TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

N° RG 25/52022 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JSG

N° : 1/JJ

Assignation du :

18 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

SCI DU [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Charlotte LOCHEN BAQUET, avocat au barreau de PARIS – #G593

DEFENDERESSE

Madame [G] [O]

Entrepreneur individuel exerçant la profession d’infirmière libérale

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Julie MALLET, avocat au barreau de PARIS – #J119

DÉBATS

A l’audience du 15 octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 1] est propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris 9ème.

Par acte du 04 juillet 2018, la SCI [Adresse 1] a donné ce local à bail à usage professionnel (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986) à la société CABINET [X] SOINS INFIRMIERS, en cours d’immatriculation, pour une durée de six années à compter du 10 juillet 2018 et jusqu’au 09 juillet 2024, moyennant un loyer en principal de 12 000 euros par an.

La société CABINET [X] SOINS INFIRMIERS n’a pas été immatriculée et Madame [X] [G], en tant qu’associé unique, est devenu titulaire du bail à usage professionnel.

Par acte du 20 novembre 2023, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer un congé à Madame [X] [G] aux fins qu’elle libère les lieux pour le 09 juillet 2024 à minuit.

Exposant que Madame [X] [G] est restée dans les lieux malgré la délivrance du congé, la SCI [Adresse 1] a fait assigner Madame [X] [G], par acte du 18 mars 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— DECLARER la SCI DU [Adresse 1] recevable et bien fondée en ses demandes,

— CONSTATER la résiliation du bail professionnel intervenue le 9 juillet 2024 à minuit de par l’effet du congé délivré par exploit de commissaire de justice du 20 novembre 2023,

— DECLARER le bail professionnel à effet au 10 juillet 2018 résilié depuis 9 juillet 2024 à minuit,

— DECLARER Madame [X] [G] occupante sans droit ni titre du local donné à bail,

En conséquence,

— ORDONNER de ce fait l’expulsion de Madame [X] [G], avec au besoin, l’assistance de la force publique, ainsi que de tous occupants de son chef,

— CONDAMNER Madame [X] [G] à régler à la SCI [Adresse 4] la somme de 23.900 € arrêtée au 6 mars 2025, à titre provisionnel, somme à parfaire au jour de la libération effective des lieux parla remise des clés,

— CONDAMNER Madame [X] [G] au règlement d’une indemnité d’occupation conforme aux stipulations du contrat de bail professionnel liant les parties,

En conséquence,

— CONDAMNER Madame [X] [G] à régler à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 14.624,40 € arrêtée au 7 février 2025, à titre provisionnel au titre de l’indemnité d’occupation pour 2024,

CONDAMNER Madame [X] [G] à régler à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 18.280,50 € arrêtée au 6 mars 2025, au titre de l’indemnité d’occupation pour 2025, à titre provisionnel, somme à parfaire au jour de la libération effective des lieux par la remise des clés,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [X] [G] à payer à la SCI [Adresse 3] [Adresse 1] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER le même aux dépens, en ce compris les frais d’expulsion et d’exécution à venir,

— ORDONNER l’exécution provisoire,

A l’audience du 04 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 15 octobre 2025, la SCI [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Madame [X] [G] demande au juge des référés de :

A titre principal :

— Débouter purement et simplement la SCI du [Adresse 1] de ses demandes, fins, moyens et conclusions.

A titre subsidiaire :

— Octroyer un délai de 6 mois à Mme [G] pour quitter les lieux.

En toute hypothèse :

— Condamner la SCI du [Adresse 1] à payer à Mme [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 précise que « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du l de l’article L. 145-2 du code de commerce. »

Le contrat de bail stipule à la clause « – DURÉE DU BAIL – 2° Congés » :

« Les congés délivrés tant par le bailleur que par le locataire devront être notifiés au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice. Le délai de six mois se calculera selon les prescriptions des articles 641 et 642 du Code de procédure civile. Si le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de réception à prendre en compte pour le calcul du délai de six mois sera celle apposée par l’administration des Postes lors de la remise de l’envoi au locataire.

En cas de congé notifié par le locataire, celui-ci sera redevable du loyer et des charges concernant l’intégralité du délai de préavis, sauf si la chose louée se trouve occupée avant la fin de ce délai par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire sera déchu de tout titre d’occupation de la chose louée et il devra restituer les lieux selon les prescriptions de l’article « restitution des lieux » ci-après. »

L’article 1er de la clause « RESTITUTION DES LIEUX » précise quant à elle que :

« Dans tous les cas où le locataire devra restituer les lieux, à la suite par exemple d’un congé donné par lui, d’un congé donné par le bailleur, d’une procédure en résiliation de bail ou d’une résiliation de plein droit résultant de la mise en jeu de la clause résolutoire, cette restitution ne sera considérée comme effective qu’à compter du jour où le locataire aura remis l’ensemble des clés des locaux loués au bailleur lui-même ou à son mandataire.

Si le locataire se maintenait indûment dans les lieux, il encourrait une astreinte de cent euros par jour de retard. Il serait, en outre, débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.

Enfin, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée. »

En l’espèce, Madame [X] [G] ne conteste pas la régularité du congé qui lui a été délivré, congé qui est conforme aux dispositions du bail et de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Madame [X] [G] ne peut raisonnablement soutenir que le bail a été tacitement reconduit par son seul maintien dans les lieux, en application des articles 1759 et 1215 du code civil, dès lors que la SCI [Adresse 1] s’est opposée de manière régulière à ce maintien dans les lieux. La bailleresse lui a en effet écrit de nombreuses fois pour lui signaler qu’elle devait quitter les lieux et lui a proposé de lui trouver un autre local pour qu’elle exerce sa profession.

Ainsi, la résiliation du bail professionnel signé le 04 juillet 2018 sera constatée à la date du 09 juillet 2024 à minuit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [X] [G] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 4 mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que depuis la date de résiliation du bail, Madame [X] [G] a continué à régler à la SCI [Adresse 1] une somme mensuelle correspondant au montant du loyer contractuellement fixé.

La SCI [Adresse 1] se prévaut du deuxième alinéa de l’article 1er de la clause « RESTITUTION DES LIEUX » pour demander la condamnation de Madame [X] [G] au paiement provisionnel d’une astreinte et de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Toutefois, les clauses du bail relatives à l’astreinte et à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

L’indemnité d’occupation due par Madame [X] [G] depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [G], succombant, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer à la SCI [Adresse 1] une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons à la date du 09 juillet 2024 à minuit la résiliation du bail professionnel signé le 04 juillet 2018 entre la SCI [Adresse 1] et Madame [X] [G] ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 4 mois suivant la date de signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [X] [G] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, Madame [X] [G] à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 09 juillet 2024 à minuit et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de l’astreinte et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons Madame [X] [G] aux dépens ;

Condamnons Madame [X] [G] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5], le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE