Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [O] [S] épouse [J]

Logement 4

7 Rue des Aubépines

44140 AGREFEUILLE-SUR-MAINE

comparant en personne

Monsieur [G] [J]

Logement 4

7 Rue des Aubépines

44140 AGREFEUILLE-SUR-MAINE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02589 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGTB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Madame [O] [S] épouse [J]

CCC à Monsieur [G] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 2 mai 2023 à effet au 5 mai 2023, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [O] [S] épouse [J] et [G] [J] un logement lui appartenant sis, 7 rue des Aubépines, rez-de-chaussée, logement n°4, outre un garage et un jardin privatif – 44140 AIGREFEUILLE SUR MAINE, moyennant un loyer mensuel initial de 338,88 € pour le logement et de 96,27 € pour les annexes, outre une provision mensuelle pour charges de 8,33 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [O] [S] épouse [J] et [G] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.322,13 € arrêté au 28 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [O] [S] épouse [J] et [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater à effet au 12 décembre 2023 la résiliation du bail signé le 2 mai 2023 entre les parties ; subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation de bail, que suivant l’article L 433-1 du Code des procédures d’exécution, « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, [O] [S] épouse [J] et [G] [J] au paiement de la somme de 3.508,44 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 5 juillet 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, [O] [S] épouse [J] et [G] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (450,38 €) et charges (8,34 €) en cours, soit la somme mensuelle de 458,72 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’I.N.S.E.E., à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs ;

· Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, [O] [S] épouse [J] et [G] [J] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

· Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux locataires pour régler leur arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

Juger que, durant tout le cours de ces délais, [O] [S] épouse [J] et [G] [J] devront régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courantes,

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.860,87 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 décembre 2024.

Régulièrement assignée à personne présente à domicile, [O] [S] épouse [J] a comparu tandis que [G] [J], assigné à personne, n’a pas comparu et n’était pas représenté. Elle a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 300 €, l’échéancier déjà mis en place à hauteur de 500 € par mois étant trop important.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En l’absence de [G] [J], il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation des locataires à la CCAPEX le 29 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 18 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 18 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024, et le préfet en a accusé réception 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 11 octobre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [O] [S] épouse [J] et [G] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.322,13 € arrêté au 28 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [O] [S] épouse [J] et [G] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[O] [S] épouse [J] et [G] [J] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.860,87 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les sommes suivantes :

—  302,09 € correspondant aux frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (120,54 € + 181,55 €) ;

—  25 € correspondant aux frais de dossier d’enquête sur l’occupation du parc social non justifié par le bailleur, en application des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, [O] [S] épouse [J] et [G] [J] sont mariés et sont à ce titre tenus à une solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil. Le contrat de bail prévoit également en son article 7 la solidarité en cas de pluralité de locataires.

Aux termes de l’article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

En conséquence, [O] [S] épouse [J] et [G] [J] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.533,78 €, au titre des seuls loyers et charges échus au 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 450,38 €, augmenté des charges avec revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [O] [S] épouse [J] et [G] [J] ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis le mois de juin 2024, versant en outre une somme supplémentaire en vue d’apurer leur dette en octobre et décembre 2024.

Lors de l’audience, les défendeurs ont sollicité des délais de paiement, avec lesquels la bailleresse est en accord, suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 300 € par mois en sus du loyer courant, estimant qu’un échéancier de 500 € par mois est trop important.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [O] [S] épouse [J] et [G] [J] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe en outre de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [O] [S] épouse [J] et [G] [J] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [S] épouse [J] et [G] [J], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, ATLANTIQUE HABITATIONS sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 mai 2023 entre la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS d’une part et [O] [S] épouse [J] et [G] [J] d’autre part, concernant le logement sis 7 rue des Aubépines, rez-de-chaussée, logement n°4, outre un garage et un jardin privatif – 44140 AIGREFEUILLE SUR MAINE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement [O] [S] épouse [J] et [G] [J] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.533,78 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [O] [S] épouse [J] et [G] [J] un délai de paiement de 8 mois pour se libérer de la dette, soit 7 mensualités de 300 €, la 8ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [O] [S] épouse [J] et [G] [J] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 7 rue des Aubépines, rez-de-chaussée, logement n°4, outre un garage et un jardin privatif – 44140 AIGREFEUILLE SUR MAINE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [O] [S] épouse [J] et [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [O] [S] épouse [J] et [G] [J] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 20 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 450,38 €, augmenté des charges avec revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [O] [S] épouse [J] et [G] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

REJETTE la demande de la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY