Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [I]

Logement 113 Etage 1

1 Route de Bretagne

44140 REMOUILLÉ

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 avril 2025 prorogé au 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02585 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGS3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Madame [X] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 juillet 2023 à effet au 26 juillet 2023, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [X] [I] un logement lui appartenant sis, 1 route de Bretagne, au premier étage, logement n°113 – 44140 REMOUILLE, moyennant un loyer mensuel initial de 447,53 € outre une provision mensuelle pour charges de 75,90 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [X] [I] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.186,57 € arrêté au 29 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater à effet au 15 mai 2024 la résiliation du bail signé le 24 juillet 2023 entre les parties ; subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation de bail, que suivant l’article L 433-1 du Code des procédures d’exécution, « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 4.792,32 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 11 juin 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [X] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (463,19 €) et charges (75,90 €) en cours, soit la somme mensuelle de 539,09 €, à compter du 15 mai 2024 date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

· Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [X] [I] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

Juger que, durant tout le cours de ces délais, la locataire devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courantes,

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 21 novembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.199,30 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 décembre 2024, indiquant également que des démarches pour un FSL sont en cours. Par ailleurs, la bailleresse accepte le principe de la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [X] [I] a comparu. Elle a reconnu le montant de sa dette pour laquelle elle sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme mensuelle de 75 € en plus de son loyer courant. Elle indique qu’une année s’est écoulée avant de percevoir l’aide personnalisée au logement.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 29 janvier 2024, reçue le 30 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 14 mars 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [X] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.186,57 € arrêté au 29 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[X] [I].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[X] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.199,30 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024.

Il convient de déduire de ce décompte les actes de commissaire de justice qui relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens. En l’espèce, il sera déduit la somme de 330,96 € (151,48 € + 179,48 €).

En conséquence, [X] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 5.868,34 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 463,19 €, augmenté des charges avec revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [X] [I] a payé entièrement son loyer lors des échéances de septembre et octobre 2024, mais n’a payé que partiellement son loyer en novembre et décembre 2024.

Le diagnostic social et financier mentionne que les difficultés financières d'[X] [I] ont débuté en mai 2023 lors de sa séparation avec son ex-conjoint. En effet, elle accueille en garde alternée ses trois enfants mais ceux-ci n’étaient pas pris en compte dans le calcul du montant de l’aide personnalisée au logement, elle ne percevait alors qu’une aide de 15 €. Ses revenus étaient alors insuffisants pour subvenir au besoin de ses trois enfants et pour payer les charges courantes. Depuis, la situation de la locataire s’est régularisée et elle perçoit une allocation logement rehaussée et la prime d’activité. Ainsi, la locataire a pu reprendre le paiement intégral de ses loyers.

Lors de l’audience, [X] [I] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 75 € par mois, en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, dès lors que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient d’accorder à [X] [I] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [X] [I] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATION pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [I], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 juillet 2023 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [X] [I], concernant le logement sis 1 route de Bretagne, au premier étage, logement n°113 – 44140 REMOUILLE;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

CONDAMNE [X] [I] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5.868,34 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [X] [I] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 75 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [X] [I] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 1 route de Bretagne, au premier étage, logement n°113 – 44140 REMOUILLE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[X] [I] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [X] [I] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 20 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 463,19 €, augmenté des charges avec revalorisation et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [X] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [X] [I] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY