TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00471

N° Portalis DB2I-W-B7J-C4SY

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

Etablissement public DEUX FLEUVES [K] [O] (EX OPAC DU [K])

C/

[H] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance de madame la première présidente de la cour d’appel de Lyon n°2025/DMP-27, assisté d’Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’établissement public DEUX FLEUVES [K] [O] (EX OPAC DU [K]), dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par M^e Laure POUTARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – 964.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 7 mai 2024, L’OPAC du [K], devenu DEUX FLEUVES [K] [O] a donné à bail à Monsieur [H] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 303,12 euros.

En présence de loyers impayés , DEUX FLEUVES [K] [O] a fait signifier le 23 décembre 2024 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2365,66 euros à Monsieur [H] [V] pour un montant en principal de 2 175,21 euros.

Le 11 décembre 2024, DEUX FLEUVES [K] [O] a préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

DEUX FLEUVES [K] [O] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [V] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et la force publique ;condamner Monsieur [H] [V] et à payer la somme de 2 923,08 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal, outre actualisation à l’audience ;condamner Monsieur [H] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu’à l’entière libération des lieux ; condamner Monsieur [H] [V] à payer la somme de 200 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [H] [V] aux entiers dépens.

DEUX FLEUVES [K] [O] a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 25 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience initiale du 9 septembre 2025, et renvoyée pour permettre au locataire de comparaître et de justifier de la reprise du paiement du loyer en cours.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, DEUX FLEUVES [K] [O], régulièrement représenté, actualise l’arriéré locatif à la somme de 5 398,66 euros au 9 janvier 2026, indique que le locataire n’a pas réglé le solde du loyer courant et maintient l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Monsieur [H] [V] déclare reconnaître sa dette. Il explique ne pas avoir perçu d’APL à la suite d’une erreur administrative pendant plus d’un an, et désormais bénéficier d’APL à hauteur de 100 euros par mois, précisant avoir rendez-vous avec une nouvelle assistante sociale. En ce qui concerne sa situation, il explique être retraité et percevoir une retraite limitée. Il précise être à la recherche d’un emploi complémentaire pour améliorer sa situation. Il indique ne pas être à jour du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, DEUX FLEUVES [K] [O] justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du [K] le 25 mars 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience initiale prévue le 9 septembre 2025.

DEUX FLEUVES [K] [O] justifie également avoir saisi la CCAPEX le 10 décembre 2024, soit au moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 19 mars 2025.

En conséquence, l’action de DEUX FLEUVES [K] [O] en résiliation du contrat de bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 23 décembre 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré le 23 décembre 2024 à Monsieur [H] [V] pour un arriéré de loyers vérifié de 2 175,21 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [H] [V] n’ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 février 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 23 février 2025, Monsieur [H] [V] est donc redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de plein droit par Monsieur [H] [V] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En conséquence, Monsieur [H] [V] sera condamné à payer à DEUX FLEUVES [K] [O], à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, DEUX FLEUVES [K] [O] produit à l’audience du 13 janvier 2026 un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 5 398,66 euros au titre des loyers échus.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Monsieur [H] [V] sera condamné à payer à DEUX FLEUVES [K] [O] la somme de 5 398,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées par le bailleur et notamment du décompte actualisé avant l’audience que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été réglé ou pas réglé en totalité par Monsieur [H] [V]. La première des conditions visées à l’article précité n’est ainsi pas remplie.

En outre, au regard de l’importance de la dette locative, il n’apparaît pas que le locataire soit en mesure de parvenir au règlement de sa dette dans le délai de 36 mois.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [V] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire."

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [V] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [H] [V] sera condamné à payer à DEUX FLEUVES [K] [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de DEUX FLEUVES [K] [O] en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre DEUX FLEUVES [K] [O], d’une part, et Monsieur [H] [V] d’autre part à la date du 7 mai 2024, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant le logement situé [Adresse 5] ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre DEUX FLEUVES [K] [O], d’une part et Monsieur [H] [V] d’autre part à partir du 23 février 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 23 février 2025, date de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à [Localité 3] [O], la somme de 5 398,66 euros, au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charges, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [V] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, DEUX FLEUVES [K] [O], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, "les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à DEUX FLEUVES [K] [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé, et signé par Nathan ALLIX, vice-président placé, et Monsieur Olivier VITTAZ, greffier, et remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties le 10 mars 2026.

Le Greffier, Le Président,