Minute n° 25/390

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 04 Juillet 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [J] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Demandeur comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 Mai 2025

date des débats : 16 Mai 2025

délibéré au : 04 Juillet 2025

RG N° RG 25/00317 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NRSV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC Monsieur [J] [G]

CCC Monsieur [U] [R] +PREFECTURE

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 septembre 2015, Monsieur [J] [G] a donné à bail à Monsieur [U] [R] un logement situé [Adresse 2].

Le 3 mai 2024, Monsieur [J] [G] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1155,88 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le même jour, Monsieur [J] [G] a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire du contrat de bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;Condamner Monsieur [U] [R] à libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre, immédiatement dès la signification de la décision, compte-tenu du délai de deux mois qu’offrira le commandement de quitter les lieux préalable à la procédure d’expulsion ;Dire qu’il devra quitter et rendre libre les lieux qu’il occupe de sa personne, famille, bien et de tous occupants de son chef ;Sinon et faute pour lui de ce faire, voir autoriser le requérant à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;Condamner Monsieur [U] [R] au paiement des sommes suivantes :2928,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 date du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;292,87 euros au titre de la clause pénale insérée au bail et représentant 10% des loyers impayés ;Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, conformément aux stipulations du bail, depuis la résiliation du bail jusqu’à la remise des clés et libérations complète des lieux ;500 euros au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront les frais d’huissier de justice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2025, lors de laquelle Monsieur [J] [G], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Il a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 2473 euros selon le décompte arrêté au 14 mai 2025, et s’en est rapporté quant à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [R], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux n’a pas été communiqué.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 5 décembre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, Monsieur [J] [G] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 24, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail susvisé étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

Dès lors, Monsieur [U] [R], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, selon les modalités précisées dans le dispositif.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [U] [R] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [J] [G], à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant de l’arriéré locatif et les délais de paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [J] [G] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Monsieur [U] [R] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2473,68 euros au 14 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

En conséquence, Monsieur [U] [R] sera condamné à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 2473,68 euros au titre des loyers échus et impayés au 14 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [J] [G] s’en est rapporté quant à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, le juge peut, même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, bien que le locataire ait repris le paiement intégral de ses loyers depuis le 10 février 2025, celui-ci ne s’est pas présenté à l’audience et aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir qu’il est en situation de régler sa dette locative.

Dès lors, en l’absence de justificatifs permettant d’apprécier sa capacité à rembourser l’arriéré locatif, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [U] [R], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Sur la clause pénale :

L’article 4i) de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Monsieur [J] [G] sollicite la condamnation de Monsieur [U] [R] au paiement d’une somme égale à 10% du montant de la dette au titre de la clause pénale prévue au bail.

Conformément à l’article susvisé, cette clause pénale doit être réputée non écrite et Monsieur [J] [G] sera donc débouté de cette demande.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur [U] [R] sera condamné à payer à Monsieur [J] [G], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [J] [G] à l’encontre de Monsieur [U] [R] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 4 juillet 2024, du contrat de bail conclu le 17 septembre 2015, portant sur le logement situé [Adresse 2].

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 2473,68 euros au titre des loyers échus et impayés au 14 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que Monsieur [U] [R] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [J] [G] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE Monsieur [J] [G] aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [G] de sa demande formulée au titre de la clause pénale prévue au bail ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Pierre DUPIRE