Expéditions le : Minute n° 25/00231

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02183 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [X] [E] selon pouvoir en date du 6 juin 2025

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

comparant, assisté de M^e Annelieke GILLOTOT, avocat au barreau D’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001750 du 13/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 22 mars 2010, la SA HLM LE MONT BLANC a donné en location à M. [F] [W] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [F] [W] un commandement de payer la somme de 2.421,73 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA [Adresse 7] a fait assigner M. [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander de :

à titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 25 juin 2024 et dire que M. [F] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et dire qu’il est occupant sans droits ni titre, en conséquence, lui ordonner de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que faute par M. [F] [W] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux articles L411-1 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [F] [W] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 489,07 euros pour le logement, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner M. [F] [W] à lui payer la somme de 2.397,48 euros au titre des arriérés de loyer et charges impayés arrêté au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner M. [F] [W] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, de l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou de l’administration des impôts,rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2024 et renvoyée dans l’attente de la décision du bureau d’aide juridictionnelle saisi par le défendeur, et d’une éventuelle aide du Fonds de solidarité logement.

A l’audience de renvoi du 11 juin 2025, la SA HLM LE MONT BLANC, représentée par M. [X] [E] muni d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 1.023,18 euros au 6 juin 2025. Elle indique M. [F] [W] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers, raison pour laquelle un commandement de payer lui a été signifié, resté infructueux. Elle explique que le locataire a repris le paiement régulier des loyers et qu’elle est donc d’accord pour la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle ajoute que malgré un suivi par une assistante sociale, elle n’a eu aucune nouvelle du FSL.

M. [F] [W] comparaît en personne, assisté de son conseil. Il explique qu’il travaille en qualité de plaquiste dans le cadre de mission intérim, qu’il perçoit un salaire de 13 euros de l’heure, soit environ 1.600 euros par mois, que les APL ont été suspendues.

Il sollicite la mise en place de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 26 septembre 2024 pour une première audience fixée au 11 décembre 2024, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à 6 semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (C. cass., avis du 13 juin 2024).

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 25 avril 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2.421,73 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 6 juin 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 25 avril 2024 et le 25 juin 2024, le locataire a versé la somme totale de 489,07 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 26 juin 2024 et que M. [F] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 1.023,18 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de mai 2025.

En conséquence, M. [F] [W] sera condamné à payer cette somme à la SA [Adresse 7] au titre des loyers et charges dus à la date du 6 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [F] [W] a repris le paiement du loyer courant. Il justifie de ses contrats de mission d’intérim pour des périodes de 15 jours en avril et mai 2025 au sein de la même entreprise, et qu’il est donc en capacité de faire face au paiement du loyer et au remboursement de sa dette.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [F] [W] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 50 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [F] [W] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [F] [W] sera également condamné à payer à la SA HLM LE MONT BLANC une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la SA [Adresse 7],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2010 entre la SA HLM LE MONT BLANC d’une part, et M. [F] [W] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 26 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [F] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [F] [W] à verser à la SA [Adresse 7], la somme de 1.023,18 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [F] [W] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 20 échéances de 50 euros chacune et une 21e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [F] [W] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [F] [W] à payer à la SA HLM LE MONT BLANC, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [F] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE M. [F] [W] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS