Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [N] [P] [O]

Logement 5 Appartement 101

1 Impasse des Clos des Anges

44700 ORVAULT

comparant en personne le 17 octobre 2024, et non comparante le 13 mars 2025

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/02529 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGQG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [M] [N] [P] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 27 juillet 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après « SA Atlantique habitations ») a donné à bail à Madame [M] [O] un logement situé au 1 impasse des Clos des Anges 44700 ORVAULT moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 496,06 euros, le montant actualisé du loyer s’élevant aujourd’hui à 533, 62 euros.

Le 8 septembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à Madame [M] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 5 701,38 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024, la SA Atlantique Habitations a fait assigner Madame [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la locataire, et la condamner à verser la somme de 7 658,68 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le dossier de surendettement de Madame [M] [O] a été jugé recevable le 24 septembre 2024. La commission de surendettement de Loire-Atlantique a décidé du rééchelonnement de ses dettes sur une durée de 84 mois. S’agissant de la dette de 11868,60 euros au titre des loyers impayés auprès de la société Atlantique Habitations, elle a fixé une première mensualité de 25 euros et 83 mensualités d’un montant de 111 euros, outre un effacement partiel de fin de plan de 2630,60 euros.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA Atlantique Habitations, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 12536,83 euros selon le décompte arrêté au 10 mars 2025. Elle prétend qu’au titre des mesures imposées par la commission de surendettement, la première mensualité de 25 euros n’a pas été honorée. Elle soutient également que la somme de 668,23 euros n’est pas prise en compte dans les mesures de la commission de surendettement et s’accorde sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [O], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu à l’audience du 13 mars 2025.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience. Il mentionne notamment que [M] [O] a repris le paiement des loyers depuis le mois d’août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 23 juillet 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 17 octobre 2024.

En outre, la SA Atlantique Habitations justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 1er mars 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 5 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 27 juillet 2021 étaient réunies à la date du 9 novembre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société Atlantique habitations est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 12536,83 euros au 10 mars 2025, échéance du mois de février incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 337,31 euros imputée à la locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant, des dépens.

Madame [M] [O] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [M] [O] sera condamnée à payer à la SA Atlantique Habitations la somme de 12199,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de mars incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VI de cette même loi dispose que « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ».

Enfin l’article 24 VII de la loi susvisée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, à savoir un rééchelonnement de la dette de 11868,60 euros sur une durée de 84 mois avec effacement à l’issue du plan pour la somme de 2630,60 euros, dont le bailleur a été avisé, et ce à compter du 25 février 2025.

Il convient en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 d’autoriser Madame [M] [O] à se libérer de sa dette, en plus du loyer courant, par des versements mensuels de 83 mensualités à hauteur de 111 euros, outre une mensualité de 25 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Par ailleurs, il existe un différentiel de 668,23 euros entre le décompte actualisé et le montant de 11868,60 euros arrêté par la commission de surendettement. Or, pour le surplus de la dette, postérieure au plan, et au regard des délais maximum déjà accordés (84 mois), il apparaît impossible d’intégrer de nouvelles mensualités au plan établi par la commission de surendettement.

De plus, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [M] [O] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, avec des versements réalisés depuis le mois d’août 2024.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [M] [O] perçoit un salaire de 800 euros mensuels ainsi que des allocations (80 euros), tandis que son conjoint perçoit 660 euros au titre des indemnités journalières, ce qui doit leur permettre de disposer d’un « reste à vivre » de 434 euros mensuels. Il mentionne que le couple reprend espoir après la dépression de Madame [O] et la reprise du travail à compter du mois d’août 2024.

Madame [M] [O] n’a pas comparu à l’audience du 13 mars 2025 pour apporter des précisions supplémentaires.

A l’audience, la SA Atlantique Habitations a fait part de son accord pour des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 19 euros par mois s’agissant du complément de la dette non visée dans les mesures imposées arrêtées par la commission de surendettement d’un montant de 668,23 euros.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [M] [O] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de son complément de dette de 668,23 euros en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Faute pour elle de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire les concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Madame [M] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexés selon les stipulations contractuelles et le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu’à libération effective des lieux.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’équité et la situation économique de Madame [M] [O] commande par ailleurs de débouter la SA Atlantique Habitations de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA Atlantique Habitations à l’encontre de Madame [M] [O] ;

CONDAMNE Madame [M] [O] à payer à la SA Atlantique Habitations, la somme de 12199,52 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois février incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [M] [O], pour le montant de la dette locative arrêté par la commission de surendettement de Loire-Atlantique à 11868,60 euros, à se libérer de sa dette au moyen de 83 versements mensuels d’un montant de 111 euros, outre une mensualité initiale de 25 euros, en plus du loyer courant ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues en cas de non-versement d’une seule mensualité à son échéance ;

ACCORDE à Madame [M] [O] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer du complément de dette de 668,23 euros, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 19 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours des délais accordés, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 9 novembre 2023 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

La totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

La clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 9 novembre 2023 ;Il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [M] [O] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé 1 impasse des Clos des Anges 44700 ORVAULT, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ; Les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Madame [M] [O] sera condamnée à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 8 septembre 2023 ;

DEBOUTE la Société SA Atlantique Habitations de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE