Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDERESSES :

Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS

139 Avenue Roger Salengro

69100 VILLEURBANNE

S.A. SEYNA

20 Bis rue Louis-Philippe

92200 NEUILLY SUR SEINE

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Z] [W] [X]

domicilié : chez Monsieur [I] [Y]

Appartement 30 Etage 5 Bâtiment A Résidence Les Escholiers

240 Avenue de Lodève

34080 MONTPELLIER

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/03582 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMZX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Marion LACOME D’ESTALENX

CCC à Monsieur [J] [Z] [W] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juin 2021, l’association FAC Habitat, locataire de la SA d’HLM Groupe Gambetta, agissant solidairement, ont donné à bail à Monsieur [J] [Z] [W] [X], à compter du 01 juillet 2021, un local à usage d’habitation meublé numéro 316 au 27 Boulevard Henry Orrion à Nantes (44000), moyennant le règlement d’une redevance totale de 425.87 euros outre le versement d’un dépôt de garantie de 258.38 euros, dont l’échéance est fixée au 30 juin 2022.

Suivant acte de cautionnement en date du 01 juillet 2021, la Société Anonyme SEYNA s’est porté caution solidaire du locataire vis-à-vis du bailleur pour les dettes trouvant leur origine dans le contrat de bail et le coût des frais et honoraires afférents aux contentieux dus aux impayés et ce, pour une durée de douze mois, tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 36 mois de loyers dans la limite de 36 000 euros.

Par acte d’huissier en date du 13 juillet 2022, l’association FAC Habitat a délivré au locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail.

Suivant procès-verbal d’assemblée extraordinaire en date du 23 décembre 2023, l’association Office National pour le Logement Etudiant a fusionné par absorption l’association FAC-Habitat.

Monsieur [J] [Z] [W] [X] a quitté les lieux le 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, l’association Office National pour le Logement Etudiant, venant aux droits de l’association FAC Habitat, et la Société Anonyme SEYNA ont assigné Monsieur [J] [Z] [W] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— constater que Monsieur [J] [Z] [W] [X] est redevable d’une dette locative d’un montant de 7 414.04 euros ;

— autoriser l’association Office National pour le Logement Etudiant à faire usage du dépôt de garantie pour compenser la dette locative ;

— condamner Monsieur [J] [Z] [W] [X] à payer la somme de 7 155.66 euros au titre des loyers et charges dus à la sortie des lieux au 28 juin 2024 à la société SEYNA subrogée dans les droits de l’association Office National pour le Logement Etudiant à hauteur de ce montant, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Monsieur [J] [Z] [W] [X] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2025 lors de laquelle les demandeurs, valablement représentés par ministère d’avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Monsieur [J] [Z] [W] [X] a comparu et a versé un courrier aux termes duquel il a sollicité le rejet des demandes du bailleur, la restitution d’un trop perçu de 487.42 euros et des dommages et intérêts pour préjudice moral chiffré à 1 500 euros, outre le paiement de la somme de 500 euros pour « les frais de défense ». Pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, il convient de se reporter au courrier daté du 15 janvier 2025 et les pièces jointes.

A l’audience, il a indiqué ne pas être en capacité de régler en l’absence totale de ressources au regard de sa situation pour laquelle il déclare avoir sollicité une régularisation.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le juge a sollicité la Société Anonyme SEYNA aux fins d’explication sur le décompte versé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société SEYNA

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le paragraphe IV de l’acte de cautionnement du 01 juillet 2021 prévoit par ailleurs que la société SEYNA, “après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions et sûretés du bailleur ou de son mandataire, à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Pour ce faire, SEYNA, par l’intermédiaire de GARANTME, pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, utiliser le dépôt de garantie en cas d’absence de dégradations et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire”.

En l’espèce, la société SEYNA s’est portée caution solidaire de Monsieur [J] [Z] [W] [X] vis-à-vis de la bailleresse pour les dettes trouvant leur origine dans le contrat de bail, notamment les loyers, les charges et les éventuelles indemnités d’occupation, ainsi que le coût des frais, honoraires et déboires afférents aux contentieux juridiques.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société SEYNA se trouve subrogée dans tous les droits qu’avaient l’association Office National pour le Logement Etudiant à l’encontre de Monsieur [J] [Z] [W] [X], et notamment dans le droit de solliciter le paiement de l’arriéré locatif.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du décompte des indemnités versées par la caution (pièce 14) que la société SEYNA a versé au propriétaire du bien une somme de 10 388.62 euros tandis que le décompte locataire, arrêté au 28 juin 2024 (pièce 13), fait apparaître un solde débiteur de 7 414.04 euros. Cependant, il ressort des quittances subrogatives produites que Monsieur [J] [Z] [W] [X] est redevable de la somme de 6 110.59 euros (427.27€ X3 + 438.98€ X6 + 2194.90€).

Monsieur [J] [Z] [W] [X] soutient que les montants réclamés par la bailleresse sont infondés et qu’un trop-perçu d’un montant de 487.42 euros lui est dû.

Cependant, il convient de relever que Monsieur [J] [Z] [W] [X] motive son calcul sur les sommes perçues par le bailleur, or, il s’agit en l’espèce, d’une action de la caution, la société SEYNA, fondée sur l’acte de cautionnement. Par ailleurs, Monsieur [J] [Z] [W] [X] ne verse aux débats aucune pièce permettant d’étayer les affirmations qu’il se borne à alléguer.

En conséquence, la créance de la SA SEYNA est justifiée pour 6 110.59 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la compensation des sommes dues avec le montant du dépôt de garantie

L’association Office National pour le Logement Etudiant demande à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 258.38 euros versé par Monsieur [J] [Z] [W] [X] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, de dettes connexes, il s’opère entre elles une compensation.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer ; il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [J] [Z] [W] [X] a quitté les lieux et remis les clefs le 28 juin 2024 ; qu’aucune dégradation n’est évoquée par la bailleresse à ce titre ; qu’il n’a pas demandé la restitution du dépôt de garantie.

Cependant, il n’a pas été jugé que Monsieur [J] [Z] [W] [X] est redevable envers l’association Office National pour le Logement Etudiant.

Dès lors, la compensation ne peut s’opérer et le sort du dépôt de garantie suivra les dispositions textuelles précitées.

L’association Office National pour le Logement Etudiant sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] [W] [X] sollicite la condamnation de la Société Anonyme SEYNA à une somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral. Cependant, il n’apporte aucun élément au soutien de sa demande.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [J] [Z] [W] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du coût du commandement de payer du 13 juillet 2022, l’action n’étant pas fondée sur cet acte.

Monsieur [J] [Z] [W] [X] sera également condamné à payer la SA SEYNA, qui a dû recourir à la justice pour recouvrer sa créance, une somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] [W] [X] à payer à l’association Office National pour le Logement Etudiant et à la Société Anonyme SEYNA la somme de 6 110.59 euros, arrêtée au 28 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE l’association Office National pour le Logement Etudiant de sa demande de compensation entre les sommes dues et autorise à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 258.38 euros versé par Monsieur [J] [Z] [W] [X] à son entrée dans les lieux ;

DEBOUTE Monsieur [J] [Z] [W] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] [W] [X] à payer à la Société Anonyme SEYNA la somme de 400 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] [W] [X] aux dépens, à l’exception du coût du commandement de payer, lequel restera à la charge de la bailleresse ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA