MINUTE N°

N° RG 25/00091 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXJ4

Monsieur [X], [D], [G] [K]

Madame [V] [U] [J] épouse [K]

C/

Monsieur [P] [B]

Madame [T] [W] [H] [R] épouse [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [X], [D], [G] [K], né le 25 mars 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3], comparant en personne, assisté à l’audience de Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Estelle FORZANI, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [V], [U] [J] épouse [K], demeurant [Adresse 3], non-comparante, représentée à l’audience par Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Estelle FORZANI, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [B], représenté et domicilié chez son mandataire, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, [Adresse 5], non-comparant, représenté à l’audience par Maître Stéphanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [W] [H] [R] épouse [B], représentée et domiciliée chez son mandataire, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, [Adresse 5], non-comparante, représentée à l’audience par Maître Stéphanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie certifié conforme à Maître Colette HENRY-LARMOYER, à Monsieur [X], [D], [G] [K], à Madame [V], [U] [J] épouse [K] et à Monsieur [N] [A], expert

1 copie certifiée conforme à Maître Stéphanie HIRSCH, à Monsieur [P] [B] et à Madame [T] [W] [H] [R] épouse [B]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 20 mars 2004, à effet au 1er avril 2004, Monsieur et Madame [B] ont consenti à Monsieur et Madame [K] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F3 sis dans un immeuble à [Adresse 3].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 1.100 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 100 euros, pour un total de 1.200 euros, payable à terme à échoir. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 1.523,07 euros, provisions sur charges incluses. Il a été conclu pour une durée de trois années renouvelables par tacite reconduction.

Lors de l’entrée dans les lieux, Monsieur et Madame [K] ont versé une somme de 2.200 euros au titre du dépôt de garantie.

Un mandat général de gestion immobilière a été signé entre les époux [B] et la SARL ATI GESTION.

Selon exploit de la SELARL GRAND OUEST, Commissaires de Justice, notifié le 27 août 2024, les époux [B] ont fait notifier à Monsieur [X] [K] et à Madame [V] [K] un congé pour vendre, à effet au 31 mars 2025, valant offre de vente au prix de 600.000 euros, ledit congé rappelant également les dispositions légales en matière de droit de préemption des locataires. Le congé a été régulièrement notifié à chacun des destinataires par acte remis à l’étude.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 novembre 2024 adressée au gestionnaire du bien, l’avocat des époux [K] mettait en demeure les époux [B] de fournir les diagnostics réalisés par les propriétaires et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, dans un délai de huit jours afin de permettre à ses clients de se prononcer sur le prix de vente du bien immobilier.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 17 janvier 2025, Monsieur et Madame [K] ont assigné à comparaître Monsieur et Madame [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant, de voir :

« – Prononcer la nullité du congé pour vendre en date du 27 août 2024 pour prix excessif,

— En conséquence, Condamner Monsieur et madame [B], in solidum, à procéder à la rénovation du bien immobilier loué, classé actuellement en catégorie énergétique G afin qu’il puisse être habitable et louable, soit :

Travaux destinés à faire sortir les locaux du statut de passoire énergétique (notations F et G) évalués selon la méthode statistique du logiciel de diagnostic : – remplacer les portes par des menuiseries plus performantes,- remplacer les fenêtres par des fenêtres double vitrage à isolation renforcée,

— Isolation des murs par l’intérieur, après vérification de l’absence de traces d’humidité,

— Isolation des planchers sous chappe flottante après vérification de l’absence de trace d’humidité,

— Isolation des plafonds par l’extérieur

Travaux destinés à supprimer l’exposition (niveau – 3 rédhibitoire) constatée au Plomb :- Sont concernés les revêtements des 2/3 de l’appartement (murs et plafonds)

— Les surfaces en question n’étant pas planes, l’utilisation de moyens techniques automatisés ne pourra être que marginale

Installation électrique à refaire en intégralité conformément au dossier DDT qui fait état d’anomalies avérées pour quatre domaines parmi les six répertoriés règlementairement.- Ordonner la remise en état des lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, sauf cas d’autorisation administrative nécessaire,

— Condamner les mêmes et dans les mêmes conditions au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes et dans les mêmes conditions au paiement des entiers dépens »

A l’audience du 3 juillet 2025, les époux [K], représentés par leur avocat, soutiennent les termes de leur exploit introductif d’instance complété par leurs conclusions déposées à l’audience.

A cette audience, les époux [B], représentés par leur avocat, soutiennent leurs conclusions déposées à l’audience. A titre principal, ils exposent que le prix de vente du bien immobilier a été fixé au regard des travaux qu’ils avaient l’intention d’entreprendre dans l’appartement et que le congé notifié n’est pas frauduleux, le prix y mentionné étant un prix de vente après réalisation de ces travaux. Concernant les travaux à entreprendre pour améliorer la performance énergétique, ils exposent que les demandes formées par Monsieur et Madame [K] sont disproportionnées au regard du but recherché, qu’en tout état de cause, seul un professionnel pourrait les déterminer ; ils précisent qu’actuellement, aucune loi ni règlement n’a été posé de sorte que les époux [K] ne peuvent prétendre de manière aussi catégorique à bénéficier des travaux dont ils demandent la mise en œuvre. Ils sollicitent en conséquence de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

« – Rejeter purement et simplement l’ensemble des prétentions et des demandes formulées par Monsieur et madame [K],

— Par voie de conséquence, Déclarer valable le congé pour vendre délivré le 27 août 2024 à Monsieur et madame [K] à la requête de Monsieur et Madame [B],

— Dire et Juger que Monsieur et Madame [K] sont devenus occupants san droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4],

— Condamner Monsieur et madame [K] à libérer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir l’appartement situé [Adresse 3] à Saint-Germain-en-Laye,

— A défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai imparti, Ordonner leur expulsion et/ou celle de tous occupants de leur chef ainsi que de leurs biens et autoriser les propriétaires à les expulser des lieux en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer els réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sureté des loyers échus et des charges locatives,

— Condamner Monsieur et Madame [K] déchus de tout droit d’occupation à verser une indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 9-2 du contrat de bail, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— Condamner Monsieur et Madame [K] à laisser pénétrer dans l’appartement les agences immobilières mandatées par Monsieur et madame [B] sous astreinte de 50 euros par jour à compter d’un refus ou d’une absence à un rendez-vous qui aura été nécessairement fixé 5 jours à l’avance par l’agent immobilier,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [K] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [K] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 3.000 euros à titre de participation aux frais et honoraires irrépétibles exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [K] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du congé et de la présente assignation (article 699 du code de procédure civile) ».

L’affaire, appelée à l’audience du 3 juillet 2025 a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Le litige concerne un contrat de bail à usage d’habitation portant sur un immeuble sis [Adresse 3] à Saint-Germain-en-Laye.

Le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye est ainsi matériellement et territorialement compétent.

L’action est donc recevable.

II – SUR LE CONGÉ POUR VENTE NOTIFIÉ LE 27 AOÛT 2024

Selon les dispositions de l’article 15-II de la loi n°89 -462 du 6 juillet 1989 :

« II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vefte est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation. Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé. Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation. III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. V.- Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. En l’espèce, le congé notifié par les époux [B], propriétaires aux époux [K], locataire La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière. Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ».

En l’espèce, le congé notifié le 27 août 2024 par les époux [B], propriétaires, aux époux [K], locataires, reprend les formalités légales ci-dessus au regard du droit de préemption des locataires étant précisé que les dispositions susvisées n’exigent pas que les diagnostics techniques soient adressés en même temps que le congé, sous peine de nullité.

L’acte est donc régulier en la forme.

Toutefois, les époux [K] contestent la validité du congé au motif que le prix de 600.000 euros qui y est mentionné est dissuasif, la volonté des Bailleurs étant de vendre le bien afin de ne pas renouveler le bail à son échéance, ce dernier étant impropre à la location du fait de ses performances énergétiques en classe G.

Au soutien de leurs moyens, ils produisent les diagnostics techniques réalisés le 4 juillet 2024, préalablement à la délivrance du congé ; ces diagnostics concluent au fait que le logement est une passoire thermique et a fait l’objet d’un classement, au regard de sa performance énergétique et climatique en classe « G » ; ils concluent également à la présence de plomb.

Les époux [K] produisent encore aux débats un avis de l’agence « Côté Particulier » en date du 19 décembre 2024 fixant la valeur vénale du logement à une somme comprise entre 390.000 et 410.000 euros, soit un prix moyen de 5.479, 45 €/M2, et précisant que le logement nécessite une rénovation totale. Ils produisent encore un avis de mutation immobilière pour un appartement situé dans le même immeuble qui s’est vendu sur la base de 5.491,30 €/M2.

Ils soutiennent que le prix de vente fixé par le congé à la somme de 600.000 euros traduit la volonté des Bailleurs de les empêcher d’exercer leur droit de préemption et que ce prix correspond à la fourchette haute d’un bien rénové et répondant aux normes.

En réplique, les époux [B] exposent avoir mis en vente cet appartement en vue de leur retraite. Ils reconnaissent que le prix de 600.000 euros a été fixé sur la base d’un appartement rénové avec un Diagnostic de Performance Énergétique correct. Ils précisent que si les époux [K] avaient pris la peine de les contacter, ils auraient appris qu’ils n’avaient jamais eu l’intention de vendre le bien en l’état, mais qu’ils envisageaient d’y entreprendre d’importants travaux de rénovation en vue de sa vente et produisent un devis d’un montant de 77.716,11 euros TTC. Ils exposent encore que le prix a été fixé au regard des estimations consultables sur le site internet des sociétés SE LOGER, EFFICITY et MEILLEURS AGENTS donnant une estimation variant de 7.846 €/ME à 11.965 €/M2 ; ils en concluent que le prix de 600.000 euros soit 8.219 €/M2 est loin d’être excessif et que leur intention n’était pas de mettre fin au bail au moyen d’un congé frauduleux.

Il est constant que le propriétaire d’un bien immobilier est libre de fixer le prix de vente de son bien immobilier dans la mesure où ce prix reflète la valeur réelle du bien et n’est pas manifestement excessif, le prix ne devant pas avoir pour finalité de dissuader le locataire d’acquérir ni de faire échec à son droit de préemption.

En l’espèce, les époux [B] reconnaissent avoir mentionné, au sein du congé, un prix correspondant à une valeur vénale de marché après travaux de rénovation et de mise aux normes de la performance énergétique et climatique. Or, il leur appartenait de prévenir les locataires de leur intention de réaliser ces travaux, ce qu’ils n’ont pas fait, ni au moment de la délivrance du congé ni postérieurement à la mise en demeure que leur a adressé l’avocat des époux [K] en date du 21 novembre 2024.

Par ailleurs, il résulte des documents versés aux débats que la valeur vénale de l’appartement, en l’état, était comprise dans une fourchette de prix comprise entre 390.000 et 410.000 euros, soit un prix moyen de 5.479,45 €/M2, selon avis de l’agence immobilière Coté Particuliers en date du 19 décembre 2024 ; cette estimation est confirmée par l’avis de mutation immobilière produit aux débats, en date 2 août 2023 pour un appartement situé dans le même immeuble qui s’est vendu sur la base de 5.491,30 €/M2.

Le congé fait état d’un prix de 600.000 euros, soit un prix de 8.219,17 €/M2, pour un appartement d’une surface de 73 M2, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et frappé d’un classement G qui impacte nécessairement sa valeur vénale et la possibilité de trouver un acquéreur à un prix aussi élevé.

De surcroît, les époux [B] ne justifient d’aucune diligence sérieuse pour vendre le bien dont s’agit à un tiers au prix proposé dans le congé par le biais d’un mandat qui aurait été confié à des agences immobilières ou de publicité par parution d’annonces.

Ce prix de 8.219,17 €/M2 excède de manière significative la valeur vénale du bien, en l’état, puisqu’elle est supérieure de 50 % au prix de marché.

Ce prix constitue une offre volontairement dissuasive, rendant impossible l’exercice effectif du droit de préemption du locataire.

Les époux [K] rapportent donc la preuve d’un prix dissuasif qui, conjugué à l’absence totale d’information des Bailleurs quant au fait que ce prix correspondait à un bien rénové et mis aux normes au regard de sa performance énergétique et climatique et à l’absence de recherche d’un tiers qui aurait pu se porter acquéreur, révèle le caractère frauduleux du congé.

En conséquence, le congé notifié le 27 août 2024 par les époux [B] aux époux [K] sera déclaré nul et de nul effet.

III – AVANT DIRE DROIT, SUR LA DÉSIGNATION D’UN EXPERT JUDICIAIRE

Selon les dispositions de l’article 6 de la Loi n°89-42 du 6 juillet 1989 modifié par la loi no 2021-1104 du 22 août 2021 « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D (…) Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Selon les dispositions de l’article 20-1 de cette même loi, modifié par la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019  : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal ».

En vertu des articles 143, 144 et 145 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Il résulte des dispositions susvisées que depuis le 1er janvier 2025, le classement énergétique d’un logement a une incidence directe sur la qualification de ce logement comme « décent » et donc sur la possibilité de le louer ou de maintenir un bail en cours.

En l’espèce, le logement actuellement loué aux époux [K], dont le diagnostic de performance énergétique est classé G, n’est plus considéré comme décent et ne répond plus aux exigences minimales de sécurité, de santé et de performance énergétique qui conditionnent la possibilité de le louer légalement depuis le 1er janvier 2025. Par ailleurs, le maintien dans les lieux des locataires suppose la réalisation d’un certain nombre de travaux réhabilitant le logement en logement décent.

Les époux [K] sollicitent la condamnation de Monsieur et Madame [B] à faire procéder aux travaux de rénovation et de mise aux normes des diagnostics de performance énergétique.

Les époux [B] contestent la nature des travaux sollicités les jugeant manifestement disproportionnés au regard de l’objectif de diminuer la consommation énergétique du logement, précisant que seul un professionnel pourrait les déterminer et qu’il n’existe aucune loi ni aucun règlement fixant la nature de ces travaux.

Une mesure d’instruction apparaît nécessaire à la solution du litige afin de déterminer avec précision la nature des travaux de mise aux normes du logement pour le rétablir en logement décent, avoir les éléments suffisants pour déterminer les travaux de remise en état à entreprendre, et éventuellement évaluer les troubles de jouissance des consorts [K].

Il convient donc, avant dire droit, de désigner un expert judiciaire, aux frais avancés des de Monsieur et Madame [K], selon la mission précisée au dispositif.

IV – SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Les dépens et la demande au titre des frais irrépétibles seront réservés.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par jugement contradictoire avant dire droit, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— DÉCLARE recevable Monsieur et Madame [K] en leur action ;

— DIT ET JUGE que le congé pour vente délivré le 27 août 2024 par Monsieur et Madame [B] à Monsieur et Madame [K], concernant le logement sis à [Adresse 3], est entaché de nullité ;

— ANNULE en conséquence le congé pour vente délivré le 27 août 2024 ;

— DIT que le bail se trouve reconduit à ses conditions antérieures ;

— AVANT DIRE-DROIT, concernant les demandes de travaux :

— ORDONNE une mesure d’expertise ayant pour objet de déterminer la nature, l’étendue et le coût prévisionnel des travaux nécessaires pour améliorer le classement du diagnostic de performance énergétique du bien immobilier sis [Adresse 3], actuellement classé G, afin d’atteindre au minimum la classe F et DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [N] [A],

[Adresse 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 6]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— Se rendre sur les lieux sis à [Adresse 3], dans le logement occupé par Monsieur et Madame [K], après y avoir régulièrement convoqué les parties et connaissance prise des documents et pièces par elles produites, et notamment de l’ensemble des diagnostics, plans et documents techniques relatifs au bien,

— Décrire et Dresser un état des lieux de la performance énergétique actuelle du bien,

— Établir la liste détaillée des travaux nécessaires pour permettre le passage du DPE de la classe G à la classe F au minimum et ce afin d’améliorer le DPE, dans le respect des obligations légales les plus récentes,

— Évaluer le coût estimatif de ces travaux,

— Préciser les incidences éventuelles sur les parties communes ou privatives, s’il s’agit d’un bien en copropriété,

— Indiquer les éventuelles difficultés ou contraintes techniques ou réglementaires,

— Fournir tout renseignement de fait permettant au Tribunal de statuer sur les travaux à exécuter, sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties,

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à permettre le passage du DPE G au DPD F, à minima et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût des travaux,

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des travaux à entreprendre, notamment le préjudice de jouissance subi pouvant résulter des travaux de remise en état,

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— DIT que pour procéder à sa mission I 'Expert devra :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, 1'actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— En les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

— En fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

— En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;

— Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— Rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

— FIXE à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur et Madame [K] à la régie du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye au plus tard le 20 décembre 2025 ;

— DIT que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

— DIT que le magistrat chargé du contrôle des expertises assurera le suivi des opérations d’expertise et statuera sur tous les indicents ;

— DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

— DIT que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

— DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye (service civil) avant le 20 mai 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge qui a ordonné la mesure d’instruction ;

— RÉSERVE, dans l’attente du dépôt du rapport, l’ensemble des demandes ;

— RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoiries du 11 juin 2026 à 9h30 ;

— RÉSERVE les dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 2 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire