Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 27 Juin 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence ACACIAS

sise [Adresse 3]

Représenté par son syndic CITYA [Localité 9] MELLINET

[Adresse 4]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

ET:

Madame [Z] [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [T] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 Avril 2025

date des débats : 25 Avril 2025

délibéré au : 27 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01310 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXHV

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a fait assigner M. [T] [N] et Mme [Z] [H] aux fins de condamnation au paiement des sommes de :

—  1.872,05 euros dont 369.65 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 janvier 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 24 février 2025 et 1 502.40 euros au titre des frais de recouvrement, à parfaire

-4.000 euros de dommages et intérêts,

-2.640 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il demande également la capitalisation des intérêts et l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [T] [N] et Mme [Z] [H] sont copropriétaires du lot n°58 situé dans l’immeuble se trouvant [Adresse 2] à [Localité 9].

A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Ils ne procèdent pas au paiement en dépit de relances et mises en demeure notamment le 4 janvier 2024.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [T] [N] et Mme [Z] [H] lui a causé un préjudice.

Le 28 octobre 2024, un constat de carence de la tentative de conciliation préalable a été dressé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [T] [N] et Mme [Z] [H], ni présents ni représentés, ont fait l’objet de recherches infructueuses, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] produit aux débats :

— l’avis de mutation transmis au syndic de copropriété suite à l’acquisition par M. [T] [N] et Mme [Z] [H] du lot n°58 au sein de la résidence [Adresse 7] au [Adresse 2] à [Localité 9],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 2.058,05 euros au 24 février 2025,

— les appels de fonds, répartition des charges annuels du 1er trimestre 2021du 1er trimestre 2025,

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 janvier 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 9 juillet 2020, 6 juillet 2021, 26 juillet 2022, 16 mai 2023 et 9 avril 2024 votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025,

— le contrat désignant la SARL CITYA [Localité 9] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que [T] [N] et [Z] [H] sont copropriétaires indivis et non occupants au sein de la résidence [Adresse 7]. Le décompte démontre une absence de paiement depuis le 1er janvier 2021.

Par « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de transmission avocat pour lettre comminatoire (480 euros le 18 décembre 2023, la transmission avocat pour assignation (480 euros le 19 février 2024) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [T] [N] et Mme [Z] [H] restent redevables solidairement de la somme de 369.05 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 24 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024, date de la mise en demeure dont l’accusé de réception est produit.

Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur cette somme.

M. [T] [N] et Mme [Z] [H] seront également condamnés solidairement à payer la somme de 542.24 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [T] [N] et Mme [Z] [H] n’ont effectué aucun paiement aux fins de s’acquitter de leurs charges de copropriété. De plus, ils ne se sont pas manifestés auprès du syndic suite aux relances et mises en demeure afin de trouver une issue amiable au litige et ne sont pas présentés à la convocation délivrée par le conciliateur de justice à cette fin.

Il s’ensuit que la carence de M. [T] [N] et [Z] Mme [H] est manifeste. Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [N] et [Z] [H] qui succombent à la présente instance seront condamnés aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ainsi qu’au paiement de la somme de 2.640 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [T] [N] et Mme [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 9], les sommes de :

-369.05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 février 2025 ;

-542.24 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement

-800 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 9] à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 369.05 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [N] et Mme [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 9] la somme de 2.640 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [T] [N] et [Z] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT