Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. QUENTINLOUANE

1 La Mercerie

44440 JOUÉ SUR ERDRE

représentée par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSES :

Madame [Z] [P]

9C Rue des Forges

44110 ERBRAY

non comparante

Madame [V] [B]

65 La Chesnaie

44590 SAINT VINCENT DES LANDES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01726 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZZD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Philippe GRESLE

CCC à Madame [Z] [P] + Madame [V] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 2 décembre 2023 à effet au même jour, la SCI QUENTINLOUANE a donné à bail à [Z] [P] un logement de type 1 lui appartenant sis, 9 C rue des Forges – 44110 ERBRAY, moyennant un loyer mensuel initial de 460 € pour le logement sans provision mensuelle pour charges.

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2023 à effet au 2 décembre 2023, [V] [B] s’est engagée en tant que caution jusqu’au 2 décembre 2032 et dans la limite de 49 680 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, signifié à la caution le 27 février 2025, la SCI QUENTINLOUANE a fait commandement à [Z] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 920 € arrêté au 25 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, signifié à la caution le même jour et dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SCI QUENTINLOUANE a fait assigner [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à compter du 26 avril 2025 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· En conséquence ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 1 840 € arrêtée au 30 avril 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [Z] [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 460 € depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

· Condamner solidairement et à défaut in solidum [V] [B] en sa qualité de caution, à payer les montants dus au titre des loyers, indemnités d’occupation et frais, dans le cadre de la présente procédure ;

· Condamner les mêmes au paiement d’une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa signification à la caution ;

· Constater que l’exécution provisoire est de droit.

Aucun diagnostic social ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025. À ladite audience, la SCI QUENTINLOUANE se réfère à l’acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à étude, [Z] [P] n’a pas comparu. Régulièrement assignée à domicile, [V] [B] n’a pas non plus comparu.

Par un message électronique adressé au Tribunal le jour de l’audience à 08h38 (l’audience débutant à 09h00), [Z] [P] a indiqué ne pas pouvoir se présenter à l’audience du fait d’un problème de voiture et parce que son « Hourquie » est en cours. Elle déclare qu’elle vient de saisir une avocate qui lui a fait une attestation, attestation non produite.

Outre qu’elle ne justifie pas avoir saisi une avocate, il convient de rappeler qu’elle a été assignée le 29 avril 2025 soit près de six mois avant l’audience. En l’absence de justification à son absence, sa demande de renvoi est rejetée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [Z] [P] et [V] [B] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

La notification du commandement de payer du 25 février 2025 a été fait à la CCAPEX le 26 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 29 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire en date du 25 février 2025, la SCI QUENTINLOUANE a fait commandement à [Z] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 920 € arrêté au 25 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En l’absence de production d’un relevé de compte locataire actualisé et postérieur au commandement de payer, le juge ne peut vérifier que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois. L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ne peuvent donc être constatés.

Le seul relevé de compte produit est celui figurant au commandement de payer, pour deux mois de loyer impayés, ce qui est insuffisant pour que le juge prononce la résiliation du contrat, en l’absence d’éléments sur les éventuels paiements effectués.

La demande de constat de la résiliation du contrat de bail est donc rejetée, de même que la demande de prononcé de la résiliation du bail.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SCI QUENTINLOUANE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [Z] [P] et [V] [B] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le seul décompte versé aux débats laisse apparaître un solde de 920 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 février 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1740 du code civil, de l’article 8-1 V de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de solidarité figurant dans le contrat de bail à son article VII, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, l’acte de cautionnement d'[V] [B] mentionne qu’elle se porte caution solidaire sur ses revenus et ses biens avec renonciation au bénéfice de division et de discussion jusqu’au 2 décembre 2032 (soit la durée du bail initial et deux renouvellements éventuels) et dans la limite de 49 680 € et notamment pour les loyers, les charges récupérables, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives et des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts.

En conséquence, [V] [B] sera tenue solidairement avec [Z] [P] du paiement de la dette locative à hauteur de 920 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 février 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au regard du montant de la dette fixé au jour de l’audience.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI QUENTINLOUANE, succombant partiellement à l’instance, gardera la charge de ses propres dépens.

Sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 décembre 2023 entre la SCI QUENTINLOUANE et [Z] [P], concernant le logement sis 9 C rue des Forges – 44110 FEBRAY ;

DIT que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ne sont pas réunies ;

REJETTE la demande de constat de la résiliation du bail ;

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation du bail ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement [Z] [P] et [V] [B] à payer à la SCI QUENTINLOUANE la somme de 920 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 février 2025, échéance de février 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que la SCI QUENTINLOUANE gardera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE la demande présentée par la SCI QUENINLOUANE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit

.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY