TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Catherine HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Matthieu CHUDET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02758 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IOX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 05 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Matthieu CHUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1775

DÉFENDERESSE

PARIS HABITAT – OPH, dont le siège social est sis Sis [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Florian Parisi, lors de l’audience de plaidoirie, Sirine BOUCHAOUI lors du prononcé du délibéré, Greffiers

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 05 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02758 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IOX

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit du Commissaire de Justice en date du 16 février 2024 Monsieur [J] [R] a fait assigner la société PARIS HABITAT OPH aux fins de :

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, ou à défaut son inopposabilité à Monsieur [R] [J], et à titre subsidiaire sur ce point, si par extraordinaire le commandement de payer visant la clause résolutoire ne devait pas être jugé nul et de nul effet, ou à tout le moins inopposable à Monsieur [D] [J] : ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à complet apurement de la dette locative de Monsieur [R] [J],

— FIXER la dette locative de Monsieur [R] [J] comme suit :

-1.596,02 € au titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6],

—  2.000,89 € au titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 6],

Soit un total de 3.596,91 dont est débiteur Monsieur [R] [J] à l’endroit de PARIS HABITAT-OPH,

— JUGER que la responsabilité de PARIS HABITAT-OPH est engagée pour ne pas avoir relogé Monsieur [R] [J] avec célérité à la suite de l’incendie de son logement et d’avoir tenté indument, à plusieurs reprises, d’obtenir payement des sommes dont elle sait parfaitement ne pas être créancière,

— CONDAMNER PARIS HABITAT-OPH à verser une juste indemnisation du préjudice moral et des tracas que ses graves manquements ont causé à Monsieur [J], dans un contexte de très grande détresse psychologique, en la fixant à la somme de 15.000 Euros,

— CONDAMNER PARIS HABITAT-OPH à indemniser Monsieur [J] des frais d’hospitalisation qui lui ont été facturés à la suite de son internement forcé et d’office, en lui payant la somme de 570 €,

— ORDONNER la compensation judiciaire des créances réciproques entre les parties,

— ORDONNER à PARIS HABITAT-OPH de payer le solde reliquataire revenant à Monsieur [R] [J], dans le délai de quinze (15) jours suivants la signification du jugement à intervenir, et à titre subsidiaire sur ce point, si par extraordinaire, Monsieur [R] [J] devait se trouver débiteur de certaines sommes à l’endroit de PARIS HABITA OPH, lui OCTROYER les plus larges délais de paiement,

— ASSORTIR la condamnation à paiement de PARIS HABITAT-OPH d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard dont le Juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, ta maintenir et, en tant que de besoin, l’ordonner,

— ORDONNER que toutes sommes dues par PARIS HABITAT-OPH seront productives d’intérêts à compter de l’assignation, au taux légal,

— RECEVOIR Monsieur [R] [J] en sa demande d’anatocisme et en conséquence ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— CONDAMNER PARIS HABITAT-OPH à indemniser Monsieur [R] [J] des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager, en lui payant la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions Monsieur [J] [R] expose qu’il était locataire selon acte sous seing privé en date du 7 avril 2009, d’un logement sis [Adresse 2] et que Le 28 mars 2020, un incendie est survenu dans son appartement, prenant son origine dans la chambre et détruisant l’ensemble des lieux ; qu’il s’est ensuite retrouvé à la rue le bailleur restant inactif en vue de son relogement pendant 5 mois ce qui l’a affecté psychologiquement, en plus de l’incendie et ce qui l’a conduit à être hospitalisé sous contrainte du 12 avril au 20 mai 2020 avant qu’il puisse se rendre chez des connaissances dans le sud de la France. Il précise qu’il n’a été relogé qu’à partir du 21 août 2020 au [Adresse 3] pour le temps des travaux, dans le cadre d’une convention d’occupation précaire avant d’être sommé le 15 juillet 2021 de rejoindre son logement initial alors que celui-ci était affecté de désordres et malfaçons faisant courir un risque d’incendie, logement qu’il rejoignait finalement le 21 juillet 2022 après résorption des malfaçons. Le demandeur ajoute que dès lors les demandes en paiement du commandement de payer délivré le 7 décembre 2022 sont manifestement erronées, ce qui l’a conduit à proposer un règlement amiable, sans réponse du bailleur. Il ajoute enfin qu’il n’a eu d’autres choix dès lors de faire assigner le bailleur aux fins de faire valoir ses droits quant à la dette et engager la responsabilité du bailleur, fautif de ne pas l’avoir relogé ce qui a conduit à un lourd préjudice à son encontre.

L’affaire a été appelée le 7 mai 2024 avant d’être renvoyée à plusieurs reprises pour être plaidée le 13 juin 2025.

Monsieur [J] [R] a comparu, représenté. Il modifie ou complète ses demandes sur plusieurs points, ceci conduisant aux demandes, reprises ici dans leur intégralité, suivantes :

— REJETER la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, ou à défaut son inopposabilité à Monsieur [R] [J], et à titre subsidiaire sur ce point, si par extraordinaire le commandement de payer visant la clause résolutoire ne devait pas être jugé nul et de nul effet, ou à tout le moins inopposable à Monsieur [R] [J] : ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à complet apurement de la dette locative de Monsieur [R] [J],

— FIXER la dette locative de Monsieur [R] [J] comme suit au 10 juin 2025 :

—  0 Euros au titre du logement sis [Adresse 2] [Localité 6],

—  2000,89 Euros au titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 6],

Soit un total de 2000,89 Euros dont est débiteur Monsieur [R] [J] à l’endroit de PARIS HABITAT-OPH,

— JUGER que la première demande en justice de Paris Habitat de nature à avoir interrompu la prescription n’est intervenue que le 5 juillet 2024 et DECLARER que la créance alléguée de loyers antérieurs au 5 juillet 2021, fut elle certaine, liquide et exigible (ce qui est contesté), est prescrite, en conséquence DEBOUTER PARIS HABITAT de toute demande de payement relative aux loyers antérieurs au 5 juillet 2021,

— JUGER que la responsabilité de PARIS HABITAT-OPH est engagée pour ne pas avoir relogé Monsieur [R] [J] avec célérité à la suite de l’incendie de son logement et d’avoir tenté indument, à plusieurs reprises, d’obtenir payement des sommes dont elle sait parfaitement ne pas être créancière,

— CONDAMNER PARIS HABITAT-OPH à verser une juste indemnisation du préjudice moral et des tracas que ses graves manquements ont causé à Monsieur [J], dans un contexte de très grande détresse psychologique, en la fixant à la somme de 15.000 Euros,

— CONDAMNER PARIS HABITAT-OPH à indemniser Monsieur [J] des frais d’hospitalisation qui lui ont été facturés à la suite de son internement forcé et d’office, en lui payant la somme de 570 €,

— ORDONNER la compensation judiciaire des créances réciproques entre les parties,

— ORDONNER à PARIS HABITAT-OPH de payer le solde reliquataire revenant à Monsieur [R] [J], dans le délai de quinze (15) jours suivants la signification du jugement à intervenir, et à titre subsidiaire sur ce point, si par extraordinaire, Monsieur [R] [J] devait se trouver débiteur de certaines sommes à l’endroit de PARIS HABITA OPH, rejeter la demande en résiliation du bail, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui OCTROYER les plus larges délais de paiement,

— ASSORTIR la condamnation à paiement de PARIS HABITAT-OPH d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard dont le Juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, ta maintenir et, en tant que de besoin, l’ordonner,

— ORDONNER que toutes sommes dues par PARIS HABITAT-OPH seront productives d’intérêts à compter de l’assignation, au taux légal,

— RECEVOIR Monsieur [R] [J] en sa demande d’anatocisme et en conséquence ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— CONDAMNER PARIS HABITAT-OPH à indemniser Monsieur [R] [J] des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager, en lui payant la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société PARIS HABITAT OPH a comparu, représentée et expose qu’après l’incendie Monsieur [J] a été injoignable plusieurs mois avant le mois d’août 2020 et a ensuite bénéficié d’un logement temporaire à compter du 21 août 2020 pour permettre la réalisation des travaux de réfection suite à l’incendie ; le bailleur ajoute qu’à la fin des travaux soit à compter du 15 juillet 2021 il était invité à réintégrer le logement initial ce qu’il refusait jusqu’au 21 juillet 2022 et le paiement des loyers n’étant que très partiel, un commandement de payer a été adressé le 26 décembre 2022 lui a été adressé, aux fins de faire prévaloir la clause résolutoire du bail. Il précise qu’il actualise les dettes du locataire à l’audience et demande que les prétentions en indemnisations soit rejetées, car infondées. La société PARIS HABITAT OPH

sollicite en conséquence le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— PRONONCER la résiliation du bail liant PARIS HABITAT-OPH à Monsieur [J],

— A titre subsidiaire, CONSTATER la résiliation de plein droit du bail liant PARIS HABITAT-OPH à Monsieur [J] à compter du 26 février 2023,

— En tout état de cause, ORDONNER en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à PARIS HABITAT-OPH une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris ta remise des clés,

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 10.815,17 Euros, représentant l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et des charges du logement sis [Adresse 2], dus au 7 juin 2025 (mai inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer valant mise en demeure,

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 5.321,47€, l’arriéré d’indemnités d’occupation du logement sis [Adresse 3], avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mise en demeure,

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à PARIS HABITAT-OPH une indemnité de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Monsieur [J] aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en rejet de la demande de résiliation du bail de Monsieur [J] [R] et la demande reconventionnelle en résiliation du bail de PARIS HABITAT OPH :

En application de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire, le non-paiement des loyers justifiant la résiliation du contrat liant les parties.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le demandeur sollicite l’annulation du commandement au motif qu’il est infondé et le bailleur la résiliation au motif du non-paiement des loyers. Le bailleur sollicite quant à lui la résiliation du bail du fait des impayés. Ceci nécessite par conséquent de déterminer la créance éventuelle du bailleur. Les pièces produites et les débats permettent de constater que :

— PARIS HABITAT OPH a consenti à Monsieur [J] [R] en date du 7 avril 2009 un bail pour un logement sis [Adresse 2].

— Le 28 mars 2020, un incendie est survenu dans cet appartement, détruisant l’ensemble de celui-ci et les effets de Monsieur [J]. L’origine de l’incendie n’a pas été déterminée.

— Monsieur [J] a fait l’objet d’une hospitalisation sous contrainte le 12 avril 2020 renouvelée le 11 mai 2020 pour une durée de 3 mois mais s’étant terminée semble-t-il le 20 mai le demandeur produisant une facture,

— Ensuite Monsieur [J] s’est établi dans le sud de la France faisant élire son domicile au CCAS de [Localité 5] le 10 juin 2020,

— Une convention d’occupation précaire des lieux était consentie entre le bailleur et Mr [J] en date du 19 août 2020 à effet au 21 août pour le logement sis [Adresse 3] pour une redevance mensuelle de 307,01 Euros outre les charges pour 70,74 Euros.

— Conformément à la convention le bailleur a remis en mains propres à Monsieur [J] le 15 juillet 2021 le courrier demandant la réintégration sous 15 jours, soit au 30 juillet 2021.

— Par courrier du 21 juillet 2021 Monsieur [J] indiquait qu’il ne voulait pas quitter les lieux du fait des malfaçons suite aux travaux effectués dont le problème de l’emplacement de la chaudière au gaz.

— Par courrier du 11 juillet 2022 le bailleur indiquait que faute de réintégrer les lieux à compter du 21 juillet 2022 Monsieur [J] s’expose au paiement de l’astreinte de 100 Euros prévue par la convention d’occupation.

— En date du 22 juillet 2022 Monsieur [J] réintégrait son logement sis [Adresse 2].

— Par acte du Commissaire de Justice, Monsieur [J] était destinataire d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 26 décembre 2022 invoquant une dette de 12 988,01 Euros pour le logement [Adresse 2].

En conséquence au regard des pièces produites et des conventions entre les parties il apparaît que Monsieur [J] est redevable pour le [Adresse 2] des loyers jusqu’à la date du sinistre du 28 mars 2020, puisque, à compter de cette date, le logement apparaît manifestement inhabitable et en travaux, puis pour le [Adresse 3] de la redevance du 21 août 2020 au 21 juillet 2022 (et non au 30 juillet 2022) et des loyers à partir du 22 juillet 2022 pour à nouveau le [Adresse 2].

A cet égard il convient en effet de préciser que si la convention d’occupation précaire a prévu d’une part une astreinte de 100 Euros par jour de retard à la réintégration, il convient de noter que le bailleur ne l’a pas mise en œuvre, prévenant Monsieur [J] de la possibilité d’une mise en œuvre à compter du 21 juillet 2022 tandis qu’il réintégrait les lieux le 22. D’autre part, si Monsieur [J] n’a pas réintégré comme exigé au 30 juillet 2021, le bailleur ayant accepté de faire des travaux supplémentaires et n’ayant pas mis en œuvre l’astreinte qui était pourtant due à cette période. Le bailleur ne peut donc se prévaloir du paiement à la fois du loyer du [Adresse 2] et de la redevance du [Adresse 3], et ce même si Monsieur [J] s’est maintenu à cette seconde adresse au-delà du 30 juillet 2021.

Au regard de ces éléments, en premier lieu, le décompte produit par le bailleur fait apparaître une dette de loyer existante pour 2236,73 Euros mois de mars 2020 compris au titre du [Adresse 2].

En second lieu, il convient donc de ne pas retenir de créance à l’égard de Monsieur [J] pour la période allant de fin mars 2020 au 21 juillet 2022 pour le logement du [Adresse 2], inhabitable puis en travaux.

Enfin, à l’appui des décomptes produits, il apparaît que les loyers dus pour la même adresse à compter du 22 juillet 2022 jusqu’au 30 novembre 2022 mois de novembre inclus s’élèvent à la somme totale de 2390,32 Euros (586,39X4 + 586,39/30X9 – 449,98 APL – 150,67 régularisation) et n’ont pas été réglés, le locataire n’effectuant d’ailleurs aucun règlement en 2020, 2021 et 2022.

La créance du bailleur s’élevait donc pour le [Adresse 2] à 4627,05 Euros (2236,73 Euros + 2390,32 Euros) au mois de novembre 2022 et non à 12450,39 Euros comme l’indique le bailleur dans son décompte.

En effet, celui-ci procède à la mise au débit des loyers appelés entre la date du sinistre et le 22 juillet 2022 pour le logement du [Adresse 2] (soit 15901,13 Euros : 13511,23 + 389,90 sur 20 jours du mois de juillet 2022) puis déduit deux montants soit « l’indemnisation assuré sinistre » soit 5839,30 Euros et de « l’abandon créance sinistre » pour 923,56 Euros, sans explications lors des débats à ce sujet.

Au surplus, l’expertise de l’assureur du bailleur chiffre l’indemnisation au titre du sinistre en mentionnant l’indemnisation de 5 mois de loyers perdus. Dès lors le bailleur ne pouvait que suspendre l’exigence de loyer sur 5 mois. Il préférait cependant mettre au crédit l’indemnisation de l’assureur tout en maintenant, à tort, l’exigence d’un loyer sur toutes les périodes.

En tout état de cause il apparaît donc que Monsieur [J] était débiteur de la somme de 4627,05 Euros au mois de novembre 2022 tandis qu’au crédit n’apparaît que la somme de 500 Euros versées sur les 2 mois, hors les versements APL, les causes du commandement n’étant donc pas été réglées. Dès lors, on ne peut que constater que, tant à la date du commandement que deux mois après subsiste une dette et ce alors que le décompte fait apparaître plus généralement un solde déficitaire le plus souvent.

Cependant, force est en conclusion de constater que le commandement de payer ne peut être retenu au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, car mentionnant un montant exigible erroné. Néanmoins, il apparaît que Monsieur [J] a été le plus souvent défaillant dans le règlement de ses loyers, ceci devant être considéré comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail pour le logement sis [Adresse 2].

Enfin il convient de noter que les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la notification CCAPEX sont respectées.

Il sera donc fait droit à la demande de résiliation du bail laquelle intervient à la date de la présente décision. En conséquence, il ne sera pas fait droit, par définition, à la demande de rejet de la résiliation du bail de Monsieur [J].

Monsieur [J] [R] étant occupant sans titre à compter de la date de la présente décision, son expulsion sera ordonnée, dans le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux, à défaut de libération spontanée.

Sur les demandes en paiement des arriérés locatifs et la prescription d’une partie des arriérés :

Monsieur [J] [R] dans ses dernières écritures indique que la dette au titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] s’élève à la somme de 0 Euro tandis que la dette au titre du logement sis [Adresse 3] à Paris s’élève à la somme de 2000,89 Euros.

PARIS HABITAT OPH dans ses dernières écritures demande la condamnation du demandeur au paiement des sommes de 10.815,17 Euros au titre de l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et des charges du logement sis [Adresse 2], avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer valant mise en demeure et sa condamnation au paiement de la somme de 5.321,47 Euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation du logement sis [Adresse 3], avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mise en demeure.

Sur la dette actualisée du logement sis [Adresse 2] :

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le bailleur sur les bases de son décompte indique que Monsieur [J] reste redevable de la somme de 10815,17 Euros dus au 7 juin 2025 (mai inclus) tandis que Monsieur [J] revendique le fait de ne plus avoir de dette actualisée.

Cependant, si le décompte du bailleur actualisé partant du mois de novembre 2022 jusqu’au mois de mai 2025 est probant avec une dette stable, révélant d’ailleurs que Monsieur [J] a réglé la plupart de ses loyers, le décompte précédent n’est pas probant comme il l’a été précédemment indiqué, la dette s’élevant à 4627,25 Euros mois de novembre 2022 inclus, en intégrant la dette « ancienne » antérieure au sinistre pour 2236,73 Euros mois de mars 2020 compris.

Sur ce point le demandeur invoque la prescription de la dette antérieure au 5 juillet 2021, l’action en justice du bailleur n’intervenant qu’au 5 juillet 2024, avec la signification de ses conclusions en défense. Il y a en effet lieu de constater que la période de 3 ans prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne que la créance postérieure au 5 juillet 2021. Dès lors la dette « ancienne » avant le sinistre, ne peut être retenue.

La somme de 2390,32 Euros pouvant uniquement être retenue au titre de la dette au 30 novembre 2022, il convient donc de l’actualiser au 1er juin 2025, mois de mai 2025 inclus à la somme de 755,10 Euros (12450,39 Euros – 10815,17 Euros = créance réduite de 1635,22 Euros sur la dette de 2390,32 Euros).

En conséquence Monsieur [J] sera condamné au paiement de la somme de 755,10 Euros au titre de la dette locative pour le [Adresse 2], avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la dette actualisée du logement sis [Adresse 1] :

S’agissant en second lieu de la dette au titre du [Adresse 3], le bailleur produit plusieurs décomptes un décompte pour une dette totale et définitive au 1er juin 2023 pour 5321,47 Euros. Monsieur [J] produit un décompte pour la somme totale due de 2000,89 Euros.

Il est constant que sur la base de la convention d’occupation précaire, Monsieur [J] a occupé le logement sis [Adresse 7] du 22 juillet 2020 au 22 août 2022, soit pour une période de 2 ans et 1 mois, ceci incluant la période pendant laquelle le bailleur a « réclamé » sa réintégration, sans toutefois l’obtenir et sans mettre en œuvre la sanction prévue par la convention et au contraire en accédant à ses demandes pour partie en faisant faire des travaux supplémentaires dans le logement initial.

En second lieu, il convient de ne retenir que les sommes dues postérieures au 5 juillet 2021, compte tenu du délai de prescription de telle sorte que les redevances à payer courent du 5 juillet 2021 au 22 août 2022 soit une somme totale due de 5120,50 Euros (soit 377,75 Euros mensuels, proratisés) de laquelle sont à déduire les sommes versées au crédit et retenues par le bailleur soit 1209,73 Euros. Il convient donc de retenir une dette totale de 3910,77 Euros au titre de logement sis [Adresse 3].

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

En l’espèce Monsieur [J] [R] demande les plus larges délais.

Compte tenu des pièces produites aux débats, il apparaît que Monsieur [J] a réglé la plupart de ses loyers à partir de 2023 et a donc pris les mesures lui permettant de régler ses loyers de telle sorte qu’il apparaît en capacité de régler la dette locative résiduelle. Les délais concerneront, dans le cadre d’une bonne administration, à la fois la dette échue au titre du logement sis [Adresse 3] que celle relative au logement sis [Adresse 2].

En conséquence, Monsieur [J] [R] sera autorisé, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 24 mensualités de 150 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 24ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

Attendu qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1217 du Code civil énonce notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajoute.

L’article 1231-1 énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce Monsieur [J] [R] sollicite la somme de 15 000 Euros pour préjudice moral mais invoque aussi le non-respect par le bailleur de ses obligations contractuelles. Il sollicite aussi une indemnisation pour préjudice matériel à hauteur de 570 Euros soit le coût de ses frais d’hospitalisation d’office. Il évoque en effet un préjudice considérable du fait de l’absence de logement à cause de l’inertie du bailleur ce qui a conduit à une décompensation psychique et son internement en psychiatrie.

Cependant les pièces du dossier permettent de constater qu’à la suite de l’incendie du 28 mars 2020, Monsieur [J] n’a pas eu de contact avec le bailleur et en tout état de cause ne produit pas d’éléments en ce sens, tel qu’un mail ou un courrier concernant son relogement. A contrario il apparaît que peu de temps après, soit le 12 avril il a été interné en psychiatrie puis s’est rendu dans le sud de la France où il s’est fait domicilier. Monsieur [J] ne peut donc faire de lien, y compris sur la situation psychique, sans doute liée à l’incendie et moins à la réaction du bailleur qu’il n’a pas sollicité, entre son hospitalisation et son bailleur. Celui-ci a indiqué à ce sujet qu’il n’avait pas de nouvelles de Monsieur [J] jusqu’en juin 2020.

Par ailleurs, le bailleur démontre qu’à la suite il a effectué les démarches en vue du relogement à proximité.

Enfin, Monsieur [J] ne produit pas de pièces démontrant que son état psychiatrique a été lié aux manquements du bailleur et ne s’explique pas sur le quantum demandé.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts et aux demandes associées telles que les intérêts, l’astreinte ou l’anatocisme.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dans le cadre de la résiliation du bail prenant effet à compter de la date de la présente décision, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera éventuellement due par Monsieur [J] [R] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que Monsieur [J] [R] devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi en cas de prise d’effet de la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires :

L’équité et la solution du litige commandent de ne pas faire droit aux demandes formées par les parties.

Monsieur [J] [R] gardera à sa charge ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu en date du 7 avril 2009, au titre du logement sis [Adresse 2], entre Monsieur [J] [R] et PARIS HABITAT OPH, à compter de la date de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [R] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE au titre du logement sis [Adresse 2], Monsieur [J] [R] à payer à PARIS HABITAT OPH au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er juin 2025 mois de mai inclus, la somme de 755,10 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE au titre du logement sis [Adresse 3], Monsieur [J] [R] à payer à PARIS HABITAT OPH au titre des redevances dues et pour solde de ce compte la somme de 3910,77 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que Monsieur [J] [R] sera autorisé à régler sa dette en 23 mensualités de 150 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 24 ème et dernière mensualité pour solde de la dette

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible ;

DIT que Monsieur [J] [R] devra verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que Monsieur [J] [R] gardera à sa charge ses dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à Paris le 05 septembre 2025

le greffier le Président