JUGEMENT

DU 12 MAI 2025

N° RG 25/00521 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRPC

S.A.S. SMYTHS TOYS FR

c/

S.C.I. STEVAL

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Alexia LUCIANO

la SARL MENSOLE AVOCATS

délivrées le 12 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 10 MARS 2025.

Prononcé du jugement fixé au 12 MAI 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

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ENTRE :

S.A.S. SMYTHS TOYS FR, demeurant [Adresse 1]

Représentée: M^e Alexia LUCIANO, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, vestiaire : 101

D’UNE PART

ET :

S.C.I. STEVAL, demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 348

D’AUTRE PART

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PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 27 et 30 avril 2004, la S.C.I. STEVAL a donné à bail commercial à la S.A.S. [P], aux droits de laquelle se trouve désormais la S.A.S. SMYTHS TOYS FR, un bâtiment comprenant un rez-de-chaussée d’une superficie de 2 250 m² et un étage d’une superficie de 264 m² situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2004 à destination de fabrication, négoce en gros, demi-gros et détail de tous articles et services favorisant le développement des loisirs, la vente de jouets et d’articles de loisirs, ainsi que toues activités similaires, moyennant un loyer annuel de 228 674 € hors charges hors taxes payable trimestriellement d’avance.

Selon acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, la S.A.S. SMYTHS TOYS FR a fait signifier à la S.C.I. STEVAL une demande de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2023 avec une baisse du loyer à 228 000 € hors taxes hors charges.

Par courrier recommandé, la S.A.S. SMYTHS TOYS FR a notifié un mémoire préalable daté du 14 novembre 2024 soutenant que :

— le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative déterminée conformément aux articles L 145-33 et R 145-3 du code de commerce,

— seulement 30 % de la superficie de la commune est urbanisée, le reste étant constitué de terres agricoles, de végétation,

— il convient de pondérer la surface des locaux à 2 059,76 m²,

— la clause de destination est restrictive et le preneur s’est vu transférer un nombre d’obligations important ayant des incidences sur le montant du loyer,

— compte tenu de la vétusté des locaux, elle a dû faire réaliser des travaux pour un montant de 64 000,00 €,

— un abattement de 10 % doit être appliqué sur la valeur locative des locaux loués au titre des clauses exorbitantes de droit commun et de déduire la taxe foncière,

— sur la base de références concernant des locaux anciens situés dans un secteur commerçant de la [Adresse 4], la valeur locative de renouvellement peut être appréhendée à hauteur de 125 €/m² soit pour 2 060 m², 257 500€, sauf à déduire la taxe foncière de 29 052 €,

— le loyer doit être fixé à la valeur locative de 228 000,00 € annuel hors taxes hors charges.

La S.A.S. SMYTHS TOYS FR a fait assigner la S.C.I. STEVAL devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 afin de solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 228 000,00 € hors taxes et hors charges,

— subsidiairement, l’organisation d’une mesure d’instruction et la fixation du loyer provisionnel au montant du loyer actuel à compter de la date d’effet du bail renouvelé,

— la condamnation de son adversaire à payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— l’exécution provisoire du jugement.

La S.C.I. STEVAL a répliqué par mémoire notifié le 7 mars 2025 que :

— le bail commercial s’est prolongé plus de douze années, de sorte qu’il convient de fixer le montant du loyer de renouvellement sur la base de la valeur locative,

— les locaux se situent dans un environnement commercial recherché, bénéficient d’une bonne visibilité et la société SMYTHS TOYS est l’un des deux seuls magasins commercialisant des jouets et articles de loisir sur la [Adresse 4],

— la [Adresse 4] constitue l’une des zones majeures de commercialité de la métropole nantaise,

— le local bénéficie d’un nombre d’emplacements de stationnement privatifs plus important que les commerces alentours et son accès est facilité par les moyens de transports,

— les locaux sont bien adaptés et présentent une surface pondérée des locaux de 2 087,33 m²,

— la clause de destination du bail n’est pas restrictive et autorise un large éventail d’activités,

— les travaux d’entretien et d’adaptation du fonds exécutés par le preneur afin de répondre aux exigences de son enseigne et une charte n’ont pas à être pris en considération dans l’estimation de la valeur locative,

— le loyer moyen minimal constaté sur la [Adresse 4] était de 188,65 €/m² au cours de l’année 2022 selon le dernier rapport de l’Observatoire Nantais de l’Immobilier Commercial (ONICO),

— les termes de référence cités par le preneur ne sont pas pertinents s’agissant de baux précaires ou concernant des entrepôts voire un bail sur une autre zone et fixé en 2012, soit plus de 10 ans avant le renouvellement,

— compte tenu des avantages du local par rapport à sept autres baux de la [Adresse 4], la valeur locative de renouvellement peut être fixée sur la base de 220,00 € du m², soit un loyer de 459 140,00 € hors taxes hors charges.

La S.C.I. STEVAL a conclu à titre principal à la fixation du loyer annuel à la somme de 459 000,00 € hors charges hors taxes à compter du 1er juillet 2023, formule subsidiairement toutes protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée et sur la fixation du loyer provisionnel au montant du loyer actuel, et réclame en tout état de cause la condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 mars 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

Le bail commercial ayant atteint une durée de plus de douze années par l’effet d’une tacite prolongation, le montant du loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative par dérogation à ces dispositions en vertu du troisième alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé et la pondération des surfaces.

Le litige comporte des aspects techniques sur lesquels l’avis d’un spécialiste serait utile, notamment pour déterminer la valeur locative. En effet, dès lors que le loyer doit être fixé à la valeur locative, le juge a l’obligation de rechercher même d’office cette valeur.

Or les termes de comparaison cités doivent pouvoir être vérifiés et comparés au commerce en cause.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige au regard des dispositions de l’article R 145-30 du code de commerce.

Les parties sont d’accord sur la fixation du loyer provisionnel au montant du loyer actuel pendant la durée des opérations d’expertise.

L’exécution provisoire est de droit sans qu’il soit nécessaire de le rappeler.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder Mme [T] [O], expert près la cour d’appel de [Localité 3], demeurant [Adresse 5], [Localité 4]. : 06.88.92.57.67, Mèl : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux pour chacun des deux contrats,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er juillet 2023, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.A.S. SMYTHS TOYS FR devra consigner au greffe, avant le 12 juillet 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 juin 2026,

Fixe le loyer provisionnel au montant actuel du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE