TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabien ESCAVABAJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07078 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQUB

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD,

[Adresse 1]

représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [K],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07078 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQUB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 novembre 2012, la société PRELLOYD IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à M. [W] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2624 euros et d’une provision pour charges de 241 euros, pour une durée de six années à effet du 15 décembre 2012.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9951,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [K] le 23 décembre 2024.

Par assignation du 2 juillet 2025, la SA ALLIANZ IARD a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [W] [K] et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, être autorisée à procéder au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer sans préjudice des charges et taxes, à compter du 21 février 2025,

—  26204 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9951,38 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  2620,40 euros au titre de la majoration de 10% des sommes dues en application de la clause pénale,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

À l’audience du 2 décembre 2025, la SA ALLIANZ IARD sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et précise que la dette locative, actualisée au 1 décembre 2025, s’élève à 49 291,05 euros.

La société ALLIANZ IARD ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [W] [K], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société ALLIANZ IARD indique par ailleurs s’en remettre à la décision du tribunal s’agissant de la demande de report de l’exigibilité de la créance formulée par le défendeur à l’audience.

M. [W] [K], comparant en personne, declare avoir pour projet de quitter les lieux au mois d’avril 2026, et sollicite un report de la dette durant une période de 24 mois, au cours de laquelle il explique qu’il démarrera une nouvelle activité professionnelle à l’étranger, et à l’issue de laquelle il percevra des revenus lui permettant de solder sa dette.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courrier du 5 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a sollicité de la société ALLIANZ IARD qu’elle justifie de sa qualité à agir. Par courriel du 5 janvier 2026, son conseil a adressé à la juridicition les justificatifs de sa qualité de propriétaire.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Il a en l’espèce été justifié de la qualité à agir de la société ALLIANZ IARD, relevée d’office par le juge.

La société ALLIANZ IARD justifie par ailleurs avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le nouveau délai de six semaines trouvait à s’appliquer.

Cependant, dès lors qu’en application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer lui impartissant un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 9951,38 euros, signifié le 20 décembre 2024, c’est du délai de deux mois dont il sera fait application.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9951,38 euros n’a pas été réglée par M. [W] [K] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [W] [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ALLIANZ IARD à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

La résistance du défendeur à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, la bailleresse sera déboutée de sa demande d’astreinte.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ALLIANZ IARD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1 décembre 2025, M. [W] [K] lui devait la somme de 49 291,05 euros.

M. [W] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 9951,38 euros et du présent jugement pour le surplus, le décompte produit aux débats ne permettant pas d’affirmer que la somme due au titre de l’arriéré locatif aux termes de l’assignation, était égale à 26 204 euros au 23 mai 2025.

3. Sur le report du paiement de la dette

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [K] indique avoir pour projet de débuter une nouvelle activité professionnelle à l’étranger à compter du mois d’avril 2026. Il ne produit toutefois aucun élément au soutien de ses allégations, permettant d’affirmer qu’il sera en mesure de payer sa dette d’ici 24 mois.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de report de l’exigibilité de la dette formulée à l’audience.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges, aucun élément ne justifiant de dépasser le montant du loyer contractuel.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ALLIANZ IARD ou à son mandataire.

4. Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail prévoient, en leur article 1.5, qu’en cas de non paiement de toute somme due à son échéance, le preneur devra de plein droit payer en sus une majoration de 10% du montant de la somme due.

Cette clause prévoit donc une pénalité en cas d’infraction aux clauses du contrat de location et doit être réputée non écrite.

La bailleresse sera en conséquence déboutée de sa demande.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société ALLIANZ IARD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 novembre 2012 entre la société ALLIANZ IARD, d’une part, et M. [W] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 21 février 2025,

ORDONNE à M. [W] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte;

CONDAMNE M. [W] [K] à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 49 291,05 euros (quarante neuf mille deux cent quatre-vingt-onze euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 1 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9951,38 euros à compter du commandement de payer et de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de report du paiement de la dette formulée par M. [W] [K],

CONDAMNE M. [W] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges et taxes qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 2 décembre 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNE M. [W] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024 et celui de l’assignation du 2 juillet 2025.

CONDAMNE M. [W] [K] à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 févrir 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge