COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [P] [G] c/ S.A.R.L. NEXT IMMO, S.A.R.L. TABIMMO

N°25/556

Du 07 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/04732 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N4Q5

Grosse délivrée à:

M^e Julie ROVERE

expédition délivrée à:

Maître Fabien GRECH

M^e Emilie LAROSA

le 07/10/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [P] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, M^e Julie ROVERE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSES:

S.A.R.L. NEXT IMMO

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabien GRECH de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. TABIMMO

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Emilie LAROSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 6 décembre 2021 par lequel madame [O] [W] [G] a fait assigner la SARL NEXT IMMO prise en la personne de son gérant monsieur [L] [S] et la SARL TABIMMO prise en la personne de son co-gérant monsieur [L] [S] devant le tribunal judiciaire de céans (RG 21/4732) ;

Vu l’exploit d’huissier en date du 21 mars 2022 par lequel la SARL TABIMMO a fait assigner madame [O] [W] [G] et la SARL NEXT IMMO devant le tribunal judiciaire de céans (RG 22/1287) ;

Vu l’ordonnance de jonction des deux procédures en date du 22 janvier 2024 ;

Vu les dernières conclusions de madame [G] (rpva 18 janvier 2024) qui sollicite de voir:

Vu les articles 1596 et 1161 du Code Civil ;

DEBOUTER la Société TABIMMO et la Société NEXT IMMO de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme infondées ;

Au principal :

ORDONNER qu’est nul et de nul effet le compromis de vente conclu le 28 juillet 2020 entre elle et la SARL TABIMMO du fait qu’un mandat de vente concernant cette vente avait été confié par elle à la SARL NEXT IMMO, qui a négocié cette vente consentie à la SARL TABIMMO, alors que ces deux sociétés ont le même gérant, Monsieur [L] [S], et ce, en contravention des dispositions des article 1596, alinéa 3, et 1161 du Code Civil ;

ORDONNER qu’est nul et de nul effet le mandat de vente exclusif n°739 conclu le 06 juin 2020 entre elle et la SARL NEXT IMMO ;

Subsidiairement :

DIRE ET JUGER qu’est nul et de nul effet le compromis de vente conclu le 28 juillet 2020 entre elle et la SARL TABIMMO, du fait qu’un mandat de vente concernant cette vente avait été confié par elle à la SARL NEXT IMMO, qui a négocié cette vente consentie à la SARL TABIMMO, alors que ces deux sociétés ont le même gérant, Monsieur [L] [S], et ce, en contravention des dispositions des article 1596, alinéa 3, et 1161 du Code Civil ;

DIRE ET JUGER qu’est nul et de nul effet le mandat de vente exclusif n°739 conclu le 06 juin 2020 entre elle et la SARL NEXT IMMO ;

À titre infiniment subsidiaire :

PRONONCER LA NULLITÉ du compromis de vente conclu le 28 juillet 2020 entre elle et la SARL TABIMMO, du fait qu’un mandat de vente concernant cette vente avait été confié par elle à la SARL NEXT IMMO, qui a négocié cette vente consentie à la SARL TABIMMO, alors que ces deux sociétés ont le même gérant, Monsieur [L] [S], et ce, en contravention des dispositions des article 1596, alinéa 3, et 1161 du Code Civil ;

PRONONCER LA NULLITÉ du mandat de vente exclusif n°739 conclu le 06 juin 2020 entre elle et la SARL NEXT IMMO ;

CONDAMNER in solidum la SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum la SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO aux entiers dépens;

Vu les dernières conclusions de la SARL NEXT IMMO (rpva 19 juin 2024) qui sollicite de voir:

Vu l’article 1596 du Code civil ;

Vu les articles 1181 et 1182 du Code civil ;

Vu la jurisprudence ;

DEBOUTER Madame [G] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 50.000 € au titre de la

commission convenue en cas de réitération notariée ou judiciaire, ou à défaut et en tout état de

cause à titre de dommages-et-intérêts ;

CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SARL TABIMMO (rpva 5 octobre 2022) qui sollicite de voir:

Vu l’article 752 du code de procédure civile,

Vu l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire,

CONSTATER que la SARL TABIMMO n’est pas d’accord pour que la procédure se déroule

sans audience,

Vu les faits exposés et les pièces versées aux débats,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu l’article 44 du code de procédure civile,

Vu les articles 1589, 1103, 11 93, 1194, 121 7 et 1231-3 du code civil,

Vu les articles 1161 et 1596 du code civil,

Vu les articles 5, 31, 768 du code de procédure civile,

Vu les articles 1181 et 1182 du code civil,

JUGER irrecevables les demandes de Madame [G] ;

JUGER Madame [G] mal fondée en ses demandes ;

DEBOUTER purement et simplement Madame [G] de toutes ses demandes, fins et

conclusions ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

JUGER parfait le compromis de vente conclu en date du 28 juillet 2020 entre elle et Madame [G] ;

JUGER en conséquence que le compromis de vente conclu en date du 28 juillet 2020 vaut vente pour Madame [G] à son profit, d’une maison sise à [Adresse 10], cadastrée section [Cadastre 9], moyennant le prix de 950.000 € FAI;

FAIRE INJONCTION aux parties de signer l’acte authentique dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision devant Maitre [F] [H] notaire, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard durant 6 mois, à l’encontre de Madame [G] ;

JUGER qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans ce délai de 6 mois, le jugement vaut acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent, à l’initiative de la partie la plus diligente ;

ORDONNER au service de Ia publicité foncière d’enregistrer le jugement à intervenir valant vente ;

CONDAMNER Madame [G] au paiement de la somme mensuelle de 2.000 € au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la date de signature du compromis de vente, soit le 28 juillet 2020 ;

FAIRE APPLICATION de la clause de pénalité prévue dans le compromis de vente du 28 juillet 2020 ;

CONDAMNER Madame [G] au paiement de la somme de 95.000 € à titre de pénalité, telle que prévue dans le compromis de vente du 28 juillet 2020 ;

JUGER le refus de réitération de la vente en la forme authentique par Madame [G] fautif et constitutif de mauvaise foi ;

JUGER que cette faute lui a causé un préjudice, ce dont elle est en droit de demander réparation;

CONDAMNER Madame [G] au paiement de la somme de 125.540 € à titre de dommages et intérêts, en application de la clause « défaut de régularisation résultant du vendeur » prévue dans le compromis de vente du 28 juillet 2020 ;

CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [G] aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’assignation et le coût de la publication de la présente assignation au bureau de la publicité foncière ;

JUGER au visa de l’article 514 et suivants du code de procédure civile, n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 décembre 2024 fixant la clôture différée au 12 mai 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Par acte notarié du 21 mai 1999, Madame [G] a fait l’acquisition d’une villa sise [Adresse 4], cadastrée section AV [Cadastre 6].

Elle a confié un mandat de vente exclusif à l’agence immobilière NEXTIMMO le 3 juin 2020, pour un prix de vente de 950 000 €, dont 50 000 € de commission d’agence (mandat qui a pris fin le 3 juin 2021).

Un compromis de vente a été signé le 28 juillet 2020, entre Madame [G] et la SARL TABIMMO, dont l’objet social est Marchands de biens immobiliers.

Madame [G] sollicite de voir juger nul et de nul effet le compromis de vente et le mandat de vente, et que ses préjudices soient indemnisés du fait des agissements fautifs qu’elle reproche à la SARL TABIMMO.

La SARL TABIMMO a fait assigner Madame [G] devant la juridiction de céans aux fins de voir juger parfait le compromis de vente objet du même litige, et de voir faire injonction aux parties d’avoir à comparaitre devant le notaire en charge de la vente pour signer l’acte authentique.

Madame [G] expose qu’elle a découvert que les sociétés TABIMMO et NEXT IMMO avaient des liens étroits, Monsieur [L] [S] étant le gérant de la société NEXT IMMO

et le co-gérant de la société TABIMMO, avec son fils.

Elle ajoute qu’après s’être renseignée, elle s’est rendue compte que la valeur de son terrain était bien supérieure, et qu’elle avait été trompée par Monsieur [S], que sa connaissance antérieure de l’identité identique de l’acquéreur et du mandataire n’est pas une cause de régularisation des actes attaqués.

Elle invoque la mauvaise foi de la SARL TABIMMO.

En réponse, la SARL TABIMMO invoque la mauvaise foi de madame [G].

Elle soutient que les rapports des parties qui se connaissaient depuis longtemps, ont évolué en toute transparence, que Madame [G] était assistée tout au long de l’opération immobilière par un conseil, et qu’elle exprimait par son intermédiaire sa volonté non équivoque de vendre et que cette vente intervienne aussitôt que possible.

Elle indique que des difficultés d’ordre adminstratif l’ont obligée à demander une date de réitération de l’acte authentique plus tard que prévu, que madame [G] s’est impatientée, que la signature n’a pu avoir lieu en raison de la défaillance de madame [G] concernant la réalisation de l’ensemble des diagnostics et la dépose de la cuve à gaz.

Elle ajoute que madame [G] a souhaité un report de date pour ce faire, que cela confirme la certitude qu’elle souhaitait manifestement lui vendre son bien, au prix fixé.

Elle soulève l’irrecevabilité de l’assignation de la demanderesse, au motif que les demandes qu’elle contient ne sont pas des prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, car elles ne confèrent aucun droit à la demanderesse, que ces demandes sont dénuées de tout sens juridique, car une juridiction n’ordonne pas une nullité comme demandé.

Sur le fond, elle invoque l’article 1182 du code civil, arguant que Madame [G] a largement et valablement conirmé son accord à poursuivre la vente de son bien immobilier avec elle, que la confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, que Madame [G] ne peut se prévaloir de la nullité du compromis et du mandat, et ne peut justifier d’un intérêt légitime au succès de sa demande.

Elle ajoute que Madame [G] ne rapporte pas la preuve d’une dissimulation, d’une fraude de ses droits, ni en quoi elle serait victime, ni un quelconque préjudice.

Elle conclut qu’elle n’est ni le mandataire ni le représentant de madame [G], puisque le mandat de vente exclusif a été régularisé en date du 3/06/2020 entre Madame [G] et la SARL NEXT IMMO et l’acte établi par Madame [T] [E], agent commercial indépendant.

Elle soutient que c’est précisément parce qu’elle savait que Monsieur [L] [S] y occupait les fonctions de gérant, qu’elle avait une parfaite connaissance de son activité et de son professionnalisme et qu’elle appréciait Madame [T], qu’elle a décidé de confier à la société NEXT IMMO la vente de son bien immobilier.

Elle ajoute qu’elle et la société NEXT IMMO sont deux personnes morales distinctes, aux activités distinctes, aux répartitions capitalistiques et au fonctionnement également distincts, que le mandat confié n’est qu’un mandat d’entremise, sans pouvoir de signer à la place de madame [G], qu’elle n’est pas le représentant de Madame [G], ni celui de la SARL NEXT IMMO, que la SARL NEXTIMMO n’est pas le représentant de Madame [G].

Elle explique que madame [G] s’est notamment rapprochée de monsieur [L] [S] le sollicitant en sa qualité de conseiller en gestion de Patrimoine indépendant au sein de la structure Sud Finance Conseil, parce qu’elle souhaitait acheter un bien à [Localité 13] de la Vésubie et qu’elle se trouvait en difficulté quant à la recherche d’un établissement bancaire pour lui octroyer un prêt immobilier, ajoute que madame [G] avait déjà fait appel à ses services.

Elle conteste avoir voulu bafouer la loi ou les intérêts de madame [G].

Elle précise que le bien en cause est une maison de 98 m², à rénover entièrement, que son prix de vente à 900.000 € correspond à 9.184 €/m² ce qui est fort éloigné d’un prix modique, au titre duquel Madame [G] pourrait se considérer bafouée, parfaitement en ligne avec le prix du marché, même supérieur aux valeurs actuelles.

Elle ajoute que la demanderesse n’apporte pas la preuve d’une sous-évaluation du prix, aucune attestation ou expertise immobilière venant contredire le prix de 900.000 €, et démontrer que la valeur vénale dudit bien serait supérieure, que la consultation expertale ne fournit qu’une hypothétique simulation de chiffre d’affaires qu’une promotion immobilière pourrait espérer atteindre si le projet voyait le jour.

En réponse, la SARL NEXT IMMO conclut au rejet des demandes de nullité du compromis de vente et du mandat de vente, indiquant que le mandat de vente du 3 juin 2020 est un simple mandat d’entremise, et non un mandat de représentation conférant à la société NEXT IMMO un quelconque pouvoir de signer les actes y afférents à la place de Madame [G], que les dispositions de l’article 1161 du code civil sur lesquelles madame [G] se fondent ne sont pas applicables, que c’est elle seule qui a signé le compromis de vente du 28 juillet 2020.

Elle ajoute que la nullité fondée sur l’article 1596 du code civil est une nullité relative, et peut être couverte par la confirmation, même tacitement, en toute connaissance de cause par la partie titulaire de l’action en nullité, du fait de son exécution volontaire, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle expose que Madame [G] est malvenue de soutenir que son mandataire aurait tenté de lui dissimuler quoi que ce soit, alors que Monsieur [Z] [S] et Monsieur [L] [S] ont fait figurer leur même nom sur le mandat de vente et sur le compromis, que Madame [G] a été destinataire de nombreux actes et correspondances ne laissant strictement aucun doute sur de tels liens (pièces 3, 4, 5).

Elle ajoute que Madame [G] avait déjà sollicité à la fois Monsieur [L] [S] aux fins de contracter un emprunt pour l’acquisition d’un autre bien sis à [Localité 14], lequel répondait en sa qualité de « Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant » au sein de la structure SUD FINANCECONSEILS, en mettant en copie les adresses mails "[Courriel 11] « et » [Courriel 12] " et la société NEXT IMMO pour faire l’acquisition puis la cession du même bien situé à [Localité 14].

Elle fait valoir que le compromis de vente comportait une condition suspensive d’obtention d’un

permis de construire, et que les parties, Madame [G], Monsieur [Z] [S] et

Monsieur [L] [S], se sont rencontrées à plusieurs reprises sur la propriété à l’effet de faire établir les pièces nécessaires à la demande d’autorisation d’urbanisme, et notamment le bornage de la parcelle, dont les frais ont été pris en charge par la société TABIMMO, que pendant prés de 18 mois, les parties ont entretenu des relations et multiplié les échanges dans la plus grande transparence, en sorte que madame [G] ne pouvait pas ignorer les liens entre les sociétés TABIMMO et NEXT IMMO, qu’elle était constamment assistée d’un conseil, qu’elle a manifesté sans la moindre équivoque sa volonté d’exécuter le compromis de vente, et avec lui nécessairement le mandat de vente, dans la mesure où ladite promesse, rédigée par un Notaire et non par le mandataire, vise expressément la société NEXT IMMO en sa qualité de mandataire et le montant de sa commission.

Concernant la demande de dommages-et-intérêts de la demanderesse, elle expose que cette somme serait débitée de la société TABIMMO pour être créditée sur les comptes de la société NEXT IMMO, que madame [G] n’a donc aucun droit à ce titre, qu’elle n’a subi aucun préjudice à ce titre.

Elle indique avoir fixé le prix du bien à la somme de 900.000 €, d’un commun accord avec Madame [G], et indique que la consultation expertale dont il ressort une valeur comprise entre 1.300.000 € et 2.600.000 €, est établie par un expert du « bâtiment des travaux publics et de l’industrie », et non en évaluation immobilière, sans le moindre contradictoire, et ne présente donc aucun caractère probant, l’expert confondant la valeur vénale d’une unité foncière avec le chiffre d’affaires théorique que pourrait générer un projet de promotion immobilière compte tenu des possibilités de construction offertes par les règles d’urbanisme applicables, ce qui est aberrant.

Elle explique que les commissions d’intermédiaire et d’entremise ne sont pas fixées en fonction du temps passé ou des diligences accomplies, mais en fonction du prix de vente, qu’en l’espèce la commission de 50.000 € représente environ 5 % du prix de vente fixé à 900.000 €, ce qui est tout à fait conforme aux taux pratiqués usuellement par les mandataires immobiliers.

Elle ajoute qu’un premier acquéreur du bien au prix demandé s’était rétracté, que la perception du prix attendu exclut définitivement tout préjudice pour madame [G].

Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de madame [G] à payer la somme de 50.000 euros au titre de la commission convenue ou à défaut et en tout état de cause à titre de dommages-et-intérêts comme prévu au compromis de vente.

Sur la nullité de l’assignation :

Aux termes de l’article 789 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance

Aux termes de l’article 73 du même code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

La nullité de l’assignation aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, car cette question relève de sa compétence et non de celle du juge du fond.

En conséquence, l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation sera déclarée irrecevable.

Sur la nullité du mandat de vente exclusif n° 739 signé le 06 juin 2020 entre Madame [G] et la SARL NEXTIMMO :

Aux termes de l’article 1984 alinéa 1 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Aux termes de l’article 6 I de la Loi du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

En outre, lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

Les dispositions de l’article 1375 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.

La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

La convention conclue entre la personne qui se livre à l’activité mentionnée au 7° de l’article 1er et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d’exclusivité d’une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s’engage, d’une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l’article 1er et, d’autre part, à ne pas publier d’annonce par voie de presse.

II-Entre la personne qui se livre à l’activité mentionnée au 7° de l’article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l’article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, l’ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier. Elle précise également les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n’est pas conforme à la nature promise dans ladite convention.

Les conditions et les modalités d’application de la mesure de remboursement partiel ou total prévue au premier alinéa du présent II sont définies par décret.

Aucune somme d’argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n’est due à une personne qui se livre à l’activité mentionnée au 7° de l’article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.

Il n’est pas établi que monsieur [L] [S] ait volontairement dissimulé à Madame [G] qu’il était à la fois le gérant de la SARL NEXT IMMO, et l’un des deux co-gérants de la SARL TABIMMO.

Le mandat de vente n’encourt pas la nullité, uniquement pour avoir été signé par la SARL NEXTIMMO.

Aucune argumentation à ce titre ne peut être retenue. Il n’est pas démontré par madame [G] que ce mandat de vente ait été conclu en fraude de ses droits.

La demande de nullité du mandat de vente exclusif n°739 signé le 06 juin 2020 entre Madame [G] et la SARL NEXTIMMO, sera rejetée.

Sur le compromis de vente :

Aux termes de l’article 1596 alinéa 2 du code civil, ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre.

Aux termes de l’article 1161 du même code, en matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêts ni contracter pour son propre compte avec le représenté.

En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié.

Monsieur [L] [S] est le gérant de la SARL NEXT IMMO, mandataire qui a été chargé de vendre le bien immobilier appartenant Madame [G].

Monsieur [L] [S] est également l’un des deux co-gérants de la SARL TABIMMO, et également porteurs de parts de la moitié des parts sociales de la SARL NEXT IMMO et de parts de la Société TABIMMO, acquéreur du bien de Madame [G], suivant compromis en date du 28 juillet 2020.

Il s’est donc rendu acquéreur, par personne morale interposée, du bien mis en vente par l’Agence immobilière pour laquelle il est gérant.

Or, l’interdiction visée à l’article 1596 du code civil s’applique dés lors que le mandat, fut-il d’entremise, a pour objet la vente d’un bien.

Il a ainsi incontestablement contrevenu aux dispositions de l’article 1596 du code civil.

La régularisation de l’acte litigieux ne peut résulter de la connaissance avant la conclusion de l’acte, de l’identité de dirigeants de la société mandataire et de la société qui s’est portée acquéreur.

Peu importe donc que Madame [G] ait été informée, précédemment à la signature du compromis de vente, des activités de Monsieur [L] [S] et Monsieur [Z] [S], son fils, co-gérants.

En conséquence, il convient de déclarer nul le compromis de vente signé le 28 juillet 2020 entre madame [G] et la SARL TABIMMO.

Sur la demande de dommages-et-intérêts de madame [G] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les faits ont indéniablement causé un préjudice à madame [G], âgée de 65 ans à l’époque de la signature du compromis litigieux, face à des professionnels, eu égard également à la présente procédure, qui lui a causé des tracas et un préjudice moral.

La SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO sont responsables, chacune pour moitié, de ce préjudice.

En conséquence, la SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO seront condamnées in solidum à payer à madame [G] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-et-intérêts.

In fine, dans leurs rapports entre elles, elles supporteront chacune la moitié de cette condamnation.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL TABIMMO et de la SARL NEXT IMMO :

Eu égard à la solution du litige, la SARL TABIMMO et la SARL NEXT IMMO seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes, y compris de leur demande respective au titre de l’article 700 duc ode de procédure civile.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [G] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO seront condamnées in soludum à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Parties succombant à l’instance, la SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO seront condamnées in solidum, in fine chacune pour moitié, aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation,

REJETTE la demande de nullité du mandat de vente exclusif n°739 signé le 06 juin 2020 entre Madame [O] [W] [G] et la SARL NEXTIMMO,

DECLARE nul le compromis de vente signé le 28 juillet 2020 entre madame [O] [W] [G] et la SARL TABIMMO,

CONDAMNE in solidum la SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO à payer à madame [O] [W] [G] la somme de 10.000 euros (dix mille euros) à titre de dommages-et-intérêts en réparation de son préjudice moral,

DIT qu’in fine, dans leurs rapports entre elles, elles supporteront chacune la moitié de cette condamnation,

DEBOUTE la SARL TABIMMO et la SARL NEXT IMMO de l’ensemble de leurs demandes, y compris de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT n’y avoir lieu de l’écarter,

CONDAMNE in solidum la SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO à payer à madame [O] [W] [G] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum la SARL NEXT IMMO et la SARL TABIMMO, in fine chacune pour moitié, aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT