;

DIT que les demandeurs devront produire le détail de la dette figurant dans le commandement de payer du 15 mars 2024 ainsi que la date à laquelle cette dette est arrêtée ;

DIT que les demandeurs devront justifier de la date à laquelle la dette mentionnée dans l’assignation du 4 juin 2024 est arrêtée ;

DIT que les parties seront entendues sur la date de signature du contrat ;

RESERVE l’intégralité des demandes.

A l’audience du 19 décembre 2024, les bailleurs sont représentés par leur avocat. Ils se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.219,67 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 décembre 2024.

Régulièrement assigné à étude pour l’audience du 19 septembre 2024 et comparant à cette audience, [H] [D] [G] n’a pas comparu après avis de la décision de réouverture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la date du bail

La date du bail est communiquée au juge des contentieux de la protection à l’audience du 19 décembre 2024 par la transmission du certificat de réalisation de la signature électronique de l’acte sous seing privé. [H] [D] [G], le locataire, a signé le contrat le 18 juillet 2022 et par le mandataire des bailleurs que le 21 juillet 2022, ce qui correspond ainsi à la date de validité du contrat de bail, prenant effet au 20 juillet 2022.

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 15 mars 2024, le loyer hors charges était de 478,17€ et la somme due de 1.655,78 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (956,34 €) et la signification du commandement de payer à la CCAPEX a eu lieu le 18 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire en date du 15 mars 2024, [B] [W] et [K] [T] ont fait commandement à [H] [D] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.655,78 € arrêté à la date du commandement, soit le 15 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [H] [D] [G].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [B] [W] et [K] [T] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.219,67 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 décembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 332,15 € (152,11 € + 180,04 €).

En conséquence, [H] [D] [G] sera condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 887,52 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à titre provisionnel à [B] [W] et [K] [T], à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 530,65 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[H] [D] [G] a sollicité des délais de paiement à l’audience du 19 septembre 2024, en proposant de payer 300 € par mois en plus de son loyer courant. Les bailleurs s’opposent à de tels délais de paiement.

D’après le relevé de compte locataire, celui-ci a repris le paiement intégral des loyers depuis février 2024.

Il ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposé par l’espace départemental pour le diagnostic social et financier et a expliqué à l’audience du 19 septembre 2024 qu’à l’exception du premier mois, il avait payé intégralement son loyer pendant plus d’un an avant de rencontrer des problèmes personnels et professionnels. Il a affirmé avoir payé 1.000 € en septembre 2024, ce qui est exact (il a payé l’équivalent de deux loyers, soit 1.061,30 €), la dette de loyer étant désormais fixée à 887,52 €.

Les conditions légales étant remplies, le locataire ayant repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et étant manifestement en situation de régler sa dette locative, la dette ayant par ailleurs diminué de manière importante, des délais de paiement seront accordés à [H] [D] [G] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [H] [D] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Les bailleurs pourront, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [D] [G], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [B] [W] et [K] [T] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Constance GALY, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 juillet 2024 et à effet au 20 juillet 2024 entre [B] [W] et [K] [T] et [H] [D] [G], concernant le logement sis Résidence Le Boréal, 86 à 90 Boulevard des Belges, bâtiment A, 4ème étage, porte 26, outre un emplacement de parking aérien n°72 – 44300 NANTES ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 mai 2024 ;

CONDAMNONS [H] [D] [G] à payer à titre provisionnel à [B] [W] et [K] [T] la somme de 887,52 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDONS à [H] [D] [G] un délai de paiement de 5 (cinq) mois pour se libérer de la dette, soit 4 mensualités de 150 €, la 5ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELONS que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DISONS que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [H] [D] [G] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis Résidence Le Boréal, 86 à 90 Boulevard des Belges, bâtiment A, 4ème étage, porte 26, outre un emplacement de parking aérien n°72 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS à défaut, l’expulsion de [H] [D] [G] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS [H] [D] [G] à payer à titre provisionnel à [B] [W] et [K] [T], à compter de la date de défaillance, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 530,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNONS à [H] [D] [G], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNONS à défaut l’expulsion de [H] [D] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNONS [H] [D] [G] à payer à [B] [W] et [K] [T] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNONS la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY