TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 16 Décembre 2025

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 25/00237 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EVAH

72Z Autres demandes relatives à la copropriété

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 10] pris en la personne de PYREN’IMMO, son Syndic en exercice, Société par Actions Simplifiées, immatriculée au R.C.S. de [Localité 13] sous le numéro B 843 954 77, dont le siège social est à [Adresse 7] pris en son établissement secondaire sis à [Adresse 14] ([Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. INFINI

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Didier SANS, avocat au barreau de TARBES

***

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 02 Décembre 2025 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée de Monsieur LAHRICHI Soufiane, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 16 Décembre 2025 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI INFINI est propriétaire de deux locaux commerciaux constituant les lot n°7 et n°8, et d’une cave constituant les lots n°1 et n°2, situés au sein de la Résidence [8], [Adresse 3] TARBES (65000).

Le compteur d’eau général de la copropriété se trouve dans la cave appartenant à la SCI INFINI.

Un litige existe entre la SCI INFINI et le syndicat de copropriétaires de la Résidence [8] au sujet du déplacement du compteur d’eau général, objet de la présente instance.

En parallèle de la présente affaire, une procédure judiciaire a été engagée le 1er octobre 2025 par le syndicat de copropriétaires à l’égard de la SCI INFINI pour le recouvrement de charges de copropriété impayées, et notamment de l’eau. Le principal de la dette a été réglé le 21 octobre 2025 par la SCI INFINI.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 20 octobre 2025, le conseil du [Adresse 12] a adressé une mise en demeure à la SCI INFINI afin d’obtenir l’accès à sa cave le mercredi 22 octobre 2025 au matin et de permettre aux services de la Communauté d’Agglomération [Localité 13]-Lourdes-Pyrénées (CATLP) de voir les lieux. Selon le syndicat, cette intervention aurait permis de déterminer les travaux à réaliser pour le déplacement du compteur d’eau général et de vérifier si ce dernier fonctionnait normalement ou non, et ce afin d’expliquer les coupures d’eau intempestives.

A ce jour le compteur n’a pas été déplacé.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, le [Adresse 12] a fait assigner d’heure à heure la SCI INFINI devant le juge des référés.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 2 décembre 2025, le [Adresse 12] demande au juge des référés de bien vouloir :

Ordonner à la SCI INFINI de donner accès à sa cave dès qu’elle sera avisée de la date d’intervention de la CATLP pour permettre la réalisation des travaux de déplacement du compteur d’eau principal de la copropriété et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, faute de ce faire, Condamner la SCI INFINI, lors de toute nouvelle coupure de son fait et dûment constatée, à rétablir la distribution d’eau au sein de la résidence [8] sous astreinte de 500 € par jour de retard, Condamner la SCI INFINI à titre de provision sur son préjudice subi, à lui payer la somme de 3000 €, Débouter la SCI INFINI de sa demande de dommages et intérêts, Débouter la SCI INFINI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI INFINI à la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le [Adresse 11] indique que la facturation de la consommation d’eau à la SCI INFINI est purement estimative dans la mesure où le compteur d’eau principal de la copropriété se trouve dans la cave de la défenderesse, à laquelle cette dernière n’a jamais voulu donner l’accès. Le syndicat précise que s’il s’est engagé à abandonner la procédure en cours concernant le paiement des charges de copropriété par la SCI INFINI, il ne s’agissait que de la demande principale en paiement et de la demande de dommages et intérêts mais en aucun cas de la demande de condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Le [Adresse 11] expose que depuis la délivrance de l’assignation dans l’affaire parallèle relative au paiement des charges de copropriété, des coupures d’eau ont régulièrement eu lieu, privant l’ensemble des occupants de la copropriété, à savoir le 6 octobre 2025 toute la journée, le soir du 15 octobre 2025 jusqu’à la fin de journée du 16 octobre 2025, et du 20 au 23 octobre 2025 inclus. Le syndicat soutient que ces coupures d’eau générale ne peuvent être des coupures momentanées comme l’affirme la défenderesse, chaque copropriétaire disposant d’un compteur individuel d’eau et par conséquent de la possibilité de couper directement l’eau sans impacter l’ensemble des autres occupants.

Par ailleurs, le syndicat dément la volonté alléguée par la SCI INFINI de laisser l’accès à sa cave. Le syndicat explique que la SCI INFINI exige de connaître l’entreprise qui interviendra pour le déplacement du compteur alors que c’est la CATLP qui gère l’eau sur l’ensemble du département, et affirme qu’il n’a jamais été question de l’intervention d’une quelconque entreprise.

En outre, le syndicat expose que si la SCI a donné accès à sa cave le 3 novembre 2025, la CATLP doit toutefois procéder à de nouvelles interventions afin de déplacer le compteur d’eau général de la copropriété. Le syndicat ajoute ne disposer d’aucune garantie quant à ce nouvel accès, et soutient que la gérante de la SCI INFINI a confirmé elle-même avoir procédé à la coupure d’eau générale de la copropriété. Le syndicat estime ainsi subi un trouble de jouissance au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et sollicite que soit ordonné à la SCI INFINI de donner accès à sa cave dès qu’elle sera avisée de la date d’intervention de la CATLP. Il demande en outre que la SCI INFINI soit condamnée à rétablir la distribution d’eau au sein de la Résidence [8] sous astreinte de 500 € par jour de retard lors de toute nouvelle coupure de son fait et dûment constatée. Le syndicat soutient que la SCI INFINI, en refusant de donner accès à sa cave et au compteur général d’eau, prive ainsi les occupants de la résidence [8] d’eau courante engendrant ainsi des problèmes d’hygiène quotidienne, et ne lui permet pas de déterminer la cause des coupures intempestives et d’y remédier. Le syndicat précise que les discussions à ce titre durent depuis le 7 septembre 2025, et sollicite que la SCI INFINI soit condamnée à lui régler la somme de 3000 € à titre de provision sur son préjudice.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 2 décembre 2025, la SCI INFINI demande au juge des référés de bien vouloir :

Dire et juger que la sommation de communiquer de la SCI INFINI est nécessaire et utile aux débats, Débouter le [Adresse 12] de ses demandes, fins et conclusions, S’entendre déclarer recevable et fondée sa demande reconventionnelle et lui allouer une indemnité provisionnelle de 1000 €,Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI INFINI soutient qu’elle ne s’est jamais opposée à ce qu’un représentant de la CATLP intervienne afin de déplacer le compteur d’eau général de la copropriété se trouvant dans sa cave. Elle verse à ce titre un courrier émanant du syndic PYREN’IMMO du 24 octobre 2025 prévoyant un déplacement sur les lieux le 3 novembre 2025, soit la veille de l’audience de référé initialement fixée, en sa présence et en présence d’un représentant de la CATLP et de M. [S], gestionnaire de la copropriété.

Par ailleurs, la SCI INFINI expose être dans l’attente des coordonnées de l’entreprise devant intervenir, et avoir été contrainte de délivrer une sommation au requérant d’avoir à lui communiquer lesdites coordonnées.

D’autre part, la SCI INFINI fait valoir que c’est le défaut de diligence de M. [S] qui est à l’origine du retard de l’intervention des travaux de déplacement du compteur, et soutient avoir sollicité M. [S] depuis le 02 octobre 2025.

En outre, la SCI INFINI produit l’ensemble des mails échangés entre les parties démontrant selon elle qu’elle a sollicité des explications quant aux charges liées à l’eau. Elle explique qu’il existe une procédure parallèle à la présente affaire dans laquelle elle est poursuivie par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] concernant le recouvrement des charges de copropriété pour une somme de 5204,15 €. Elle ajoute que les coupures d’eau relatées par le requérant n’ont en réalité eu lieu qu’une seule fois, à l’initiative d’ENGIE SOLUTIONS suite au dégât des eaux constaté dans les sanitaires du sous-sol. Elle précise qu’ENGIE SOLUTIONS atteste que seul le compteur individuel du local commercial a été fermé et que le compteur général de l’immeuble n’a jamais été manipulé. La SCI INFINI sollicite ainsi le paiement d’une provision de 1000 € à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive de la part du requérant.

MOTIFS

Il ne sera répondu qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, à l’exclusion notamment des demandes de « dire et juger », « s’entendre déclarer » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.

1. Sur l’accès à la cave de la SCI INFINI

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés peut intervenir sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile sans subordonner sa décision à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée.

Les mesures conservatoires ou de remise en état prises par le juge des référés pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite sont décidées même s’il existe une incertitude sur le fond du droit.

Le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes du I et du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

En l’espèce, la SCI INFINI indique ne pas être opposée à l’ouverture de sa cave aux fins de déplacement du compteur d’eau générale de la Résidence [8], et soutient que le retard des travaux de déplacement dudit compteur est lié à la carence de M. [S], gestionnaire du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, il résulte des éléments versés aux débats, et notamment du mail de M. [T] du 5 septembre 2025, que le syndicat des copropriétaires a sollicité auprès de la défenderesse l’accès à sa cave plusieurs semaines avant la délivrance de l’assignation de la présente instance.

Par ailleurs, l’ensemble des mails échangés entre les parties au mois d’octobre 2025 et produits par le requérant démontrent que c’est bien la CATLP qui doit intervenir aux fins de déplacement du compteur situé dans la cave de la SCI INFINI, et non une entreprise tierce telle qu’allégué par la défenderesse, de sorte qu’aucune sommation de communiquer ne saurait être exigée par la SCI INFINI quant aux coordonnées d’une telle entreprise en amont de l’ouverture de sa cave.

D’autre part, les attestations émanant de M. [I] [N] et de Mme [X] [M], ainsi que le mail de cette dernière du 22 octobre 2025 démontrent que des coupures d’eau ont bien impacté différents copropriétaires de la Résidence [Localité 9] le 6 octobre, et du 15 au 16 octobre 2025. En outre, le mail adressé par M. [S], gestionnaire du syndicat, le 16 octobre 2025 confirme que plusieurs résidents ont subi une coupure d’eau à cette date. Il apparaît par conséquent indispensable pour la santé, la sécurité et l’hygiène des occupants de la Résidence [Localité 9], que le syndicat puisse accéder au compteur d’eau général de l’immeuble afin de pouvoir rétablir l’eau courante si de telles coupures venaient à se reproduire.

Au surplus, les échanges produits aux débats démontrent que la procédure actuellement en cours concernant le règlement par la SCI INFINI de ses charges de copropriété impayées a été diligentée en raison de l’absence de paiement par la SCI INFINI de ses charges de copropriété depuis 2023. En conséquence, si la SCI INFINI semble avoir réglé le principal de sa dette, s’élevant à 5204,15 €, elle ne saurait toutefois invoquer sa propre turpitude au soutien de ses demandes en faisant valoir le fait qu’une procédure parallèle à la présente instance est en cours.

Enfin, la teneur des mails envoyés par Mme [E], gérante de la SCI INFINI, laissent penser que cette dernière tente de conditionner tour à tour l’accès à sa cave à la rétrocession des frais de relance de ses impayés et à l’abandon par le syndicat de la procédure diligentée contre elle concernant le règlement de ses charges de copropriété impayées (mail du 02 octobre), puis finalement à la communication des coordonnées de l’entreprise devant intervenir pour le déplacement du compteur, aucune entreprise n’ayant pourtant vocation à réaliser les travaux en l’espèce, seule l’intervention de la CATLP étant prévue.

L’ensemble de ces éléments démontrent que l’absence de mise à disposition de sa cave par la SCI INFINI afin que le syndicat puisse procéder au déplacement du compteur d’eau général de la copropriété et à la détermination des causes à l’origine des coupures d’eau dans la résidence [8], cause un trouble manifestement illicite au requérant.

Ainsi, il convient de faire cesser ce trouble en enjoignant à la SCI INFINI de donner l’accès à sa cave, à la condition d’être prévenue du jour et de l’heure de l’intervention au moins huit jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce afin de permettre la réalisation des travaux de déplacement du compteur d’eau principal de la copropriété. Cette injonction sera assortie d’une astreinte de 300 € par infraction constatée.

2. Sur le rétablissement de l’eau lors de toute nouvelle coupure, sous astreinte de 500 € par jour

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, le [Adresse 12] soutient que les différentes coupures d’eau de l’immeuble ont été réalisées par la SCI INFINI, ce que cette dernière conteste.

Les éléments versés aux débats ne permettent pas de démontrer que la SCI INFINI aurait volontairement procédé à des coupures d’eau le 6 octobre, et du 15 au 16 octobre, en manipulant le compteur d’eau général de la Résidence [8]. En outre, ENGIE SOLUTION, dans son courrier en date du 31 octobre 2025, atteste être intervenu sur le compteur d’eau individuel du local commercial de la SCI INFINI le 20 octobre 2025 suite à un dégât des eaux, et avoir fermé temporairement l’alimentation en eau du local. Cet élément vient ainsi au soutien de la SCI INFINI concernant le fait qu’elle n’aurait pas procédé elle-même à cette coupure.

De plus, la demande de condamnation de la SCI INFINI, formée par le syndicat, à rétablir la fourniture de l’eau lors de toute nouvelle coupure sous astreinte est difficilement applicable dans la mesure où elle vise une situation hypothétique et un trouble futur. En effet, aucune coupure d’eau qui serait en cours n’est alléguée par le syndicat des copropriétaires au présent stade de la procédure, et l’absence de toute coupure volontaire de l’eau par la SCI INFINI résulte de la simple application des règles en matière de voisinage.

Cette prétention excède dès lors les pouvoirs du juge des référés, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

3. Sur la demande de provision à hauteur de 3000 € formée par le [Adresse 11] à valoir sur son préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non contestable de la dette alléguée.

La preuve de l’obligation, en son principe, c’est à dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur pourra à l’inverse s’exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d’affecter l’un ou plusieurs de ces éléments. Il est rappelé que la contestation est réputée sérieuse lorsqu’un débat au fond du litige est nécessaire pour la trancher.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] démontre que la SCI INFINI n’a pas permis à la CATLP d’accéder à sa cave aux fins de déplacement du compteur d’eau général, bien qu’une réunion ait eu lieu sur site le 23 novembre 2025, le syndicat ne produit cependant aucun élément permettant de chiffrer de manière non contestable le préjudice subi.

Ainsi, si l’existence de l’obligation alléguée est incontestable, aucun montant non contestable ne saurait être déterminé à ce stade de la procédure.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par le syndicat.

4. Sur la demande de provision à hauteur de 1000 € formée par la SCI INFINI au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

En l’espèce, la SCI INFINI affirme ne pas s’opposer dans ses écritures à l’ouverture de sa cave afin que le syndicat des copropriétaires puisse y accéder sans toutefois avoir permis à ce dernier de procéder effectivement au déplacement du compteur d’eau, de sorte que l’action du syndicat des copropriétaires, qui tendait à voir prononcer des mesures de nature à mettre un terme au trouble manifestement illicite découlant de l’impossibilité pour lui d’accéder au compteur d’eau général de la Résidence [8] afin de le déplacer et d’identifier l’origine des coupures d’eau alléguées, ne revêt pas de caractère abusif.

En conséquence, la SCI INFINI qui ne démontre pas l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice,

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’attitude de la SCI INFINI, empêchant le syndicat de faire procéder au déplacement du compteur et à l’analyse des coupures d’eau en posant différentes conditions au fil du temps, justifie de mettre à la charge de la défenderesse une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles. La SCI INFINI sera par conséquent déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge de la SCI INFINI.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision,

ENJOINT à la SCI INFINI de de donner l’accès à sa cave, à la condition d’être prévenue du jour et de l’heure de l’intervention de la CATLP au moins huit jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce afin de permettre la réalisation des travaux de déplacement du compteur d’eau principal de la copropriété, et ce sous astreinte de 300 € par infraction constatée, à savoir le défaut d’accès à la cave à chaque jour et heure prévue pour l’intervention de la CATLP,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par le [Adresse 12] à hauteur de 3000 €,

DEBOUTE la SCI INFINI de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1000 €,

CONDAMNE la SCI INFINI à régler au [Adresse 12] une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la SCI INFINI de sa demande formée au titre de l’article 700,

MET les dépens à la charge de la SCI INFINI.

Ordonnance rendue le 16 Décembre 2025, et signée par la Présidente et le Greffier présent au greffe.

Le Greffier, La Présidente,

Soufiane LAHRICHI Muriel RENARD