N° RG 24/01299 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NNXX

Minute N° 2025/

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

du 20 Mars 2025

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[V], [C] [Y]

[T], [F] [Y]

C/

[K] [R], [S] [Y]

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copie exécutoire délivrée le 20/03/2025 à :

— Maître Laurence LEROUX-LEDUC de la SARL LEROUX-LEDUC AVOCAT – 165

copie certifiée conforme délivrée le 20/03/2025 à :

— M^e Antoine FEREZOU – 298

— Dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 12]-Atlantique)

_________________________________________

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON lors des débats et Audrey DELOURME lors du prononcé

DÉBATS à l’audience publique du 27 Février 2025

PRONONCÉ fixé au 20 Mars 2025

Jugement contradictoire, mis à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [V], [C] [Y],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Laurence LEROUX-LEDUC de la SARL LEROUX-LEDUC AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

Madame [T], [F] [Y],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Laurence LEROUX-LEDUC de la SARL LEROUX-LEDUC AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Madame [K] [R], [S] [Y],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 24/01299 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NNXX du 20 Mars 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 17 janvier 1983 par Me [G] [X], notaire associé à [Localité 8], les époux [E] [Y] et [M] [U] épouse [Y], et leurs enfants, M. [J] [Y], M. [W] [Y], Mme [K] [Y] ont fait l’acquisition en indivision respectivement pour 2/8, 1/8, 2/8, 2/8 et 1/8 d’une maison d’habitation avec des terrains située [Adresse 11] à [Localité 9].

Au décès de M. [J] [Y] le [Date décès 5] 1999, ses parts dans l’indivision ont été dévolues à ses enfants, M. [V] [Y] et Mme [T] [Y].

Selon actes reçus le 2 mars 2004 par Me [H] [D], notaire associé à [Localité 14], d’une part les époux [E] et [M] [Y] ont fait donation à Mme [K] [Y] épouse [L] de leurs droits indivis dans la maison et d’autre part M. [W] [Y] a vendu sa part dans cette maison à sa sœur, Mme [K] [Y] épouse [L].

Soutenant que leur tante occupe le bien indivis et n’a pas donné suite à leurs demandes amiables, M. [V] [Y] et Mme [T] [Y] ont fait assigner Mme [K] [Y] selon la procédure accélérée au fond par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024 afin de solliciter, au visa des articles 815-9, 815-11 du code civil et 700 du code de procédure civile, la fixation de l’indemnité d’occupation de la maison à 1 080 € et la condamnation de la défenderesse à payer :

— une somme de 8 100 € de provision à chacun correspondant à l’occupation privative du bien indivis de novembre 2019 à novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure du 9 novembre 2024,

— une somme de 135 € à chacun à titre de provision sur l’occupation du bien indivis à compter de décembre 2024,

— la somme de 1 000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, par lesquelles ils maintiennent leurs prétentions initiales sauf à solliciter la revalorisation annuelle de l’indemnité d’occupation en fonction de l’indice de référence des loyers, à réclamer subsidiairement la condamnation de la défenderesse à verser l’indemnité d’occupation de 1 080 € sur un compte indivis ouvert à cet effet par eux et à porter à 1 500 € les montants réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, M. [V] [Y] et Mme [T] [Y] font valoir que :

— il ressort des pièces produites que la défenderesse dispose de la jouissance exclusive du bien indivis depuis 2018 ou 2019, après l’avoir mis en location et avoir autorisé sa fille à l’occuper de 2010 à 2014,

— du fait de la prescription quinquennale, ils ont limité leur réclamation à la dernière période depuis novembre 2019,

— la défenderesse ne peut se prévaloir d’une renonciation de leur part, alors qu’ils ont réclamé des comptes dès 2007 et qu’ils règlent des impôts fonciers dans la proportion de leurs droits,

— s’ils n’ont rien réclamé, c’est en raison des liens familiaux et leur âge,

— les dépenses effectuées par un indivisaire sont sans incidence sur le montant de l’indemnité d’occupation,

— l’agence qui a fait l’évaluation du bien est celle à qui Mme [K] [Y] avait exprimé son souhait de vendre le bien dans un premier temps,

— la valeur locative est cohérente avec le loyer qui était perçu auparavant,

— l’estimation produite en défense n’est pas sérieuse,

— les travaux à envisager ne font pas l’objet de devis et la valeur locative ne peut être dévaluée en fonction du diagnostic performance énergétique,

— au vu de la jurisprudence rendue sur le fondement de l’article 815-11 du code civil, ils sont recevables à réclamer leur part d’indemnité d’occupation,

— les factures invoquées sont antérieures à la période visée et concernent pour certaines l’entretien de la maison supporté par les parents ou la fille de l’intéressée et la demande de remboursement est prescrite, étant souligné que Mme [K] [Y] a perçu pour une somme estimée à 93 000 € de loyers,

— si Mme [A] [Y], fille d'[K] [Y] a pu réaliser des travaux, leur coût est compensé par l’absence de loyer versé,

— les conditions légales de la compensation ne sont pas réunies,

— Mme [K] [Y] a présenté sa situation financière de manière inexacte et manque de transparence sur sa situation patrimoniale, alors qu’elle a fait des donations en même temps qu’elle prétend être en difficulté.

Mme [K] [Y] conclut au débouté des demandeurs, à la fixation de l’indemnité d’occupation à 80 € pour chacun des demandeurs à compter de décembre 2024, subsidiairement à la compensation de l’indemnité d’occupation avec les charges avancées, très subsidiairement à l’octroi de délais sur 24 mois et à la condamnation de ses adversaires au paiement d’une somme de 1 500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en répliquant que :

— l’indemnité d’occupation n’est pas due aux co-indivisaires, mais à l’indivision,

— les demandeurs ont renoncé tacitement à toute indemnité d’occupation, dès lors qu’ils n’ont fait aucune démarche entre 1999 et 2007 et se sont bornés à réclamer des comptes d’indivision,

— ce n’est que par suite de son refus de leur vendre ses parts, qu’ils ont réclamé une indemnité d’occupation,

— l’abstention prolongée et constante de toute réclamation vaut renonciation tacite à réclamer une indemnité d’occupation,

— subsidiairement, l’indemnité d’occupation doit être ajustée à partir de la valeur locative,

— l’estimation faite par une agence est contestée, notamment compte tenu de la consommation énergétique du bien et des travaux à prévoir,

— elle justifie de dépenses engagées dans l’intérêt de l’indivision, dont le montant est supérieur à l’indemnité d’occupation sur la période concernée,

— selon un conseiller en immobilier, la valeur du bien est estimée à 385 000 € et son loyer à 800 € par mois, de sorte qu’après abattement de 20 %, l’indemnité d’occupation peut être fixée à 80 € par mois à verser à chacun des demandeurs,

— les estimations des agents sont cohérentes, si l’ont tient compte des travaux d’économie d’énergie à réaliser,

— elle présente sa situation financière pour justifier sa demande de délais de paiement dans le cadre de l’article 1343-5 du code civil, étant souligné que sur le montant perçu de la S.C.I. [10], elle a réalisé des donations pour remercier sa fille, [A] [Y], des travaux qu’elle a effectués dans la maison.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation :

Selon le deuxième alinéa de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité, étant précisé que par application de la fin du premier alinéa du même article, c’est au président du tribunal de régler à titre provisoire l’exercice des droits de jouir et user du bien indivis en cas de désaccord.

Il n’est pas contesté que Mme [K] [Y] occupe le bien indivis à titre privatif, de sorte qu’elle doit régler une indemnité d’occupation, au moins à compter de la demande.

Les demandeurs produisent une évaluation de l’agence [13] du 24 mai 2024 qui estime la valeur locative entre 1 200 et 1 500 € par mois et la défenderesse celle de l’agence [7] qui estime la valeur locative entre 1 200 et 1 500 € par mois si des travaux sont réalisés et entre 700 et 900 € par mois dans l’état actuel du bien.

Un contrat de bail du 16 août 2005 permet de constater que le bien était alors loué 1 200 € par mois.

L’état du bien ne s’est pas amélioré depuis cette date et surtout la chaudière, dont l’installation remonte à 2002, était quasiment neuve, alors qu’elle contribue désormais à un classement du bien en E, ce qui influe négativement sur la valeur locative. L’importance des travaux à réaliser pour justifier une diminution considérable de la valeur locative n’est cependant pas établie alors que l’occupante affirme avoir effectué des travaux d’entretien, de même que sa fille.

Il convient en conséquence de fixer la valeur locative à 1 200 € par mois en considérant que l’inflation générale des loyers depuis 2005 a été compensée par la baisse de valeur résultant de la vétusté de la chaudière.

L’indemnité d’occupation, tenant compte d’un abattement pour précarité de l’occupation retenu d’un commun accord des parties à hauteur de 20 %, sera donc fixée à 960 € par mois.

S’agissant d’une indemnité d’occupation, le principe d’une indexation annuelle n’est pas établi, d’autant plus que celle-ci dépend de l’état du bien qui nécessiterait des travaux, au moins sur la chaudière pour envisager sa réévaluation annuelle.

Le texte de l’article 815-9 du code civil autorise non seulement la fixation d’une indemnité d’occupation au bénéfice de l’indivision, mais également des mesures provisoires d’organisation de la jouissance du bien entre les indivisaires, de sorte que la répartition de l’indemnité d’occupation entre les indivisaires est possible.

Les demandeurs précisent, sans être contredits, contribuer au paiement de la taxe foncière.

Il convient donc de fixer à 1/8 de 960 € la somme que Mme [K] [Y] devra verser à chacun des demandeurs à compter de l’assignation du 29 novembre 2024, soit 120 € chacun.

Sur la demande de répartition des bénéfices de l’indivision :

La demande de paiement des indemnités d’occupation depuis 2019 s’analyse comme une demande de répartition des bénéfices, au sens des trois premiers alinéas de l’article 815-11 du code civil.

La défenderesse soutient que les demandeurs ont renoncé à réclamer l’indemnité d’occupation pour cette période.

La renonciation à un droit ne se présume pas.

Cependant en l’espèce, par un courrier du 16 novembre 2007, l’avocat des demandeurs exposait clairement que ses clients déploraient la prise en main de la gestion du bien indivis par leur tante, réclamaient des comptes pour la période 1999 à 2007 avec répartition des bénéfices, et annonçait une action en partage à défaut de réponse.

C’est donc en pleine connaissance de leurs droits que les demandeurs ont non seulement laissé écouler la prescription au sujet de ces prétentions, mais en plus n’ont plus rien réclamé jusqu’en 2024, alors même que des échanges de messages de 2023 démontrent que neveux et tante entretenaient des relations dans le but de parvenir à des accords sur l’indivision, sans évoquer la moindre réclamation au sujet de l’occupation du bien ni celui des bénéfices retirés de sa gestion.

C’est seulement dans une lettre du 29 avril 2024 que les demandeurs ont commencé à évoquer le versement d’une indemnité d’occupation et à réclamer une somme de 350 € par mois.

Il en résulte que la part annuelle des bénéfices pouvant être réclamée sur le fondement de l’article 815-11 du code civil ne pourra intervenir qu’à compter du 29 avril 2025 pour la période annuelle écoulée depuis le 29 avril 2024, toute demande antérieure étant manifestement frappée d’une renonciation résultant de l’absence de toute réclamation en connaissance de cause pendant la période de 2007 à 2024.

La demande sera donc rejetée en l’état.

Sur les frais :

Etant la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [Y] devra supporter la charge des dépens.

Il est équitable de ne fixer aucune indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le premier vice-président, statuant selon la procédure accélérée au fond publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe l’indemnité d’occupation due par Mme [K] [Y] depuis le 29 avril 2024 à 960 € par mois,

Condamne Mme [K] [Y] à payer à M. [V] [Y] et Mme [T] [Y] une somme de 120,00 € par mois chacun à compter du 29 novembre 2024 au titre des indemnités d’occupation,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamne Mme [K] [Y] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Audrey DELOURME Pierre GRAMAIZE