Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Septembre 2025

SUR OPPOSITION A INJONCTION DE PAYER

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DEMANDEUR AU PRINCIPAL, DÉFENDEUR A L’OPPOSITION :

Monsieur [E] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS AU PRINCIPAL, DEMANDEURS A L’OPPOSITION :

Monsieur [T] [W]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [Z] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Cyril DUBREIL, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

Composition du Tribunal :

Président : Jean-Marc BOURCY

Greffier : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Aurélien PARES lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de l’opposition : 22 mars 2024

Date de la convocation : 30 avril 2024

A l’audience du : 20 septembre 2024

Date des débats : 30 juin 2025

Délibéré au : 1er septembre 2025

N° RG 24/01363 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M63P

copies délivrées aux parties le :

CE + CCC à Maître Guillaume CIZERON

CCC à Maître Cyril DUBREIL

Copie dossier

Le 17 août 2017, Monsieur [E] [N] a consenti à Madame [Z] [K] une location portant sur un appartement situé à [Localité 7] moyennant un loyer de 500 euros et un dépôt de garantie de même montant.

Le 18 août 2017, Monsieur [T] [W] s’est porté caution solidaire.

L’état des lieux a été réalisé le 17 août 2017.

Le 9 novembre 2021, Madame [Z] [K] a donné congé pour le 9 décembre 2021.

Un constat de sortie a été réalisé le 3 février 2022.

Une ordonnance en date du 18 décembre 2023 a enjoint à Madame [Z] [K] et à Monsieur [T] [W] de payer à Monsieur [E] [N] la somme de 3.851,14 euros en principal avec intérêts à compter du 14 avril 2023, outre les sommes de 13,44 euros et 51,07 euros au titre des frais.

L’ordonnance ayant été signifiée le 28 février 2024 à Monsieur [T] [W] et le 13 mars 2024 à Madame [Z] [K], il a été fait opposition par courrier recommandé du 22 mars 2024 par Monsieur [T] [W] et par courrier simple du 13 mars 2024 par Madame [Z] [K].

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 20 septembre 2024.

Après plusieurs renvois, à l’audience du 30 juin 2025, Monsieur [E] [N] sollicite la condamnation solidaire de Madame [Z] [K] et Monsieur [T] [W] au paiement des sommes suivantes :

—  4.829,99 euros au titre de l’indemnité d’occupation et des frais de remise en état, avant déduction de la somme de 665,43 euros au titre du dépôt de garantie et de la régularisation des charges,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite également la condamnation aux dépens qui comprendront les frais de requête en injonction de payer.

Madame [Z] [K] et Monsieur [T] [W] concluent au débouté de la demande et ils demandent le remboursement des sommes encaissées du 10 décembre 2021 au 28 février 2022 et le paiement de la somme de 356 euros en remboursement du dépôt de garantie, majorée de la somme de 1.250 euros à titre de pénalités, et une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, le Président a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 1er septembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’ordonnance a été signifiée le 28 février 2024 à Monsieur [T] [W] dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile et il y a fait opposition par courrier recommandé du 22 mars 2024.

En conséquence, l’opposition, formée dans le délai légal prévu à l’article 1416 du Code de Procédure Civile, est recevable.

Sur la demande en paiement, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé de :

— payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Monsieur [E] [N] réclame la somme de 4.829,99 euros selon le décompte suivant :

— indemnité d’occupation : 1.064,46 euros

— réfection des sols, plinthes et peintures : 2.724,80 euros

— réfection menuiseries : 353,87 euros

— ménage : 474,00 euros

— moitié du coût du constat de sortie : 197,86 euros

— frais bancaire : 15,00 euros

et il précise qu’il convient de déduire le dépôt de garantie de 500 euros et la régularisation des charges pour un montant de 165,43 euros.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, Monsieur [E] [N] réclame une somme de 1.064,46 euros du 10 décembre 2021 au 4 février 2024.

Madame [Z] [K] expose qu’il était prévu un état des lieux pour le 9 décembre 2021 lors duquel une contestation s’est élevée sur les dégradations et elle a refusé de signer l’état des lieux, la mandataire de Monsieur [E] [N] lui remettant alors les clefs. Puis elle a été convoquée à un constat de sortie, mais elle n’a jamais reçu le courrier de convocation en raison des défaillances des services postaux. Elle a seulement reçu un SMS du mandataire de Monsieur [E] [N] en date du 1er février 2022 qui lui demandait de glisser les clefs dans la porte de l’agence immobilière sans mention du constat.

Il demeure que Madame [Z] [K] était en possession des clefs après le 9 décembre 2021 et elle n’a pas fait usage de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente.

En conséquence, l’intervention du commissaire étant du 3 février 2022, il convient de fixer à cette date la reprise et il y a lieu de retenir la somme de 1.064,46 euros qui correspond à la somme que Madame [Z] [K] aurait normalement payé du 10 décembre 2021 au 3 février 2022 si le bail s’était poursuivi.

N’étant pas justifié du paiement de cette somme, il convient de tenir Madame [Z] [K] au paiement.

En ce qui concerne la réfection des sols, plinthes et peintures, Monsieur [E] [N] réclame à ce titre une somme de 2.724,80 euros qui correspond à la moitié d’un devis IDEO du 15 mars 2022.

A cet égard, l’état des lieux d’entrée relève un bon état général avec des murs présentant des papiers peints décollés ou des peintures avec des accrocs, des plafonds avec des traces de peinture, de sols avec des micro-rayures et des plinthes avec des accrocs.

Le constat de sortie relève un état d’usage en sus de l’état des lieux. Il est indiqué une cloison griffée et reprise dans la chambre et un parquet découpé dans l’entrée. En propos conclusif, il est précisé un parquet endommagé dans le séjour.

Cela ne nécessite donc pas une remise en état complète mais une reprise du sol dans l’entrée et le séjour et du mur dans la chambre. Cela justifie l’allocation d’une somme de 1.500 euros.

En ce qui concerne la réfection des menuiseries, Monsieur [E] [N] réclame à ce titre une somme de 353,87 euros au titre de la réparation de la porte du placard de la chambre correspondant à un devis du 28 février 2022 de la Menuiserie Mandret portant sur la fourniture et pose d’une porte de placard coulissante deux vantaux.

Il n’en est pas fait mention à l’entrée alors que le constat précise qu’il n’est pas possible de fixer à nouveau une baguette décorative.

Cela ne nécessite par un remplacement complet mais une réparation qui sera fixée à 100 euros.

En ce qui concerne le ménage, Monsieur [E] [N] réclame à ce titre une somme de 474 euros.

A cet égard, l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune remarque alors qu’il est noté de multiples points restés sales à la sortie. Il convient donc de retenir la somme de 474 euros.

En ce qui concerne le paiement de l’état des lieux de sortie, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’un état des lieux établi lors de la remise des clés et de leur restitution doit être joint au contrat. Il est établi par les parties contradictoirement ou à l’initiative de la partie la plus diligente par un huissier de justice à frais partagés par moitié par le bailleur et par le locataire.

En conséquence, il convient de tenir Madame [Z] [K] au paiement de la moitié des frais, soit la somme réclamée de 197,86 euros.

Compte tenu du dépôt de garantie et de la régularisation des charges, Madame [Z] [K] demeure redevable d’une somme de 2.670,89 euros avec intérêts à compter de la présente décision, celle-ci étant constitutive de droit.

En ce qui concerne les frais bancaires et les frais de requête en injonction de payer, cela relève des frais irrépétibles et il convient d’allouer à ce titre une somme de 800 euros.

En vertu de son engagement de caution, il convient de tenir Monsieur [T] [W] solidairement au paiement avec la locataire en application de l’article 2288 du code civil.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [K] et Monsieur [T] [W] seront tenus aux dépens qui comprendront les frais de la procédure d’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, contradictoirement et en dernier ressort ;

Déclare recevable l’opposition formée par Monsieur [T] [W] à l’ordonnance d’injonction de payer ;

Met à néant l’ordonnance rendue le 18 décembre 2023 en faveur de Monsieur [E] [N] ;

Y substituant :

Condamne solidairement Madame [Z] [K] et Monsieur [T] [W] à payer à Monsieur [E] [N] la somme de 2.670,89 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Madame [Z] [K] de sa demande ;

Condamne in solidum Madame [Z] [K] et Monsieur [T] [W] à payer à Monsieur [E] [N] la somme de 800 euros au titre au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum Madame [Z] [K] et Monsieur [T] [W] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure d’injonction de payer initiale ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION